オーナー必見!家賃の適正と高めに設定する際のポイント

賃料

不動産賃貸のオーナーであれば、一度は家賃の設定に悩んだこともあるでしょう。
近年では、不動産投資を老後資金の対策として始める人も増えており、少しでも収入を多くするためには家賃の設定が非常に大切です。
不動産投資をするにあたっては、多くはローンを組んで毎月の家賃収入を返済に充てていくような形になるので、少しでも儲けようと家賃を高く設定する人も少なくありません。
しかし、家賃を高く設定してしまうと空室になるリスクも高くなり、儲けるどころかローンの返済すら難しくなってしまうでしょう。
そこで今回は、家賃の適正から家賃を高めに設定する際のポイントまでご紹介していきます。
家賃設定に悩んでいるオーナーは、ぜひご参考ください。

家賃は収益性から考えるべき?

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家賃を設定する際には、安定した収入を得られるように収益性から考えるべきだとする人もいるでしょう。
収益性から家賃を設定する場合には、期待利回りから算出する方法と収益の希望額を基準として算出する方法の2通りあります。
期待利回りから算出する方法としては、以下の計算式が利用できます。

基礎価格×期待利回り+必要な年間諸経費=試算賃料

収益の希望額を基準として算出するための計算式は以下の通りです。

希望年間家賃収入+必要な年間諸経費=試算賃料

期待利回りや収益の希望額を基準に家賃を設定することは基本とされていますが、オーナーの収益性だけで家賃設定はできません。
現実的な家賃を考えるとなると、周囲にある賃貸物件の家賃相場なども考慮しながら検討していく必要があります。

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適正家賃かどうかは競合と比較するのがおすすめ

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適正家賃かどうかは、必ず自身の賃貸物件の周囲にある競合物件との兼ね合いが重要となります。
入居者を増やしたい、空室をなくしたい場合には家賃を低めに設定することも必要です。
しかし、競合の賃貸物件の家賃や条件などをチェックせずに家賃を低く設定するのはおすすめできません。

自身の希望する収益額よりもだいぶ下げた家賃であっても、競合賃貸物件に自身の持つ物件より低価格かつ好条件な物件であれば、家賃を低くしたところで入居者を増やしたり、空室をなくしたりできなくなってしまいます。
入居者は家賃だけを見て物件を選んでいるわけではありません。
家賃も加味しつつ、競合物件との条件を比較して自身の住みやすい物件を選択します。
しっかりと競合賃貸物件と比較しながら、適正家賃かどうかを判断していくことが大切です。

家賃を高めに設定する4つのポイント

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収益性を確保するために、家賃を高めに設定しておきたいと考える人も多くいます。
家賃は収益性と周辺の競合から考えなければなりませんが、その他にも物件そのものの価値や周辺環境、特別な条件なども家賃を高めに設定できるポイントとなり得ます。

ここからは、家賃を高めに設定する4つのポイントをご紹介していきましょう。

物件そのものの特徴を家賃に反映

1つ目のポイントは、物件そのものの特徴を家賃に反映することが挙げられます。
間取りや建物の構造、付属する設備などが家賃に反映できます。
例えば、物件の間取りに関しては部屋数や広さが関わり、構造は鉄筋コンクリートか木造かによっても異なってきます。
部屋数が多く、広さも広ければ広いほど家賃は高く設定できますし、構造が木造よりも鉄筋コンクリートの方が防音性も高いことから家賃設定を引き上げることが可能です。

物件にエアコンや浴室乾燥機、IHクッキングヒーターなどが付いているかどうかでも家賃は高めに設定できます。
設備にかかる初期費用はかかりますが、これらを付属するだけでも物件は魅力的に感じられるでしょう。

周辺環境も把握しておく

物件の周辺環境を把握しておくことも、家賃設定には必要不可欠です。
周辺環境は日常生活の利便性につながることから、住み心地において重要なポイントとなります。
最寄り駅までの距離や公共施設からの距離、郵便局や銀行までの距離、スーパーなど日常的に利用するお店までの距離は、家賃にも影響するポイントです。
最寄り駅から近ければ近いほど、基本的に家賃は高く設定できます。

他にも、そのエリアが人気かどうかで家賃相場は異なってくるので、人気が高ければ高いほど家賃も底上げできるでしょう。
エリアが人気かどうか判断するには、周辺の賃貸物件の家賃などからある程度判断できます。

特別な条件も差別化できるポイント

自身の持つ物件に他の物件にはない特別な条件を付けることで差別化できることから、家賃も高めに設定できます。
例えば、防音物件やペット可、女性限定などが挙げられます。
最近では、コロナ禍の影響で単身用物件の中でもペット可の物件や防音物件が人気となってきていることから、これらの条件に当てはまる物件であれば多少家賃を高めに設定しても入居者が現れる可能性は高いです。

以前に比べて家にいる時間が増えていることから、それに合わせた特別な条件を揃えておくだけでも入居率アップだけでなく家賃アップにも効果的です。

引っ越しシーズンは高めの設定でもOK

引っ越しシーズンである2~3月頃は、需要が高まることから家賃を高く設定しても入居者は集まりやすくなります。
ただし、これも周囲の賃貸物件との兼ね合いが重要となってくるので、あらかじめ周辺物件の相場や条件をチェックしておきましょう。

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困った時は不動産会社や管理会社に相談しよう

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家賃を上げたくても適正家賃なのか分からずに困ってしまった場合には、不動産会社や管理会社などの専門家に相談してみてください。
不動産会社や管理会社は収益性だけでなく、周辺の環境までしっかりと考慮した上で家賃相場をアドバイスしてくれます。

不動産会社に相談する場合には、賃貸のあるエリアを取り扱っている不動産会社に、不動産会社が管理会社に委託している場合には管理会社に問い合わせてみましょう。

まとめ

今回は、家賃を上げたい時に気になる家賃の適正と高めに設定するためのポイントを4つご紹介してきました。
家賃を高く設定したい場合には、収益性だけでなく周辺物件の相場や収支計算することも重要となっています。
自分自身でも家賃設定は行えますが、不動産会社や管理会社などの専門家に意見を聞くだけでも適正かどうかの判断しやすくなります。
空室リスクを下げつつ安定した収益を得ることを考慮しつつ、家賃を設定してみてください。