不動産投資を考えている人の中には、中古マンション購入を検討している人もいるのではないでしょうか？
中古マンションの購入にはそれなりの資金が必要であり、ちょっとした問題でも大きなトラブルへ発展する恐れがあります。
そういったトラブルを未然に防ぐために、購入の際にはいくつかの点に注意する必要があります。
今回は中古マンション購入の際の注意点を、購入の流れと合わせてご紹介しましょう。
目次
中古マンション契約の簡単な流れ
中古マンションの購入を行う際には仲介役となる不動産会社で行うのが一般的です。
まずはマンション購入の簡単な流れについて解説します。
顔合わせ・挨拶
一般的には売り主・買い主・仲介業者が集まることになります。
事前に内覧会などで顔を合わせていない場合、この場が初めての顔合わせとなり、挨拶をして契約を始めます。
買い主が既婚者の場合、売買契約後に意見の相違がないように夫婦揃っての参加が望ましいです。
重要事項の説明
顔合わせが済んだら、売り主側の仲介業者から買い主へ重要事項の説明があります。
重要事項の説明は宅地建物取引士の有資格者のみが行える業務で、説明の前には証明書の提示が義務付けられています。
提示がなかった場合は証明書の提示を要求し、確認してください。
売買契約の締結
重要事項の説明が済んだら売買契約書についての説明と読み合わせに入ります。
この時に決済日と物件の引き渡し日を決め、双方が納得すれば署名・捺印をし、売買契約を締結します。
手付金・仲介手数料（半金）の支払い
売買契約の際に売買代金の一部地として手付金を支払うことで契約が締結されます。
あらかじめ手付け金は提示されているので、この時までに確実に用意しておきましょう。
仲介業者には仲介手数料を支払う必要があり、契約時半金（決済時半金）か決済時一括の2種類の方法があります。
支払い方法は仲介業者によって違うので、事前に確認し、必要なら半金も準備しましょう。
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売買契約時の注意点
売買契約の流れが分かったところで、契約時の注意点もご紹介していきましょう。
契約後のトラブルを防ぐためにも、しっかりと確認をしておくことが大切です。
重要事項説明書は絶対にチェックする
重要事項の説明の際に使われる需要事項説明書に書いてある内容は専門的で複雑なので、当日にその場で説明を受けただけでは十分に内容を理解するのは難しいでしょう。
事前に重要事項説明書をコピーか、メールなどでもらい確認しておくことが重要です。
重要事項説明書に記載されている内容は多岐に渡ります。
・占有面積や建物の構造
・ペット飼育の可否
・フローリングへ張り替え可能か
・駐車場や駐輪場の使用
・楽器等の演奏
・洗濯物の干し方
・ルーフバルコニーや専用の庭がついているか
・修繕積立金の滞納金
・瑕疵担保責任の有無と期間
・解約解除時の条件
全て確認できなくても上記項目は最低限確認しておきましょう。
付帯設備表と物件状況報告書の確認も忘れずに！
売買契約時の読み合わせる書類の一部に「付帯設備表」と「物件状況確報告書」というものがあります。
この2種類の書類も確実にチェックするようにしましょう。
・付帯設備表付帯設備表とは
売り主が買い主に引き渡す設備を記載した書類です。
空室の状態で引き渡される場合はそこまで神経質になる必要もありませんが、売り主が居住している場合にはしっかりと確認しておく必要があります。
「無」とあれば引き渡し時に撤去されるものとなり、「有」となっていると引き渡し時に残されるものになります。
仮に不要な物が引き渡された場合、撤去費用は買い主の負担になってしまうので、不要な場合は売り主に撤去してほしいという旨を伝えましょう。
さらに、付帯設備表には設備の不具合についても記載されています。
「不具合有」と書いてあっても売り主にはその設備を直す義務はないので、不具合があるまま引き渡される場合があります。
・物件情報報告書
付帯設備表と同時に説明される書類が「物件情報報告書」です。
付帯設備表と違いマンションの内部ではなく、建物自体の情報記載されているものと考えてください。
物件情報報告書には雨漏りやシロアリの被害、配管の故障、近隣の建築計画が及ぼす影響や物件であった事故や火災、協議事項など売り主が知っている限りの情報が記載してあります。
自分では知り得なかった情報や予測ができない情報が記載されていることもあるので、事前によく確認しておくことが大切です。
契約後の税金に関する注意点
マンションの契約時に物件の確認などと一緒に行ってもらいたいのが契約後にかかる税金です。
マンション購入には多くの税金がかかりますが、その中でも固定資産税と控除について説明します。
中古マンションの固定資産税は税率が変わる
所有する土地や建物にかかる税金が固定資産税で、マンションの購入後にかかる税金の一つです。
本来は税率が決まっている固定資産税ですが、中古物件の場合は税率が変わるので、注意が必要です。
新築よりは安いのですが、市町村によって金額が変化するので、買う時に注意が必要です。
不動産所得税の控除
申告建物や不動産を所得した際には契約から半年～1年半程度の間に納税通知書が届き、不動産所得税を納めなければなりません。
しかし、不動産所得税は一定の条件を満たすと税金が軽減される措置があります。
軽減される条件としては、建物の場合には床面積50平米以上240平米以下、購入した住宅が居住用であることなどが挙げられます。
控除を受けるには都道府県の税事務所への申請が必要です。
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まとめ
今回は中古マンション契約における注意点についてご紹介してきました。
マンションの購入は人生にそう何度もない大きな買い物ですから、些細なことでトラブルにはなりたくないでしょう。
トラブルを回避するためには安易に契約をするのではなく、面倒でも重要事項説明書や付帯設備表、物件情報報告書にしっかりと目を通しておくことが大切です。
中古マンションの売買契約後に問題やトラブルが起こってからでは遅いので、購入前にしっかり確認して、納得のいくマンション購入を行いましょう。
