不動産管理とは、実は賃貸物件の資産価値をも左右する重要な要素です。
賃貸物件のオーナーとしては、「自主管理ができれば経費の節約が可能でお得」と何となく考えている方も多いでしょう。
そこで今回は、価値を生む不動産管理とは何か、不動産管理会社とはどんな役割を果たしてくれるのかを解説していきます。
さらに、不動産管理会社を見極めるポイントもご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
不動産管理会社とは？
まずは、不動産管理会社とは何かを確認してみましょう。
物件の建物を管理するだけが不動産管理会社の存在意義ではありません。
不動産管理会社とは、どんな役割がありどんな種類があるかをご紹介します。
不動産管理会社の主な役割
不動産管理とは、主に建物の管理と入居者の管理を行うことを指します。
つまり、不動産管理会社の主な役割は、建物と入居者の管理です。
・建物の管理とは
不動産の資産価値を守るためには、建物を正しく管理しなければなりません。
まずは、共有部分の清掃や管理、つまりエントランス・ゴミ置き場・駐車スペース・外部の廊下などを清掃し、管理規約に則って管理監督することが必要です。
ゴミの捨て方などのルールを守らない入居者に対しては、適切な指導などを行います。
また、日常的な建物管理だけでなく長期修繕計画と管理組合の運営も必要となります。
物件を長く維持するために、保守・点検、定期的なメンテナンスなどを行っていきます。
さらに、分譲マンションでは管理組合の運営が必要です。
・入居者の管理
不動産管理とは入居者の管理も含まれます。
具体的には、賃貸料の集金、滞納への対応、苦情処理、契約更新業務、退去時の清掃・修繕などです。
月々の賃貸料や管理費などが間違いなく振り込まれているかの確認、家賃が滞納されていたら回収業務などを行います。
入居者同士や近隣住民とのトラブルなどの苦情対応も不動産管理業務です。
苦情窓口としての電話受付、苦情への適切な対応などが求められます。
そして、契約更新する際には必要な手続きを行い、退去時には立会や部屋の清掃・修繕を手配します。
不動産管理会社は3つの種類に分けられる
実は不動産管理会社とは、次の3つの種類に分けられ全ての会社が管理業務を行っているわけではありません。
・仲介業務と管理業務をする会社
・仲介業務のみをする会社
・管理業務のみをする会社
それぞれについて、オーナーから見たメリットを挙げてみましょう。
仲介・管理を両方手掛ける会社は、1社に仲介も管理もトータルで任せられるため手間がかかりません。
仲介業務に特化した会社は、集客力が魅力となります。
そして、管理業務のみを行う会社は、管理業務の豊富なノウハウが強みと言えるでしょう。
自主管理のメリットとデメリット
不動産のオーナーにとっては、不動産からの収益を管理会社に吸い取られてはもったいないと思うこともあるでしょう。
不動産管理とは自主管理でも大丈夫なのかについて、メリットとデメリットから検証していきます。
メリット：管理費の節約になること
自分の物件の管理を自分で行えば、管理費の節約が可能です。
自主管理ができれば不動産管理会社に委託料を支払わずに済むので、賃貸経営の管理コストを削減できます。
管理委託費用は管理会社によって異なるものの、月額家賃の5％が相場となっています。
デメリット：全て自分で対応しなければならない
不動産の自主管理のデメリットは、煩雑な不動産管理業務を全て自分で対応しなければならない点でしょう。
自主管理では建物の管理も入居者の管理も、全て自分で対応することになります。
アパート・マンションの経営を自主管理で行うと、どうしても手が足りなかったり、目が届かなかったりと管理が不十分になってしまいがちです。
管理が行き届いていない物件は入居者の満足度が下がるので、空室リスクを抱えることも多いでしょう。
入居者は快適に住める物件を求めています。
自主管理だけでは限界がある
戸数の少ない物件であれば、自主管理でも入居者のニーズに応えた適切な管理ができる場合もあるでしょう。
しかし、戸数が多いケースや、オーナーに本業があるケースなどは自主管理だけでは限界があると言わざるを得ません。
不動産管理とは、突如発生するクレームやトラブルをスムーズに処理する対応力が必要な業務です。
処理・対応が遅い、適切でない場合には入居者の満足度が下がり、さらなるトラブルに発展するリスクが生じてしまいます。
不動産の資産価値は管理次第で変わります。
資産価値を守り、入居者の満足度を上げていくためには、やはり自主管理だけでは限界があると言えるでしょう。
不動産管理会社を選ぶ時のポイント
物件の管理を不動産管理会社に委託する場合、どのような視点で見極めるべきでしょうか？
ここからは、安心して管理を任せられる不動産管理会社を選ぶポイントをご紹介します。
信頼性の高い会社
不動産管理会社の信頼性は、第三者の客観的なデータから検証しておきましょう。
財務諸表をチェックし、信用調査会社の情報なども参考にしてください。
集客力や対応力がある
仲介業務も行う不動産管理会社を選ぶ場合、集客力にも注目しましょう。空室リスクを避けるために集客力は極めて重要です。
入居率や平均空室期間などのデータを確認してください。
地域に詳しい会社物件がある
地域に詳しい会社は、物件にマッチする入居者を集客できるでしょう。
地域の雰囲気、周辺施設などのエリア特性に詳しい会社が安心です。
経営状態が安定している
不動産管理とは長い年月を見通しての業務です。
管理業務を任せる会社は、長い管理経験があり財務面で安定している会社を選びましょう。
まとめ
今回は、不動産管理とは何かについて解説しました。
不動産の資産価値を守り、安定した収益を上げ続けるためには建物と入居者の両方について適切な管理をしていくことが大切です。
不動産の規模によっては自主管理ができる場合もあるものの、基本的には不動産管理はプロに任せるべきでしょう。
ノウハウが豊富な不動産管理会社に任せることで、入居者の満足度が上がり空室リスクを避けられます。
どの会社に不動産管理を委託するかしっかりと見極めながら、大切な不動産の資産価値を高めていきましょう。
