家賃を値上げするには？有効な理由と交渉のポイント

賃貸経営を続けていると、景気や周辺の家賃相場などの変動で家賃を見直さなければならないこともあるでしょう。
しかし、すでに入居者がいる物件だとトラブルへの不安から、なかなか値上げに踏み切れない方も少なくありません。
そもそも家賃を値上げしても問題ないのか、可能であればどう交渉すればいいのか知りたいといった疑問を持つ賃貸オーナーは多いはずです。
そこで今回は家賃を値上げできる理由やリスク、交渉のポイントをご紹介しましょう。

家賃を値上げすることはできる？

オーナーの一存で家賃を上げられるのでしょうか？
まずは家賃の値上げ交渉自体に違法性はないのか解説していきます。

家賃の値上げは法律でも認められている

借地借家法において、家賃の値上げ交渉は法的に認められています。
ただし、値上げするためには正当な理由が必要です。
理由もなく、個人的な都合で値上げをしたい場合は原則認められないので、値上げに該当する理由かどうか確認しましょう。
また、値上げの実施には入居者の合意も求められます。

値上げが有効な正当な理由とは？

借地借家法第32条1項では、値上げが可能な理由を定めています。
その正当な理由とは、以下の通りです。

・物価の上昇
物価の上昇に伴い、賃貸物件の価格も上昇するので家賃の値上げの理由としては正当です。
仕様が類似する物件が値上がりしている場合、利益性から見てオーナーは損をしているので値上げを考えた方が良いです。

・土地や建物の評価が上昇
物件の周辺に駅や大きな商業施設などができて環境が大きく変化すると、土地の評価も変わります。
開発により住環境が良くなるとと住みたいという人が増え、土地や建物の需要が高まるので、土地や建物の評価も上がりやすいのです。
ただし、土地や建物の評価が上がると固定資産税も高くなり、オーナーの負担は大きくなります。
増えた固定資産税をカバーしていくためには家賃の値上げもやむを得ないため、正当な理由として認められるのです。

・周囲の物件の家賃相場よりも安い
周りの同築年数や規模の物件と家賃を比較した時、自分の物件が極端に安かったということもあるでしょう。
利益欲しさに値上げはできませんが、周りの家賃相場をかけ離れている状態であれば適正価格とは言えないので、値上げの理由として認められます。

値上げのベストタイミング

すでに入居者がいる物件は、入居者に対して値上げを通知が必要です。
入居者の都合もあるので、値上げのタイミングは契約更新のタイミングがおすすめです。
ただし、自動更新としているところが多いので、早めに通知して交渉の場を設けるようにしましょう。
また、現オーナーから新しいオーナーに変わるタイミングもおすすめです。
賃貸借契約の見直しとして家賃の値上げ交渉がしやすいと言えます。
新オーナーは前オーナーと比べて入居者との付き合いも短いため、そういう意味でも値上げを伝えやすいです。

家賃値上げのリスクやトラブル

法律でも認められている家賃の値上げですが、その影響で入居者とトラブルも懸念されます。
具体的に値上げによりどんなリスクやトラブルが起きやすいのかチェックしていきましょう。

入居者が退去する可能性がある

家賃の値上げはオーナーにとってはメリットですが、入居者にすればデメリットです。
今の家賃だから住めるという入居者は今と同じ金額や少し安い物件を探そうと考え、退去してしまう人が続出する可能性があります。

空室の増加でキャッシュフローが悪化

家賃の値上げを理由に入居者が減ってしまえば、次の入居者が入ってくるまで家賃収入が得られません。
空室期間が長ければ長いほどキャッシュフローが悪化し、賃貸経営は厳しくなるので対策が求められます。

値上げを拒まれ裁判になることも

値上げに納得できない入居者は拒否できます。
きちんと家賃を支払っていれば正当な理由もなくオーナーから強制退去を言い渡せないので、話し合いで合意を得られない場合は調停や裁判が必要です。
裁判で値上げが正式に決まるまでは、入居者は元の家賃で支払うことになります。
値上げが正式に決まれば入居者は拒めず、家賃を支払わなければ強制退去を行使できます。
しかし、裁判で判決が出るまで時間がかかり、さらに色々と費用もかかるので結果的にオーナーが損をする可能性があるので注意しましょう。

家賃値上げ交渉のポイント

空室や裁判などのリスクを減らして家賃の値上げを交渉していくためには、様々なポイントがあります。

早めに通知する

家賃の値上げを伝える時期に期限はありませんが、更新時期に送ると法律的にオーナーが不利となってしまうので、早めに伝えましょう。
元々、借地借家法は賃貸借保護を観点にした法律で、オーナーからの更新の拒絶は正当な理由がない限り認められません。
また、値上げは入居者の合意が合って成立するので、納得した上で更新してもらえるように早めに通知を出し、交渉の場を設けてください。

値上げの理由は正確に説明する

通知書には物件の所在地、現状の家賃金額、家賃を値上げする理由、改定後の家賃金額を記載します。
ここで特に重要となる項目は、家賃を値上げする理由です。
ただ「値上げします」と伝えても入居者は納得できないので、理由を明確に伝えましょう。
直接交渉する際は理由の根拠を用意して説明すると納得してもらいやすくなります。

入居者にもメリットがある条件をつける

入居者にとって何かメリットを与えると値上げに納得してもらいやすく、退去の防止に効果的です。
例えば、有効な策には次回更新料の免除が挙げられます。
入居者にとって更新料は意外と大きな負担で、一時的な出費がなくなるのでメリットが大きいです。
他にも防犯カメラを設けて防犯性を高める、無料インターネットを導入するなど入居者にとって何かメリットを与える工夫を施しましょう。

まとめ

今回は家賃を値上げできる理由や交渉のポイントをご紹介しました。
値上げの決断は賃貸経営を続ける上で大切ですが、入居者とトラブルになる可能性があります。
値上げの理由は明確に伝え、入居者に何かメリットを与えることで、裁判に発展するリスクを回避できます。
改定後の家賃金額や交渉などに悩んでいる時は、専門家への相談も検討してみましょう。