不動産投資目的で中古マンション購入…住宅ローン控除

中古マンションを購入して不動産投資を考えている人の中には、節税対策について調べている人もいるでしょう。
節税対策のひとつとして、「住宅ローン控除」は存在していますが、中古マンションでも大丈夫なのか不安に感じている人もいるはずです。
そして、何よりも不動産投資用の中古マンションでも適用となるのかが重要となるでしょう。
そこで、住宅ローン控除とはどんな制度なのか条件とともに解説し、不動産投資にも活用できるのか、その疑問を解決していきましょう。

住宅ローン控除ってそもそも何？

住宅ローン控除は正確には「住宅借入金等特別控除」という制度です。
新築住宅やマンションを購入する場合、住宅ローンを利用して支払いを続けていく家庭が多いでしょうが、住宅ローン残高の一定の割合にあたる金額を所得税額から差し引くことで、経済的な負担を軽減させることができるのです。
少しでもお得になるので住宅を購入した際には欠かせない制度となっています。

中古マンションでも可能！住宅ローン控除の条件

住宅ローン控除は中古マンションを購入する際にも、住宅ローンを活用していればもちろん適用となります。
ただし、減税を受けるためにはいくつかの条件があるので、あらかじめチェックしておきましょう。

住宅ローンの条件

まずは、住宅ローンに関する条件です。
住宅ローン控除の対象としては、住宅ローンの返済期間が10年以上の場合のみ適用となります。
そのため、最長返済期間が10年以下、例えば5年の住宅ローンであれば適用されないことになるため気を付けましょう。

また、借入する機関にも条件があります。
・銀行・公務員共済組合
・住宅金融支援機構
・信用組合・農協
・地方公共団体・勤務先（年利1％以上）
といった機関から借り入れたローンが適用です。

所得金額について

所得金額にも条件があるので気を付けましょう。
控除を受ける年の収入が3,000万以上であると利用することは不可能です。
ただし、世帯年収が3,000万円以上ではなく、住宅ローンを利用している人の所得金額が3,000万円以上となります。

物件の面積

物件の面積にも注意が必要です。
購入する物件の面積50㎡以上が対象となりますが、戸建て住宅であれば壁心面積、マンションであれば内法面積によって測定されます。
内法面積は登記簿謄本に記載されています。

築年数や耐震・耐火基準

物件の築年数に関しては、耐震基準によって条件となる築年数に違いがあります。
・耐火建物の場合（鉄骨や鉄筋コンクリートの建物）：築年数25年以内
・耐火建物でない場合（木造や軽量鉄骨の建物）：築年数20年以内
となりますが、上記の築年数を経過していても「耐震証明書類」を提出することで適用となるので安心してください。

証明書は3種類あります。
・耐震基準適合証明書
国土交通省が定めている耐震基準に適合しているかを建築士といった専門家が証明した書類です。
・既存住宅性能評価書
国が定めている既存住宅性能評価の耐震等級が1～3であることが確認された書類です。
・既存住宅売買瑕疵保険の保険付保証明書
中古物件に対する防水性能や構造耐力性能を補償する既存住宅売買瑕疵保険に加入している証明書です。

全ての証明書が必要なのではなく、いずれかの証明書を提出することで住宅ローン控除を受けることが可能です。

入居状況について

住宅ローン控除の適用となる場合には、中古マンションを取得してから6ヶ月以内に入居していることが条件です。
また、その年の12月31日まで住み続けていることも条件となります。

購入する人物

中古マンションを購入した人物によって控除が受けられない可能性もあります。
例えば、生計をともにしている親族や贈与による取得では、適用とはなりません。あくまでも自分が購入したものとなります。

住宅ローンの申請方法…必要な書類はある？

続いては、住宅ローン控除の申請方法について見ていきましょう。

申請方法

控除のための申請は確定申告が必要となります。
確定申告をする時期は、中古マンションを購入して入居を開始した翌年の3月15日までです。
申請をする場所は税務署となりますが、確定申告の期間中は混雑することが予想されます。早めに準備をしてスムーズに申告できるようにしておきましょう。

また、2年目以降の手続きはどうしたらいいのかと不安に感じている人もいるでしょうが、会社員であれば2年目以降は年末調整で申告することができます。
税務署から「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」が送付されるので大切に保管し、年末調整で提出しましょう。
ただし、自営業であれば毎年申告が必要となるので忘れずに行いましょう。

必要書類

次に必要書類についてです。
・確定申告書A（第一表と第二表）
・住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・金融機関などの住宅ローンの借入金残高証明書
・土地・建物の登記簿謄本
・売買契約書または建築請負契約書
・勤務先の源泉徴収票
・マイナンバーが記載されている本人確認書類
忘れ物があると二度手間となってしまうので、スムーズに申告するためにも準備を入念に行いましょう。

不動産投資が目的でも利用できる？

中古マンションの住宅ローン控除について解説してきましたが、不動産投資を行っている人が最も気になっていることは、投資が目的でも適用となるのかでしょう。
結論として、不動産投資が目的の場合は住宅ローン控除を利用することはできません。
それは、条件にもあったように入居状況に決まりがあり、「自宅用」として購入したものでしか適用とならないからです。

不動産投資が目的だと優遇はなし？

控除を受けることができないため、節税対策ができないと不安になった人もいるでしょう。
しかし、他にも優遇はあるので安心してください。
例えば、マンション投資では一定期間所得税の節税効果があります。
マンション投資による経費を給与収入と合算すれば課税される所得金額を下げることができます。

また、長期的に考えると相続税対策にも有効です。
自分が亡くなった場合、財産があれば遺族に残すことができますが、遺産が多ければ多いほど相続税が発生してしまいます。
しかし、遺産が不動産であれば評価額を下げることができるので納める額が抑えられるのです。

まとめ

不動産投資で中古マンションを購入した際も住宅ローン減税が利用できると考えていた人にとって、適用とならないことに不安を感じた人もいるでしょう。
しかし、所得税で節税効果を得られるだけではなく、相続税対策としても有効です。
家族間の問題を解決するためにも役立つので、相続で悩んでいる人にとっても不動産投資は活用できるでしょう。