不動産投資を行う方法の一つとして中古マンションの購入がありますが、マンションを購入すると様々な維持費がかかります。
「マンションには維持費がかかる」と言われても、これから投資物件を購入しようと検討されている人にはあまりピンとこないかもしれません。
そこで今回は、中古マンションを購入した場合にかかる維持費の種類やその用途、維持費の観点から見た中古マンションの選定方法などをご紹介します。
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目次
中古マンションにかかる維持費とは？
中古マンションの維持費は税金・修繕積立金・管理費の大きく3つに分けられます。
どれも投資の利益を計算するうえで必要なもので、いくら利回りが良くとも維持費が高ければ思うような利益を上げられない場合もあります。
不動産投資を行うにあたって費用の算出は欠かせない知識となるのでこれを機にしっかり覚えましょう。
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固定資産税・都市計画税
マンションを始めとした不動産を所有している人には年に一度、固定資産税が課税されます。
1棟丸ごと所有している場合はもちろん、区分マンションを所有しているだけでも課税対象となるのでマンション購入の際はどのくらいの固定資産税がかかるのかあらかじめ確認しておきましょう。
また、都市計画区域のうち市街化区域内の不動産を所有している場合には都市計画税も納付しなければなりません。
修繕積立金
修繕積立金とは、マンションの屋上や外壁、共用廊下といった共有部の修繕工事に備えて毎月徴収されるものです。
マンションにはそれぞれ築後何年でどんな修繕をどのくらいの金額で行うのかといった修繕計画があり、それに基づいて工事が行われます。
修繕積立金は何に使われる？
入居者から毎月徴収される修繕積立金は主に、屋上の防水加工処理や外壁塗装の塗り替え、エレベーターやエントランスといった共有部の修繕、駐車場がある場合には駐車場の整備や修繕にも使用されます。
これらは修繕計画によってあらかじめ工事が組まれていますが、自然災害や事故などによって急きょ修繕が必要になった場合にも修繕積立金から拠出されるので、ゆとりを持った積立額となっているところが多いようです。
修繕計画をきちんと確認しよう
中古マンションを購入する際は物件の状態や立地などの他に修繕計画を確認するという投資家は多いです。
修繕計画とはマンション建設時に作成されてそのままということが少なくなく、見直されないまま建物の現状とズレが生じている可能性があるからです。
建物の劣化や修繕費用の物価相場に合わせて適宜見直しが行われていないと、購入直後に計画外の大規模修繕工事が持ち上がり、多額の修繕積立金を支払わなければならなくなるケースもあります。
建設後見直した様子がない、初めから修繕計画がずさんといった中古マンションは購入を避けた方が無難です。
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管理費
修繕積立金と同様に毎月徴収されるのが管理費です。
管理費とは敷地面積に対する占有面積の割合によって算出されるため、戸数が少なかったり、高層マンションだったりすると高額になる傾向にあります。
ではこの管理費とはどういったもので、どんな点に注意が必要なのでしょうか？
管理費は何に使われる？
管理費は、エントランスや共用廊下の電気代や清掃委託会社への支払い、防犯カメラやエレベーター、ボイラーなどのメンテナンス費用、マンションの保険料や町内会費など、主にマンションの維持費に使用されます。
あまりにも管理費が高額だったり、安すぎたりする場合にはどのような運用がされているのか、マンションの管理組合や管理会社に問い合わせてみた方がいいでしょう。
管理費が安すぎる中古マンションは注意が必要
マンションを早く売りさばくため、わざと管理費を安く設定している場合があります。
入居者が揃った後に値上げと称して適正金額に引き上げる方法ですが、思いのほか入居者が増えずに値上げに踏み切れないまま月日が経ち、費用不足に陥るケースも少なくありません。
管理費が足らずにマンションの維持費用が捻出できないようなマンションは投資物件として好ましくありません。
物件探しをしている際にあまりにも管理費が安すぎる場合はそういった物件である可能性が高いので注意が必要です。
中古マンション投資の注意点
投資初心者でも比較的始めやすい中古マンション投資には注意点もあります。
不動産会社では様々な物件を紹介してくれますが、そのすべてが利益を出せる物件とは限りません。
立地や周辺環境の変化などを見通すには投資家として場数を踏まなければ難しいですが、維持費に関しては初心者でもチェックできます。
維持費が高額な物件は避けた方が無難
建物は経年劣化するので中古マンションの維持費が高いのは仕方ありません。
しかし、同じような条件の物件に比べてあきらかに高額な場合は収支の内訳を確認する必要があります。
マンションの管理組合が機能していなかったり、入居者のマナーが悪く、日常的に清掃や修繕が行われていたりする物件は避けた方がいいでしょう。
そういった物件は修繕積立金が不足している可能性が高く、大規模修繕時に特別徴収を求められる可能性があります。
管理業者に委託するのもアリ
マンション投資では不動産会社を通じて物件を購入し、物件の管理から入居者の募集、集金などもそのまま不動産会社に任せるのが一般的です。
しかし、中には積極的に入居者募集をしなかったり、管理がずさんだったりする不動産会社もあるので注意が必要です。
空室状態が続けば続くほど投資リスクは高まるため、投資家によっては不動産会社に任せず管理会社に委託していることもあります。
信頼できる管理会社の選定には、日本賃貸住宅管理協会が公表している調査資料を確認し、平均入居率95%・滞納率2.5%を目安とするといいでしょう。
まとめ
今回は、中古マンションを購入した場合にかかる維持費の種類やその用途、維持費の観点から見た中古マンションの選定方法などをご紹介しました。
マンション投資で失敗しないためには投資リスクを確認しなければなりません。
マンション投資に維持費はつきものですが、物件を見極められれば高い利益を上げられます。
正しい知識を持ってしっかりと選定しましょう。
