住み替えローンの特徴とは?利用する際の流れと注意点

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転勤や子どもが増えたなどのライフスタイル・ライフステージの変化で、住み替えが必要になることがあります。
しかし、現在住宅ローンを返済している場合、住み替えができるのか不安になってしまう人も多いでしょう。
そんな時は、住み替えローンの利用がおすすめです。
今回は住み替えローンの特徴から利用する際の流れ、注意点まで解説していきます。

住み替えローンの特徴

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まずは住み替えローンとはどんな融資になるのか、特徴からご紹介します。

残債分と新たに家を購入するためのお金を借りられる

住み替えローンは、住宅ローンと残債分と新しく家を買うための資金を借りられるローンです。
住宅ローンは家の購入費用分だけ借りることになりますが、残債分も含むので大きな資金を調達できます。
ただし、その分金利は住宅ローンよりも高くなります。
なお、住み替えローンは新居を担保に借りることになるため、新しく家を購入して住むことが融資の条件です。
そのため、賃貸や実家に移り住む場合は利用できないので注意しましょう。

自宅を売却してローンが残る場合にも使える

住み替えローンは新居の購入以外にも利用するには条件があります。
その1つは自宅を売っても住宅ローンが残ることです。
そもそも、自宅の売却金で住宅ローンを完済できるのであれば、新居の購入は再度住宅ローンを組めば良いので、残債分も含めて借りられる住み替えローンを利用する意味がなくなります。
そのため、ローンが残っていることが前提条件となっているのです。

ローンを延滞していると断られてしまう可能性がある

金融機関は返済することを約束した上で、ローンを組んでくれます。
ローンの返済が滞っていれば金融機関からの信用は落ち、今後のローン審査は不利になってしまいます。
これは住み替えローンの申し込みも例外ではありません。
ローンに限らずクレジットカードの支払いや公共料金の滞納なども、お金に関わる事故は融資審査で細かくチェックされます。
頻繁に返済を滞納していたり、現在滞納状態だったりすると住み替えローンも断れる可能性が高いです。
特に住み替えローンは住宅ローンよりさらに高額な借入となるので、審査も厳しいものとなっています。

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住み替えローンを利用する際の流れ

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住み替えローンの利用する流れは、売却先行と購入先行のどちらかで少し異なります。
売却先行と購入先行それぞれの流れを確認しておきましょう。

売却先行の場合

売却先行は、家の売却を優先的に行う住み替えを行うことを指します。
大まかな流れは以下の通りです。

・不動産の査定
・不動産会社との媒体契約
・今の家の売買活動
・今の家の売買契約
・新居探し・見学
・新居の売買契約
・新居へ引越し

新しく家を買う前に売却価格がはっきりするので、資金計画の立てやすさがメリットです。
ただし、新居が決まっていない状態だと仮住まいするために費用が必要で、引越しも2回行わなければならないといったデメリットもあります。

また、新居購入の決済と売却の決済が同日に行われないと住み替えローンを利用できません。

購入先行の場合

逆に新居の購入を優先にした住み替えが購入先行です。
購入先行で住み替えローンを利用する場合の流れが以下の通りです。

・新居探しや見学
・購入契約
・今の自宅の売買活動
・新居へ引越し
・今の自宅の売買契約
・購入者へ引渡し

新居の購入が先なので、じっくり新しい自宅を選びたい時や住みたいと思っている物件の買い逃したくない時は購入先行が最適です。
また、売却先行と違って借り住まいを用意する必要がありません。
購入先行でも売却先行と同じく、前の家の売却と新居購入の決済日を同じにする必要があります。

住み替えローンで気を付けたいこと

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住み替えローンは高額の融資が受けられる特殊なローンなので、気を付けたい点がいくつかあります。
その気を付けたいことは以下の3点です。

住み替え先は早めに探しておく

住み替えローンは今の自宅の売却と新居購入の決済と引渡しが同日でないと利用できません。
つまり、売却される前に新居探しを始めないと、新居探しにかける時間も少なくなってしまいます。
時間がないことが原因で理想の物件が見つからなかったという失敗談は不動産購入ではよくあるので、住み替え先は早めに探し始めましょう。
新居購入の際に買い替え特約を条件に付けてもらえれば、期間内に今の自宅が売れない場合、新居の売買契約を無効化できます。
そのため、売買のタイミングの都合で住み替えローンが使えないというリスクを避けられます。

返済計画で無理をしない

住宅ローンと比較して住み替えローンは金利が高く、借入額もさらに高くなりがちです。
さらに、返済期間も働ける年齢から逆算していくと、最初の住宅ローンよりも短くなってしまうケースがほとんどです。
他にも介護保険料の支払いや子どもの進学費、親の介護費など以前よりも出費が増えてくる可能性もあるでしょう。
そうなると返済も厳しくなってしまうので、無理のない範囲で返済計画を立てる必要があります。
様々なライフイベントを加味し、余裕のある返済が可能な借入額と返済期間を考えていきましょう。

決済日のスケジュールは事前に確認しておく

住み替えローンの一番難しい部分は、自宅の売却と新居の購入を同じ日に終わらせることです。
1日のうちに買主と新居の売主とやりとりを済ませなければならず、当日はきついスケジュールとなってしまうでしょう。
トラブルなくやりとりを完了させるためにも、不動産会社を通じて事前に決済日当日のスケジュールを確認しておくことが大事です。

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まとめ

今回は住み替えローンの特徴をご紹介しました。
住宅ローンを返済している状態でも、住み替えローンを利用すれば新居の購入とローンの完済ができるので安心して引越しできます。
ただし、金利が高いことや融資額も大きくなりやすいので、返済計画をしっかり立てないと生活が苦しくなり、返済を滞納してしまう事態につながるので注意しましょう。
また、ローン審査が厳しかったり、物件の売却と購入の決済日が同日ではないといけなかったりなど条件もあるので、実際に利用する際はよく条件を確認してください。
どうしても引越しが必要になった時は、ぜひ住み替えローンを使って新居での生活をスタートしましょう。