ビル建設費の相場は？内訳や費用が高くなるケースもご紹介

土地の活用法を考えた時に、様々な案が思い浮かぶでしょう。
数ある土地活用法の中に、ビル建設があります。
今回は、ビル建設の相場や費用の内訳、費用が高くなるケースなどを解説していきます。
ビル建設にどれくらいの費用がかかるのか知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

ビル建設費の坪単価相場はどのくらい？

まずは、ビル建設にはどのくらいの費用がかかるのか、坪単価の相場から見ていきましょう。

中規模なビルの坪単価

駅前の繁華街でよく見られる中規模なビルの場合は、デザインはどのくらいこだわるのか、どのような業態のオフィスにするかなどによって変わってきますが、構造別の坪単価相場は以下の通りとなっています。

鉄骨鉄筋コンクリート造：90万円～110万円
鉄筋コンクリート造：80万円～100万円
鉄骨造：70万円～90万円

高層ビルの坪単価

六本木ヒルズなどの高層ビルは、大手ゼネコンやディベロッパーでなければ建てることはほぼありません。
しかし、他と比較する意味で坪単価の相場がどのくらいなのかご紹介します。
構造別の坪単価相場が以下の通りです。

鉄骨鉄筋コンクリート造：110万円～150万円
鉄筋コンクリート造：100万円～120万円
鉄骨造：90万円～110万円

テナント・雑居ビルの坪単価

テナントや雑居ビルにははっきりとした定義はありません。
2～5階建て程度で色々な業種のテナントが入居している、比較的小さいビルを指すケースが多いです。
構造別の坪単価相場が以下の通りです。

鉄筋コンクリート造：75万円～90万円
鉄骨造：65万円～80万円

地方によっても坪単価は変動

ビルの建設費は、同じ構造や床面積でも地方によって価格が異なります。
コンクリート自体の費用や材料の単価、運搬費用が地域によって変わることが理由です。
建設費は、都心に近ければ近いほど高くなり、地方に行けば行くほど安くなる傾向にあります。
これは、基本的な物価の高さなども影響があると言えるでしょう。

ビル建設費の算出方法

ビルの建設費＝坪単価×延べ床面積

ビルの建築費は、上記の計算式で算出されます。
構造によって坪単価が異なるため、建てようと思っているビルの規模が大きければ大きいほど建築費は高くなります。
ビルの建設費を算出するには、建ぺい率と容積率の配慮も必要不可欠だということを念頭に置いておく必要があります。
建ぺい率は、敷地面積に対する建物の建築面積の割合です。
容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合を指します。

ビル建設にかかる費用の内訳

ビル建設にかかる費用は安いものではありません。
その内訳を把握し、納得した上で建ててもらう必要があります。
では、ビルの建設費がどのような内訳になっているのかご紹介します。

内装や設備費用

構造ごとに異なる坪単価にプラスして、内装費用や設備費用がかかります。
オフィスビルの場合は、内装にあまりコストをかけないケースも多くなっています。
しかし、大型のエレベーターや空調設備などを設置しなければいけないため、それらがどの程度の費用なのか確認しておきましょう。
マンションだと一戸ずつ水回りの設備を設置しなければいけませんが、テナントやオフィスが入るビルなら配管だけ設置しておけば良い場合があるのもビル建設ならではの特徴です。

その他諸費用

賃貸目的でビルを建設するのであれば、調査費や設計費、契約・手続きに関する費用もかかります。
調査費や設計費には、ボーリング調査費用や現況測量費、設計料といったものが含まれています。
契約・手続きに関する費用に含まれているのは、印紙代や水道分担金、新築建物登録免許税、抵当権設定登録免許税、新築建物不動産取得税、司法書士手数料、火災・地震保険料、融資関連費用です。
これらの費用は払うタイミングが異なり、煩雑になりがちです。
漏れがないように建設会社と連携を取りながら進めるようにしましょう。

ビル建築費が相場よりも高額になるケース

ビルの建設費は、相場程度で収まるケースももちろんあります。
しかし、相場より高額になることも多いです。
ビル建築費が相場よりも高額になるのは一体どのようなケースなのかご紹介しましょう。

デザインにこだわる

ビルのデザインやエクステリアにこだわると、建築費はどうしても高くなってしまいます。
外観の印象が特に重要になるのは、オフィスやテナントの募集を前提にした雑居ビルです。
デザインにこだわることにより、入居するテナントが増えやすくなる可能性があるというのが大きな理由です。
エントランスの内装は、使っている人からの評価を高めるポイントになります。
エントランスの内装が安っぽいと、ビル全体の印象が悪くなってしまう恐れもあります。
デザインにこだわると建築費は高くなってしまいますが、ビルの目的によってはこだわるべきです。

特殊な設備やエレベーターの導入

特殊な設備やエレベーターの導入することも、建築費を高くする要因の1つです。
特殊な設備には、プールや温泉、室内の間仕切りなどが含まれます。
また、デイサービスなどの福祉施設を目的としている場合は、オストメイト対応のトイレなどを設置する必要があります。
高さが31m以上になる場合は、エレベーターを設置しなければいけません。
エレベーターの設置をしなければいけないかどうか、あらかじめ確認しておきましょう。
建築費を抑えるためにエレベーターを導入したくないと考えているなら、高さに気を付けてください。

周辺環境の影響

周辺環境の影響を受けてビルの建設費が高くなる場合もあります。
周りに高層ビルが乱立している、道が入り組んでいる、周りに民家がある、人通りが多い道に面している、といった場合は、高くなりやすいです。
このようなケースだと、周りのビルを利用する人や周辺の交通を妨げないようにガードマンを設置したり、騒音対策をしたりなければいけません。
また、養生や足場の設置も必要です。
資材を搬入するために難題も重機を用意しなければいけない場合もあるでしょう。
やらなければいけないことが増えると人件費もかかるので、必然的に費用が高くなります。