中古マンションはリノベーションで資産価値を高める

不動産市場では、中古マンションの需要が高まっています。
特にリノベーション済みの中古マンションや、リノベーションを前提とした中古物件が人気です。
今回は、なぜ新築マンションではなく中古マンションが今選ばれているのか、リノベーションで中古マンションの資産価値などについて、事例を交えながらご紹介します。

中古マンションが売れている理由

新築マンションと中古マンションは、10年前なら圧倒的に新築マンションが売れていました。
しかし近年は、中古マンションの成約件数が伸び2016年には新築を上回る逆転現状も起こっています。
なぜ今、中古マンションが売れているのか理由を見ていきましょう。

価格が安くて買いやすい

中古マンション中古マンションは新築マンションの購入と比較して、圧倒的に安く買いやすい物件が多いです。
震災やオリンピックなどの影響で、建築費用自体が高騰傾向にある中、既に建築済みの中古マンションは建物の価値とのバランスを考えてもリーズナブルに購入できる点がメリットとなってます。

さらに、住宅ローンの低金利が続いていて、マイホームを購入する若いファミリー層にとっても元の価格が安い中古マンションはより買いやすい物件と言えるでしょう。

物件数が多く選択肢が広い

中古マンション新築マンションを購入する場合、気に入った立地の物件が入居したいタイミングで発売されるとは限りません。
また、人気物件は買いたいフロアや間取りタイプが残っていないケースも多く、新築マンション購入は選択肢の幅が狭いと言えます。

対して中古マンションは、駅近の物件や閑静な立地の物件など好条件の物件も多く、広い選択肢から選べる点がメリットです。

中古マンションはリノベーションで新しい価値を付けられる

自分らしい住まい、ライフスタイルにマッチした快適な生活空間作りが重視される時代になり、画一化された間取りよりも、自分の暮らしに合った間取りが求められるようになりました。
万人向けに作られた間取りではなく、自分好みの間取りを求める人が増えています。
中古マンションはリノベーションでオシャレな生活空間に、好きなデザインや間取りに自分らしく変えやすく、新しい価値を付けられる点も人気の理由です。

中古マンションリノベーションのポイントは

まずは、リノベーション可能な部分を把握しておきましょう。
マンションの居住スペースつまり専有部分は、基本的に住んでいる人が自由にリノベーションできる部分です。
中古マンションを買って自分でリノベーションしたい人、リノベーション可能物件として中古マンションを販売したい人は、部屋の中身でどこがリノベーションポイントなのかを把握しておきましょう。

専有部分のリノベーションポイント

中古マンションで専有部分のリノベーションをしたい部分は、大きく分けて2つあります。
1つ目は水回りです。
キッチンやトイレ、バスルーム、洗面所などの水回りは中古物件でマイナス評価になりやすい部分であり、女性目線で物件選びをされるケースでネックとなりやすい場所となります。

リノベーションコストが高い順で、3点ユニットバスの分離、最新システムキッチンの導入、浴室乾燥機追加、シャンプー洗面台、キッチンセットの扉交換がリノベーションポイントです。
特に、3点ユニットバスは避けられやすいため、採用している中古マンションの場合バス・トイレを別でリノベーションするケースが増えています。

やはり女性をターゲットとした中古マンションの場合は、システムキッチン、独立洗面台、浴室乾燥機など水回りの設備が充実した物件が選ばれやすく、オーナー目線で考えれば空室リスク対策になると言えるでしょう。

専有部分のリノベーションポイントの2つ目は間取りです。
中古マンションは建築当初に想定したライフスタイルと今のライフスタイルとのミスマッチから間取りが使いにくケースが多く、動線や収納スペースも含めた間取り変更リノベーションが必要と言えます。

コストが高い順に、間取り変更、和室を洋室に、押入れをクローゼットに、段差解消、壁紙変更がリノベーションポイントとなります。
特に最近は広いリビングが人気なので、独立した1部屋をダイニングキッチンとつなげ、LDKに変更するリノベーション事例が増えています。
間仕切り壁の撤去、もしくは天井にレールを設けて必要な時に開閉できる間仕切り壁への変更などもおすすめです。

また奥行きのある押入れよりも、出し入れのしやすいクローゼットが人気なので、折れ戸扉のクローゼットへの変更や押入れと床の間、納戸をウォークインクローゼットに変えるリノベーションも良いでしょう。

共有部分のリノベーションポイント

オーナーとして中古マンションのリノベーションを考えている場合は、共有部分を一新してイメージアップも可能です。
コストが高い順に、外壁改修・エントランス改修・植栽・外壁クリーニング・外部照明の変更などがリノベーションポイントとなります。

共有部分ではマンションの顔とも言えるエントランス、バルコニーのリノベーションは特に効果的です。
エントランスに大理石調の素材を用いたり、間接照明を活用したリノベーションをすると、格調高い雰囲気を演出できます。
バルコニーも人気のガラスパネルに変えればマンション全体の雰囲気も大きく変わるのでおすすめです。

資産価値はリノベーションでどうなるの？

中古マンションのリノベーションは、入居者にとってもオーナーにとっても満足できる選択肢となります。
リノベーションすると、部屋や設備が真新しくきれいになり、間取りが今のライフスタイルに合って使いやすくなるので、築年数が同じ中古マンションと比較して当然ながら資産価値は上がります。

実は中古マンションの資産価値は、立地条件や築年数が同じであれば、外観と居住スペースに左右されることが通常です。
特に築年数が20年に近づけば、築年数よりも実際の居住スペースの価値が、需要を左右するようになります。
つまり、外観が多少古びていても居住スペースがきれいな中古マンションは常に人気なので、リノベーションした中古マンションは資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。

まとめ

買ってすぐに市場価格が下がってくる新築マンションよりも、入居してからの資産価値が目減りしにくい中古マンション、しかもリノベーション物件は今後も不動産市場で注目され続けると考えられます。
賢いマイホーム探し、実績を上げやすい不動産投資を目指すなら、中古マンションとリノベーションの関係性は知っておいて損はないと言えるでしょう。