東京ルールって何？具体的な内容とトラブルを防ぐために

賃貸物件の契約をする際、東京では賃貸借契約書や重要事項説明書の他に、東京ルールの関する書類も取り交わすことになっています。
聞き馴染みがないという人も多いでしょうが、東京都内で賃貸物件を借りようと考えている場合はとても重要な存在となります。
今回は、そんな東京ルールがどのようなものか詳しく説明していきましょう。

東京ルールとは？仕組みを解説

東京ルールは、東京都が2004年に設けた賃貸住宅紛争防止条例のガイドラインです。
この条例は、原状回復などに関する法的な原則・判例によって定着した考え方を物件の管理会社が借りようと考えている人に対してしっかりと説明するように義務付けたものです。

東京ルールのメインとなる内容は、賃貸物件を借りる際に知っておくべき退去する時の原状回復、入居中に生じた設備の修繕に関するものとなっています。
仲介をする不動産会社は東京ルールに基づいて、退去する時の原状回復の内容や入居期間中の必要な修繕、契約において特約条項、修繕及び維持管理等に関する連絡先を借りる側に伝えなければなりません。
このルールはあくまでも居住用の賃貸物件に対するものなので、事業用や店舗用には適用とならないのです。
また、基本的には東京都内の物件に適用となりますが、その他のエリアでもトラブル防止に役立つという理由から東京ルールに則ったガイドラインの説明を採用する不動産会社も目立つようになってきました。

東京ルールにおける費用負担について

入居中の修繕費用と退去する時の費用負担が定められています。
続いては、それぞれの負担について解説していきます。

入居中の修繕費用

入居中の修繕費用に関しては、住居の使用に必要な設備の修繕費はオーナーが負担する、故意・過失・一般的に使っていて生じる可能性がないとみなされる原因がある場合は借りる側の負担する、小さい修繕に関しては特約を付けられるといった点が盛り込まれています。
住居の使用に必要な設備というのは、備え付けのエアコンや給湯器、風呂釜などで、これらが故障した場合はオーナーが負担しなければなりません。
故意・過失・通常の使用の範囲を超えた原因は、お風呂の空焚きをしたことによる故障や子どもが遊んでいる時に窓ガラスを割ってしまったことなどを指します。
小規模な修繕には、電球や蛍光灯の交換、パッキンの交換などが含まれます。

退去時の費用負担

退去する時の負担に関しては、経年劣化や通常の使用による消耗はオーナーが負担する、故意・過失・一般的に使っていて生じる可能性がないとみなされる原因がある場合は借りる側が負担する、契約を結ぶ双方の合意があれば特約を設けられるといった内容が盛り込まれています。
経年劣化や通常の使用による消耗には、壁に貼ったポスターや絵画の跡、日が当たることによる壁紙の自然な日焼け、冷蔵庫やテレビなどの背面に生じる電気焼けなどが含まれます。
故意・過失・通常の使用の範囲を超えた原因は、ペットによって作られた柱のひっかき傷、引っ越し作業でついてしまった壁などのひっかき傷、エアコンなどの水漏れを放置したことで生じる壁や床の腐食などです。
特約は、合理的で客観的な事由があること、借りる側が内容を把握していること、借りる側が特約によって生じる負担に対する意思表示をしている必要があります。
部屋の清掃にかかる費用などが特約に含まれるケースが多いです。

こんな時費用負担するのは誰？

東京ルールの内容を見てみても、具体的にどうなったら誰が費用を負担するのかよく分からないという人もいるでしょう。
ここでは、どちらが負担するのか解説していきます。

借主負担となる場合

貸主負担となるのは、入居者自身による損傷が起こった場合です。
煙草を吸っている人なら壁紙が黄ばんだり、においが残ったりするため、退去後の部屋の清掃に時間がかかってしまいます。
そのような場合、借りている側が費用を負担しなければなりません。
浴室の掃除を怠ってカビだらけになってしまった場合なども、借りている人が清掃費用などを負担することになります。

貸主負担となる場合

賃貸物件も築年数が経過するとだんだんと劣化していきます。
それは、借りている側がいくら気を付けても止めることができません。
そのため、経年劣化による様々なトラブルに関しては借主負担が負担するように決められています。
入居者が快適に過ごせるようにオーナーはしっかりと所有している物件を管理し、経年劣化によるいざこざが発生しないように対策を講じる必要があります。
経年劣化による損傷が激しくなると、入居者の減少につながる可能性もあり、オーナーにとってもデメリットしかなくなります。

トラブルを防ぐためのポイント

東京ルールは、借りている側を守る意味合いが非常に大きいです。
しかし、100％守ってもらえるわけではないので借りる側もいざこざを防ぐためのポイントを把握しておく必要があります。
最後に、そのポイントについてみていきましょう。

入居時

入居時には、目立つ傷などがないか確認しましょう。
何か傷がある場合は、写真を撮っておくと最初から合ったものだと証明できます。
管理会社やオーナーがチェックシートを用意してくれるケースもあります。

入居中

入居中に備え付けの家電や機器が故障した場合は、勝手に修理しないようにしましょう。
オーナーや管理会社に連絡し、どうすればいいか指示を仰いでください。
どうしてかというと、トラブル回避やコスト管理のために修繕先を決めている可能性があるからです。
入居者が探した修理会社に依頼した場合、修理費用を請求しても対応してもらえない可能性が考えられます。

退去時

退去する時は、トラブル回避のために立ち会うようにしましょう。
入居時に敷金が0円だった場合は、退去する時に部屋の清掃にかかる費用などを請求されるのが一般的となっています。
東京ルールの特約も書かれているので、あらかじめ確認し、必要な金額を用意しておいてください。

まとめ

東京ルールは、賃貸物件におけるいざこざを回避するために設けられている東京都の条例です。
オーナーよりも借りる側を守るための意味合いが大きい内容になっています。
契約に関わる双方が負担する範囲が細かく決められているため、万が一の時にトラブルを回避しやすくなるのが東京ルールを取り入れるメリットです。
都内で賃貸物件を借りるなら、東京ルールについてしっかりと把握しておきましょう。
あらかじめ把握しておけば、後から聞いたとか聞いていないでトラブルになることもありません。