シェアハウス投資を考えているなら知っておきたいメリットとデメリットとは?

シェアハウス

シェアハウスは1つの住居に複数の入居者が共同で生活する居住スタイルです。
住民同士の交流が盛んに行われるので一人暮らしの寂しさを感じにくく、またテレビの影響もあって若者を中心に人気があります。
人気に注目してシェアハウス投資を検討される方もいるでしょう。
しかし、シェアハウス投資にはメリットとデメリットの両面があるのでご紹介します。

シェアハウス投資のメリット

シェアハウス

シェアハウス投資には次の4点のメリットがあるので見ていきましょう。

収益化を狙いやすい

シャアハウスはリビング、キッチン、バス、トイレは共有設備となり、プライベートが確保された個室ごとに賃料が発生します。
この仕組みから普通の集合住宅や貸家と比べて収益の最大化を狙うことが可能です。

例えば、4LDKの物件をひと家族に18万円で貸した場合、その賃料分しか回収できません。
一方、同じ物件でもシェアハウスなら1つの物件に4人まで住むことができます。
1部屋5万円の賃料を設定した場合、最大の合計賃料は20万円になるので、ひと家族に貸したケースよりも回収できる家賃は多くなります。

空室のリスクが賃貸物件よりも低い

一般的な賃貸物件よりも空室リスクが低くなることもメリットです。
シェアハウスは1つの建物で共同生活を送ることになるスタイルから、一人1室借りた時よりも敷金や礼金、賃料の設定は安価になります。
高額な初期費用を用意できない人にとっては大きな魅力となるので、空室が出にくい傾向にあるのです。

また、シェアハウスは外国人にも人気があります。
特に数ヶ月程度の短期滞在の外国人は、ウィークリーマンションやマンスリーマンションのような感覚でシェアハウスを利用する人が多くみられます。
日本人だけではなく外国人も暮らしやすい環境に整えておくと、より空室のリスクを低減して賃貸経営ができるでしょう。

競合の物件と差別化しやすい

日本国内でもシェアハウスの数は増えていますが、一般的なマンションやアパートに比べると数は多くありません。
そのため、競合との差別化の狙える点もメリットです。
最近はシェアハウスごとにコンセプトを持たせて差別化を図っているケースが多くみられます。
例えばリビングをコワーキングスペースとして使える物件、デザイン性にこだわった女性専用やジム付き、ペットと暮らせる物件など、多彩なシェアハウスがあります。
どんな人に住んでほしいのか想定した上で特徴を持たせることで、競合物件の差別化を狙えます。

スタート時のコストを抑えられる

一般的な集合住宅では、水回りやリビングを部屋ごとに設けなければなりません。
しかし、シェアハウスなら水回りとリビングは共有となり、個室ごとにつける必要がないので改修費を削減できます。
投資する費用を抑えられることは、利益の最大化にもつながります。

ただし、共有部の家具や家電などを揃えるのはオーナーとなり、その点は一般的な賃貸との異なる部分です。

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シェアハウス投資のデメリット

シェアハウス

シェアハウス投資には次の4つのデメリットもあるので、確認していきましょう。

法的な知識が必要不可欠

建築基準法では、シェアハウスは寄宿舎として扱われます。
既存の物件をシェアハウスに転用する場合は、建築基準法や消防法の基準を満たすために改修が必要になります。

それに加えて、延べ面積が200㎡以上の場合は、用途変更の確認申請も必要です。
このように既存物件をシャアハウスとして運営していくためには、法律の知識を持った上でリフォーム・リノベーションを計画しなければなりません。

建築分野に詳しい専門家と相談しながら、計画を進めていくことが大事です。
新規でシェアハウスを建てる場合も、専門的なノウハウを持つ事業者を選ぶようにしましょう。

ターゲットが絞られてしまう

シャアハウスは空室リスクを抑えられる反面、入居者のターゲットが限定される傾向にあります。
一般的に賃貸物件の入居者募集は、幅広い不動産情報が公開されている不動産ポータルサイトで行われます。
一方、シェアハウスの入居者募集は不動産仲介業者を介して行われるケースが多いです。
そして、集客方法はシェアハウス専用の検索サイトや管理会社が運営する自社サイトが中心です。
つまりアプローチできる対象がシェアハウスを探している人に限られ、賃貸物件を探している人全体に向けての集客が難しい傾向にあります。
どんなに魅力的な物件でも、集客が上手くいかないと空室のリスクを高めます。
営業力や集客力の高い不動産会社を選んで、入居者を集めるようにしていきましょう。

運営にかかるコストが大きくなる

シェアハウスの運営管理のパターンには、自主方式と委託方式、サブリースの3種類があります。

・自主方式:オーナーが全て管理する
・委託方式:管理業務の一部を管理会社に委託する
・サブリース:物件を丸ごと管理会社に賃貸して、会社側が住民に転貸する

シェアハウスの場合、共有スペースの掃除や設備の修理、住民のトラブル対応といった管理が求められます。
自主方式での管理となると、手が回らなくなってしまうこともあるでしょう。
これらの管理は委託方式で業者に任せれば手間を省くことが可能です。
しかし、賃料の10~20%の費用がかかるので利回りが低下してしまう点がデメリットです。
サブリースは物件ごと借り上げとなるので運営の手間が省けるだけではなく、契約期間中は空室率に関係なく100%の家賃収入が入ります。
ただし、委託方式よりもさらに高い賃料が差し引かれるので、収益額は少なくなる傾向にあります。
さらに、契約の更新時に賃料が減額される場合もあります。
自主方式での管理が難しく委託方式やサブリースを選択する場合は、想定よりも少ない収益になってしまうことを念頭に置いておきましょう。

入居者同士のトラブルなどで大量に退去する恐れがある

シェアハウスは入居者同士の交流が盛んな分、トラブルが起きやすいという懸念があります。
お互いがルールを守って生活することになりますが、それを守れない人も珍しくありません。
ルールを守っている人と守らない人の間で対立が生じると、シェアハウス全体の居心地が悪くなってしまい、一度に多くの入居者が退去してしまう可能性があります。

男女共有のシェアハウスでは痴情のもつれや痴漢行為などのトラブルも起きやすく、適切な対応が行われないと優良入居者の退去につながります。
厳しい入居審査を設けたり、違反者には退去命令などの処罰を含めた具体的なルールを作ったりして、優良入居者の退去を防いでいくことが大事です。

まとめ

今回はシェアハウス投資のメリットとデメリットをご紹介しました。
競合物件と差別化を図れる物件に投資したいのであれば、シェアハウスはとてもおすすめです。
1つの物件に複数人が生活するので、1部屋あたりの家賃を少し安くしても、十分な収益が狙えます。
その一方で集客が限定されやすい、運営コストがかかるなどのデメリットがあることも理解しておいてください。
シェアハウスに投資したい時は、専門知識を持つ会社に相談して事業計画を練っていきましょう。