「転貸借」と聞いても、あまり耳なじみもなくピンとこない人も少なくないのではないでしょうか。
転貸借とはいわゆる又貸しのことで、借りている物件を第三者に貸し出すことを指します。
不動産の転貸借は、通常であれば二者間で行われる賃貸契約にさらにもう一人加わることから、リスクが高いと言われています。
そこで今回は転貸借について、リスクや回避方法など詳しく解説していきます。
転貸借を知らない方はもちろん、しようか検討している方はぜひ参考にしてください。
目次
「転貸借」とは又貸しのこと
転貸借とはいわゆる又貸しのことで、借りているものを第三者に貸す行為を指します。
例えばAさんから借りた漫画本をそのままBさんに貸す行為を転貸借といいます。
一般的に借りているものを他の人に又貸しする行為は、褒められたものではありません。
そのため、民放でも賃貸人の承諾を得ないまま賃借人が賃借物を転貸することは禁じられており、違反した場合には契約を解除することができます。
しかし、これはあくまで承諾を得ていない場合であって、賃貸人が認めていれば、転貸借を行うことは可能です。
不動産業界では、転勤などで自宅をしばらく留守にする際にこの仕組みが用いられています。
転貸借には三者が登場する
不動産における転貸借には賃貸人（A）、賃借人（B）、そして転借人（C）の3人が登場します。
まず、不動産の所有者であるAと借主であるBとの間に賃貸契約が結ばれ、Bは借りた物件で生活しています。
しかし、転勤などでしばらく留守にするため、その間借りている物件をCに貸すことにしました。
ここでポイントとなるのがAとCの関係です。
通常であれば貸主と借主の間で賃貸契約が結ばれますが、このケースではAとCの間に直接的な契約はありません。
転貸借では契約がAB間とBC間のみになるのです。
転貸借の注意点はある？
先ほども紹介したように、転貸借は賃貸人の承諾が必要で、ない場合行うことはできません。
もし承諾を得たとしても様々な注意点があります。
一つ目は集金におけるリスクです。
転貸借の場合賃借人であるBが転借人Cに毎月家賃の集金を行い、賃貸人Aに支払う必要があります。
万が一支払いが遅れると、賃貸契約に支障をきたす恐れがあるため、Cからの支払いが遅れた場合、Bが代わりに支払っておく必要があります。
二つ目は、近隣住民とトラブルが発生した場合の責任についてです。
Cが生活するうえで近隣住民とトラブルを起こした場合、Aに苦情報告が行くこともあるため、その対処をする必要があります。
転貸借が活用される場面とは？
どのような場面で活用されているのか疑問に思われるかもしれませんが、不動産会社が建物のオーナーから一括で借り上げた部屋を、第三者に貸すという手法は転貸借の代表例です。
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転貸借にはどんなリスクがある？
転貸借で起こりうるリスクについて詳しく解説していきます。
契約を解除されるおそれがある
何度も説明しているように、賃借人が賃貸人に無断で転貸借を行うことは認められていません。
いくら契約書に禁止と記載されていないからといって、勝手にすることはできないのです。
そのため、無断で行った場合には契約解除の対象となり、賃貸人は転借人に立ち退きを請求することが可能です。
明け渡し時にトラブルになることも
物件の明け渡し時に破損や汚れがあった場合、トラブルになることがあります。
通常は物件を借りている間に破損や汚れがあった場合、賃借人に責任がありますが、転貸借しており原因は転借人にあると主張しても、賃貸人との間に直接契約はないため、すぐに対応できない可能性があるのです。
家賃保証会社からの請求はあくまでも借主本人
昨今では賃貸契約を結ぶ際、もし家賃が支払った場合に賃借人に変わり一時的に家賃を支払い、その後手数料を上乗せして請求する家賃の保証会社に加入することが多いです。
賃貸人に直接支払う場合であれば、支払いまで猶予をもらったり、まとめて支払ったりといった融通が利く可能性もありますが、保証会社からの請求ではそのようなことは認められません。
もし、何回も支払いが遅れるとブラックリストに載ってしまう可能性がありますが、その場合の責任はあくまで借主本人になるため、注意が必要です。
同棲やルームシェアも危険
友人や恋人との同棲やルームシェアも場合によっては又貸しに該当するため注意が必要です。
例えば、Aが契約者として部屋を借りルームシェアや同棲を始めたとします。
そこに無断でBが住むと契約違反となってしまいます。
さらに、Aが部屋を出て行ったにも関わらずBがそのまま住み続けた場合、何かあった際の責任はすべて契約者であるAにいくことになります。
仮に、契約時に同居人としてBを申請していても、契約者が1人だけであれば責任は全て契約者になるのです。
リスクを回避するにはどうしたらいい？
転貸借におけるリスクを回避するにはどのようにすれば良いのか、予防策をご紹介します。
サブリース契約を結ぶ
不動産会社などと転貸借契約を結ぶことをサブリースといいます。
サブリースでは、不動産会社が一括で物件を借り上げて、第三者に貸し出すため、仮に空き部屋として家賃収入が入るうえに、個人間で発生しやすい転貸借のリスクを下げることが可能です。
実績のある不動産会社に依頼する
コスト面など様々な理由で転貸借を個人間で行うこともあるかもしれません。
しかし、個人間の取引は十分に対策できずリスクも高いです。
万が一、物件に損害が生じてしまったり、予定外の転貸借が行われたりするリスクを避けるためにも、トラブル対応などに実績のある不動産会社に依頼することで事前に様々な予防策を講じることが可能です。
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まとめ
ここまで、転貸借の仕組みやリスク、さらに回避方法について詳しく紹介してきました。
転勤などで自宅を留守にする間、少しでも家賃の負担を軽くするために貸し出しを検討する人もいるでしょう。
しかし、転貸借には様々なリスクがあることを理解しておく必要があります。
第三者に貸し出す際には、契約をしっかり確認し、実績のある不動産会社に依頼するなど予防策を講じておきましょう。
