中古マンション投資の基礎知識を解説!おさえておきたいポイントは?

不動産投資

この記事では、
●中古マンション投資の種類
●中古マンション投資のメリット・デメリット
●中古マンション投資の節税効果
●物件の選び方や注意点といったテーマについて解説します。
中古マンション投資や不動産投資に興味がある人には、役立つ内容です。
ぜひ参考にしてくださいね。

中古マンション投資とは

中古マンション

中古マンション投資とは、不動産投資の方法の1つ。
中古マンション一棟または数部屋を購入し、その部屋を賃貸として運営することで家賃収入を得るというものです。
中古マンションの市場は拡大傾向にあるとされ、可能性のある投資方法であるといえます。

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中古マンション投資の種類

中古マンション

では、そんな中古マンション投資には、どんな方法・種類があるのでしょうか。
ここでは、ワンルーム投資(区分マンション投資)と一棟マンション投資について、それぞれ見ていきます。

ワンルームマンション投資(区分マンション投資)

ワンルームマンション投資とは、一人暮らし向けのマンションの一室を購入し、賃貸にするという投資方法です。
ワンルームマンション投資には以下のような特徴があります。
●不動産投資の中では、比較的少額で始められる。
●入居人数が少ないため、管理業務の手間が小さい。
●物件の流通量が多いため購入・売却がスムーズ。また、駅近などの好立地物件を確保しやすい。

一方で、ワンルーム物件は都心部に位置することが多く、購入費用が高いため、利回りが低くなりがちなことには注意が必要です。
また、売却益で大きなリターンを得るのが難しいことも、他の不動産投資と比べたワンルームマンション投資の弱点といえます。

マンション一棟投資マンション

一棟投資とは、1棟のマンションを丸ごと購入して、運営していくという不動産投資の方法です。
マンション一棟投資には、以下のような特徴があります。
●運営する部屋数が多いため、満室になればまとまった固定収入を得られる。
●自由度が高く、大規模な修繕や部屋のリノベーションも可能。
●規模によっては法人化ができ、税金の面で有利。

一方で入居人数が多い分、維持管理業務の負担が大きくなることはデメリットとなります。
また、家賃収入や売却益で大きなリターンを得られる可能性がある反面、投資金額や災害のリスクも大きいです。
マンション一棟投資は、ハイリスクハイリターンな特徴をもつ投資方法といえます。

中古マンション投資のメリット

中古マンション

新築マンション投資・戸建投資と比較した、中古マンション投資のメリットには、どのようなことがあるでしょうか。
中古マンション投資の利点として、まず挙げられるのは、購入価格が比較的安いことです。
これにより高利回りを実現しやすくなります。

また、中古マンションの中には「オーナーチェンジ物件」というものがあります。
オーナーチェンジとは、すでに居住者がいる物件をオーナーから別のオーナーへ転売するというもの。
条件の良いオーナーチェンジ物件を所有することができれば、入居者集めを省けたり、初月から収入を得たりすることが可能なのです。

他にも、
●物件数が多く、選択肢が豊富であること
●過去のデータの蓄積があるため、収益予想がしやすいこと
などが、中古マンション投資のメリットといえます。

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中古マンション投資のデメリット

中古マンション投資

では、中古マンション投資のデメリットとなる特徴はどんなことでしょうか。
まずは、中古マンションの場合、初期の修繕費がかかるということがあります。
見た目や設備があまりに古いと、入居者が集まりません。
購入後、設備交換や大規模なリフォームで予想以上に費用がかかってしまうというのは、よくあるケースなので物件自体を安く購入することができても、想定外の追加費用がかかることもあるため、注意が必要です。

また中古の場合、新築と比べ資産価値が低いとされ、融資で不利な条件となりやすいこともデメリットとなりえます。

ワンルーム(単身向け)物件vs ファミリー向け物件

不動産投資

中古マンション投資の種類の1つとして、区分マンション投資という方法をご紹介しました。
実は、この区分マンション投資の中でも、ワンルーム(単身向け)物件を選ぶか、ファミリー向け物件を選ぶかに分けることができるのです。
それぞれの特徴を解説していきます。

ファミリー向け物件の特徴

ファミリー向け物件は、入居年数が平均して長い傾向があります。
単身向けより間取りが充実しているため賃料も高く設定でき、一度入居者が決まれば、安定した収入を得られるのです。
しかしこれは裏を返せば、空室ができてしまった場合、次が決まるまでに時間がかかるかもしれないということでもあります。
つまり、空室時のリスクが大きいのです。

ワンルーム(単身向け)物件の特徴

一方、ワンルーム物件の入居期間は比較的短めの傾向があります。
進学や勤務先の変化に伴い、退去する人が多いためです。とはいえ好立地のワンルーム物件の需要は増加傾向にあり、入居者が決まりやすいため、空室のリスクは抑えやすいといえます。

中古マンション投資の節税効果

不動産投資

「中古マンション投資はサラリーマンの節税対策になる」こんなことを耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか。
一般に会社員の場合、源泉徴収や年末調整などは会社が代行し、所得税は給与から天引きされるため、自らの工夫で節税をすることはほとんどできないと言われます。そんな会社員が不動産投資で節税対策をできることがあります。
それが「損益通算」という場合です。
例えば、会社勤めの人が仕事の傍ら中古マンション投資を行い、赤字となった場合を考えます。
その時不動産事業の赤字を確定申告することで、会社員として納めた所得税から赤字分を還付してもらうことができます。
また一般に、現金よりも不動産の方が「相続税が安い」と言われており、よって相続税の節約対策としても、中古マンション投資は優れているといえます。

中古マンション投資でおさえておきたいポイント!

中古マンション投資

中古マンション投資で失敗しないために、気をつけなければならないことは何でしょうか。
ここでは、初めての中古マンション投資でおさえておきたいポイントを、3つご紹介します。

人口の減っている地域はリスクあり

初めての不動産投資の場合、人口の減少しているエリアには注意が必要です。
利回りの高さや購入価格が安いことだけで、郊外などの物件に投資をしても、入居者を確保し続けることが難しいかもしれません。
都心エリアや駅近物件では、高利回りとすることは難しいですが、空室のリスクは大きく減らすことができます。

毎月の固定費に注意!

中古マンション投資において、毎月かかる費用には、
●管理費
●修繕積立金
●固定資産税
などが挙げられます。
また、共用部の清掃や管理業務を管理会社に頼む場合には、管理委託費も必要です。
これらの固定費も十分考慮に入れた投資計画をしましょう。

物件について、慎重にリサーチをする

購入する物件の目星をつけたら、しっかりとリサーチを行うことがおすすめです。
例えば、築年数や修繕履歴・周辺環境などが挙げられます。
自分がその物件のオーナーになったときに、
●どのような修繕が必要か
●頻度や費用はどのくらいかを把握しておくことは、とても重要です。

まとめ

この記事では、
●中古マンション投資の種類
●中古マンション投資のメリット・デメリット
●中古マンション投資の節税効果
●物件の選び方や注意点について解説しました。
この記事も参考に、あなたに合った投資方法を検討してみてくださいね