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中古マンションを購入するならフラット35はどうなの?

ローン

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携によって提供されているローン期間最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。
金利による変動がなく、将来のローン返済などの資金計画が立てやすいことでも注目されています。
今回は中古マンションを購入する際のメリットや、フラット35の特徴についてご紹介します。

フラット35にはいくつか種類がある

ローン

住宅ローンの際にフラット35を検討する人も多く、とても注目されています。
フラット35は新築住宅やマンションに限らず、中古マンションでも利用できますが、フラット35の中にも様々な種類があります。

フラット35

フラット35とは、民間金融機関と日本政府が完全出資している住宅金融支援機構の協力で成り立っている長期固定型金利住宅ローンです。
この長期固定型金利住宅ローンは、返済終了までの借入金利や毎月の返済額が確定しているため、ライフプランが立てやすいメリットがあります。
そのため情勢によって変動する金利の影響を受けることなく、契約時の金利のまま返済が可能です。
長期間、返済金額が変わらないため安心して利用できます。

フラット35 S

フラット35 Sは省エネルギー性や耐震性など、高い性能を備えている住宅を対象に借入金利を一定期間引き下げるものです。
住宅の技術基準が高いと認められた場合に、金利が優遇されます。フラット35 Sには、金利Aプランと金利Bプランがあります。

◎金利Aプラン
・省エネルギー性:一次エネルギー消費量等級「5」の住宅
・耐震性:耐震等級が「3」の住宅
・バリアフリー性:高齢者等配慮対策等級「4」以上の住宅
・耐久性、可変性:長期優良住宅
・金利引き下げ期間:当初10年間
・金利引き下げ幅:年0.25%

◎金利Bプラン
・省エネルギー性:断熱等性能等級「4」の住宅、一次エネルギー消費量「4」以上
・耐震性:耐震等級「2」以上、免震建築物
・バリアフリー性:高齢者等配諸対策等級「3」以上の住宅
・耐久性、可変性:劣化対策等級3の住宅かつ維持管理対策等級2以上の住宅・金利引き下げ期間:当初5年間
・金利引き下げ幅:年0.25%

金利Aプランと金利Bプランには、住宅が満たしている基準によって金利引き下げ期間が変わりますが、自分で選べません。
性能によってプランが決まります。

フラット35 子育て支援型・地域活性化型

フラット35 子育て支援型、地域活性化型はフラット35に併用する形で適用されるものとなります。
フラット35 子育て支援型は、子育ての支援に積極的な地方公共団体のマイホーム取得者に対して、財政的な支援と一緒にできる制度です。
フラット35 地域活性化型は、地域の活性化に積極的な地方公共団体が取り組むUIJターンなどによるマイホーム取得者に対して、財政的支援と一緒にできる制度です。
フラット35 子育て支援型、地域活性化型の金利引き下げ期間は、当初5年間で引き下げ幅は0.25%となります。
フラット35 子育て支援型とフラット35 地域活性化型の併用ができませんが、フラット35 Sやフラット35 リノベとの併用は可能です。
フラット35 子育て支援型、地域活性化型利用対象証明書の交付によって適用となります。

フラット35 リノベフラット35

リノベとは、中古マンションや住宅を購入して性能向上のためのリフォームを行う場合や住宅事業者によって性能向上のためのリフォームが済んでいる住宅を購入した場合が対象です。
性能向上のためのリフォームとは省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性のいずれかの性能が一定以上向上していることを指しています。
フラット35 リノベでは、金利Aプランと金利Bプランがあります。

◎金利Aプラン
・金利引き下げ期間:当初10年間
・金利引き下げ幅:フラット35の金利から年-0.5%◎金利Bプラン
・金利引き下げ期間:当初5年間
・金利引き下げ幅:フラット35の金利から年-0.5%

金利Aプランと金利Bプランでは、金利引き下げ幅は同じですが金利引き下げ期間が異なります。

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フラット35ならではのメリット

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様々な条件に合わせたプランがあるフラット35ですが、大きなメリットが3つあります。フラット35ならではのメリットをご紹介します。

長期固定金利

フラット35というプラン名からも分かるように、フラット35のメリットは長期固定金利でしょう。
一般的な住宅ローンでは、一定期間のみ固定金利で優遇されるケースはありますが、返済満了まで一定のものはありません。
そのため35年間固定金利なら金利上昇のリスクを気にすることもないでしょう。

保証料や繰り上げ返済手数料が無料

金融機関で融資を受ける際には保証料がかかり、繰り上げ返済の際には手数料が必要です。
しかし、フラット35なら保証料や繰り上げ返済手数料が無料です。

住宅の性能によって金利が下がる

フラット35では、住宅の性能によって金利が優遇されるケースがあります。
中古マンションでは対象になりにくいのですが、条件が満たされれば0.25%の引き下げが可能でしょう。

不動産投資用の物件には利用できない!?

不動産

住宅を購入したい場合に一括で支払えないなら、住宅ローンを組んで返済していきます。
しかし、投資用の物件を購入する際には住宅ローンを組むことができません。
なぜ、不動産投資用の物件には利用できないのかを説明していきます。

投資用物件に住宅ローンを使うのは違法行為

住宅ローンは、自宅として物件を購入した際に利用できるものであり、投資用物件には適応できない決まりとなっています。住宅ローンの方が金利も低いため、投資用物件のローンは住宅ローンの方がよいと感じるかもしれません。しかし、投資用の物件を購入する際に住宅ローンを組んでしまうのは違法行為であり、詐欺として取り扱われます。投資用物件を購入
する場合は、不動産投資ローンを利用しましょう。

実際に利用した事例も

フラット35などの住宅ローンは、住宅購入時に利用できるものと認知されていますが、目的が住むことでなければ利用できず、詐欺となってしまいます。
この事実を初めて知った人も多いと思いますが、不動産業界ではこのような違った目的でフラット35を契約したという不祥事がいくつも発生しました。
実際に不動産投資会社の勧めでフラット35の融資を受け、投資用物件を購入したのですが、金融機関に購入した物件が投資用物件であることが知られてしまい、一括返済を求められたケースがあります。
当然払える資金もなく、都下の金融機関で4%という高い金利を条件に借り換えができましたが、その後投資用物件で得られる資金計画も崩れ、赤字になってしまったようです。
投資用物件購入の際に、フラット35で融資を受けるように指示した不動産投資会社に対しては責任が問われることはなく、購入者が大きな負担を背負っただけでした。金利の低さに目がくらんでしまうかもしれませんが、背負うリスクがとても大きいので目的にあった融資を受けるようにしましょう。

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まとめ

中古マンションを購入する際に利用できるフラット35には、様々な特徴や各プランによってメリットが異なります。
35年間固定金利なら金利上昇のリスクもなく、将来の返済計画が立てやすいでしょう。
しかし、住宅ローンであるため投資用物件には利用できないので注意しましょう。