ここ数年でリノベーションという言葉が身近になってきました。
それは、不動産投資に対しても同じことが言えます。
リノベーション投資という言葉もある通り、今後さらに注目を集めることが予想されます。
今回は、そんなリノベーション投資を横浜で始める際にどのようなメリットがあるのか、横浜でリノベーション投資を始める際のポイントを併せて解説していきましょう。
目次
横浜は住みたい街に選ばれる人気の都市
横浜と言えば、煌びやかな夜景が見られるハイセンスな街というイメージを持っている人も多いでしょう。
そんな横浜は、実は東京都を除いて全国の市町村の中で最も人口の多い街です。
人口が東京都以外で最も多く、住みたい街に選ばれている横浜は住む人にとってどのようなメリットがあるのでしょうか？
東京への利便性に優れている
横浜の魅力としては、東京への利便性の高さが挙げられます。
2019年11月30日から相鉄JR直通運転が始まったことはご存じでしょうか？
これまでは横浜から東京まで行くのに乗り換えをしなければなりませんでしたが、この相鉄JR直通運転が始まり東京まで乗り換えせずとも直通で行けるように交通網が強化されました。
JR横浜駅内には6社もの鉄道会社が乗り入れを行っており、東京方面だけでなく埼玉方面、千葉方面、静岡方面にも高い利便性を発揮しているのです。
また、新幹線も通っているため関西方面や東北方面にも行きやすい立地と言えるでしょう。
育児問題に注力し、ファミリー層からも人気
横浜市は、育児問題にも注力していることでも有名です。
都心部で問題に上がりやすい待機児童問題の改善にも力を注いでおり、2013年には待機児童数ゼロを達成しました。
育児問題にも注力していることからファミリー層からも人気の高い横浜市は、年々保育所などの利用申請は増加傾向にあるのですが、それでも市全体で情報交換や情報共有を行うことで待機児童数をなるべく少なくしようと取り組んでいるのです。
他にも、保育士の待遇を改善し保育士数の確保などにも積極的に取り組んでいます。
近年、横浜市の再開発によってファミリー層から人気が高まりつつあるのが東戸塚や天王町です。
東戸塚にはタワーマンションなども建てられていますし、駅周辺での買い物では駅ビルや駅前のショッピングモールが便利でしょう。
天王町は、横浜まで電車で5分ほどの距離に位置していることや商店街、周辺のスーパーも充実していることからファミリー層からの人気が高くなっています。
人が集まるエリアなら空室リスクも回避しやすい
横浜駅の周辺では、近年再開発が進んでいます。
そのため、近年中には横浜の都市機能は大幅に向上すると容易に想像できるでしょう。
都市開発が進めば、これまで以上に横浜には人が集まりやすくなります。
不動産投資を行うにあたって、やはり物件の立地条件は空室リスクに直結してしまいます。
しかし、人の集まりやすいエリアともなれば利便性も高く空室リスクを最小限に抑えられるでしょう。
このことから、横浜に賃貸物件を所有しても空室リスクを回避しやすくなると言えるのです。
あえて横浜の中心地を選ばずとも、横浜までアクセスの良い立地であれば空室リスクを最小限にすることも可能です。
例えば、横浜まで1駅の平沼橋駅や相鉄JR直通で新宿まで乗り換えなしで行けるようになった西谷駅の周辺で物件を探してみるのも良いでしょう。
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横浜でリノベーション投資を始める際のポイント
横浜でリノベーション投資を始める際には、いくつか気を付けておきたいポイントがあります。
ここからは、横浜でリノベーション投資を始めるポイントをご紹介しましょう。
エリアの特徴とそこに住む人のミスマッチを避ける
横浜は今現在も立地の利便性が高まりつつあるエリアとなっています。
リノベーション投資を行う際には、横浜のエリア内でもどのような特徴があるのか、またそこに住む人のミスマッチを避ける必要があります。
そのエリアに合った暮らし方に沿うようにリノベーションしなければ、物件そのものの価値はそれほど上がらないのです。
そのエリアでしか得られない価値を見出し、ターゲットにしたい入居者が共感できるような物件のリノベーションを行うことが大切です。
そのため、エリアの特徴を踏まえ、住む人にとってミスマッチしていないかが重要なポイントと言えるでしょう。
コンセプトを決めると付加価値を生みやすい
リノベーション投資は中古物件を修繕し、新築よりも魅力的な物件とすることが可能です。
経年劣化などによる賃料下落や空室リスクを避けるだけでなく、立地に合ったコンセプトを決め付加価値を付けることで物件の価値を引き上げることができます。
どのような人が住んでいるエリアなのか、またどのような人に住んでほしいのかというコンセプト次第で間取りなどを変え、そこに住む人たちのニーズに寄り添うことで付加価値が生まれやすくなります。
リノベーションする中古物件には、その立地や建物自体に特徴や長所が少なからず存在しています。
住む人のニーズや価値観を考えつつ他の物件との差別化を図ることで賃貸物件におけるリスクを最小限に抑えられるでしょう。
実質利回りも含めて判断する
不動産投資を行う際に、投資用物件には物件価格と利回りが提示されています。
物件購入時に最も重要となるのは利回りだと言われているのですが、提示されている利回りが高いからといって収益が出やすいというわけではないのです。
一般的に、投資用物件の広告などに提示されている利回りは表面利回りと言ってあらゆるリスクを考慮せず年間の家賃収入と物件の購入価格のみで計算されているものとなります。
不動産投資にかかる費用は最初に物件を購入する費用以外にも、管理費や物件が古ければ修繕費やリフォーム代、税金などは必ず考慮しなければなりません。
また、空室状態であった際の損失も留意する必要があるでしょう。
これらの諸経費を差し引き、物件購入価格や購入時の経費を併せて計算すると実質利回りが算出できます。
この実質利回りをあらかじめ考慮しておかなければせっかく購入した物件でも、想定していた利回りよりも低く収益にもつながりにくくなるため注意が必要なのです。
まとめ
横浜は今後さらに利便性が高くなることが予想されることから、リノベーション投資にも向いている立地だと言えるでしょう。
横浜市内でもエリアによってどのような人に人気なのか特徴なども変わってきます。
しっかりと住む人のニーズを考えたリノベーションをするためには、エリアごとの特徴を踏まえることが大切です。
