アパートの管理会社とは?変更はできる?

不動産

アパートには管理会社が存在しています。
管理会社というとあまりイメージがわかない人もいるかもしれませんが、アパート経営において重要な役割を担っています。
しかし、管理会社との相性が悪くて変更したいと考えるケースもあるのです。
今回は、管理会社・大家・仲介会社の役割と関係性、アパートの管理会社は変更可能かどうかといった点について解説していきます。

管理会社・大家・仲介会社の役割

不動産会社

まずは、管理会社・大家・仲介会社の役割からみていきましょう。

管理会社の役割

管理会社は、名前の通りアパ-トの管理を行います。
大家から委託されたアパートやマンションの管理を行うのが主な業務です。

設備の修繕が必要かどうか、入居状況はどうかなどの連絡を大家と取りながら、アパート全般の管理をしています。
管理会社は、設備のトラブルに関する対応やクレーム対応などの窓口にもなるため、委託するメリットは大家にとってかなり大きいと言えます。
また、管理会社では家賃も代わりに集めてくれるので、大家が家賃の督促をせずに済むのもメリットだと言えるでしょう。
このことから、管理会社の役割は大家の負担を軽減することが最も大きいと分かります。
管理会社の中には、家賃滞納があっても数ヶ月分であれば保証したり、長期的に滞納している人に対する明け渡し訴訟の代行を行ったりしてくれるところもあります。
入居者の対応は心身ともに大きな負担になってしまうので、代行してもらえるのは大家にとって大きなメリットです。

大家の役割

大家は、アパートの所有者を指します。
個人の場合もありますが、法人の場合もあります。
大家の役割は、建物の維持・管理や入居者の管理、室内のリフォーム、駐輪場・駐車場使用料の回収などです。
アパートではなく分譲マンションを所有している場合は、管理費などの回収も大家の仕事です。
個人でアパート経営をしている場合は、最初は良くてもだんだんと維持・管理が大変だと感じるようになるケースが多いです。
そのような時に、管理会社に委託しようと考えます。

仲介会社の役割

仲介会社は、所謂不動産会社のことです。
アパ-トを借りたいと思ったら、不動産会社に足を運ぶケースが多いです。
つまり、不動産会社は借り手と貸し手の仲介役を担います。
そのため、仲介会社と呼ぶ場合があるのです。
仲介会社の中には、自社の物件を保有しているところもありますが、仲介を専門的に行っているところもあります。
仲介会社は借り手と貸し手を結び付けるために、自社サイトなどに広告を掲載したり、アパ-トを探している人に紹介や案内をしたりします。
また契約手続きや更新契約、退去時の精算などもあわせて行う仲介会社もあるため、どの仲介会社を利用するかはとても重要です。

管理会社・大家・仲介会社の関係は?

管理会社・大家・仲介会社の関係は、役割別にみることもできますし、お金の流れで見ることもできます。

・役割別の関係
役割別にみてみると、大家は管理会社に委託し、管理会社は仲介会社に募集を依頼します。
そして、仲介会社が入居者に対して物件の紹介や案内をして、契約に関する手続きを行います。
入居者が見つかったら、仲介会社が管理会社に鍵の手配や室内状況の確認をお願いするという流れです。
中には、管理会社と仲介会社の業務を両方と担っている会社もあるので、全てがこのような関係性にあるとは言い切れません。

・お金の流れ
アパ-トなどの賃貸契約は、貸し手と借り手が結ぶものです。
しかし、その間に仲介会社と管理会社が入っているので少しだけ複雑になっています。
大家は管理会社に管理委託料や広告料を支払い、管理会社は大家に敷金や礼金、家賃などを支払います。
管理会社は仲介会社に広告料を支払い、入居者は仲介会社に仲介手数料を支払うのです。
また入居者は、管理会社に対して敷金や礼金、家賃を支払います。

入居者から支払われた敷金や礼金、家賃が大家の元に流れていくという流れです。

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アパートの管理会社は変更可能?

不動産会社

アパ-トの管理会社は、変更可能です。
しかし、安易に変えるのは控えるべきだと言われています。
最後に、基本的には変更すべきではないこと、変更した方が良いケースもあること、変更するリスクについて解説していきます。

基本的には変更すべきではない

アパ-トの管理会社を変える理由には、コストを削減したいといったものが挙げられます。
変更自体は可能なのですが、安易な理由で変更を考えるのは得策とは言えません。
その理由は、管理会社に支払う管理費用と業務に対する力量は比例するからです。
管理費用が高いと感じるかもしれませんが、その分しっかりと満室の維持などをしてくれている可能性が高いです。
管理費用を抑えるために管理会社を変えてしまうと、今まで通りの収益が得られない可能性も出てきます。
そうなることを防ぐためにも、管理会社の変更は安易にしない方が良いと言えるでしょう。

変更した方が良いケースもある

安易に管理会社を変更しない方が良いと前述しましたが、変更した方が良いケースもあります。
例えば、空室が3ヶ月以上続いている、所有する物件の条件が良いのに管理費用が3%以上となっている、管理会社の対応が悪くて本業に支障がでてしまうといった場合です。
空室が3ヶ月以上続いている場合は、特に管理会社を変更した方が良い状況だと言えます。

空室があるにも関わらず、入居者の募集などを適切に行っていないと考えられるからです。

変更するリスクも把握しておかなければいけない

状況によっては管理会社を変更した方が良いです。
しかし、変更するならリスクについて把握しておかなければいけません。
アパ-トの管理会社を変更するリスクには、管理解約までの間に管理が蔑ろになる可能性がある、次の管理会社の管理効果がすぐに期待できないことがある、保証(入居者の滞納保証会社の保証・サブリース保証・工事の保証など)が切れる可能性があるといった点が挙げられます。

このようなリスクを把握していれば、万が一の時に備えた対策ができるので安心です。

まとめ

アパート経営をするなら、大家であるあなた自身と管理会社がどのような関係なのか把握しておく必要があります。
仲介会社との関係性も知っておくとお金の流れなどが分かりやすくなります。
管理会社は変更ができるのですが、コストを削減したいなどの安易な理由で変更するのは得策ではありません。
明確な問題点がある場合のみ、変更を検討しましょう。
また、変更によって生じる可能性があるリスクも把握しておかないと後悔する可能性があります。