家を建てるなら知っておきたい建物面積について

不動産のチラシや広告を見ると「建築面積」や「延床面積」といった単語が出てきますが、聞きなれない言葉なのでぱっとみたたけで理解できる人は多くありません。
なんとなく言いたいことはわかるような気はするものの、明確に説明できるかと問われると否と言う人がほとんどなのではないでしょうか。
そこで今回は、家を建てる際に知っておくと役立つ建物面積とは何なのか、当記事では紹介していきたいと思います。

不動産広告で目にすることが多い言葉の意味を知っておこう

まずは、不動産広告などで目にする機会が多い言葉とその意味について、解説していきます。
現在家を建てようと考えている方や将来的にマイホームを手にしたいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

建築面積

建築面積は建物を真上から見た際の外周で求めた面積のことで、水平投影面積とも言います。
水平投影面積というのは、建物の真上に太陽がある場合にその下にできる影の面積を意味する言葉です。
一般的な住居では2階より1階の面積が広くなるので、基本的には1階部分の面積が該当します。
2階の面積のほうが大きい住宅では、2階部分が該当します。
土地に対して建物が占める比率を建蔽率と言いますが、これが高すぎると防災や風通しなどあらゆる面から望ましくないと考えられているため、土地に対する建築面積の比率は法律によって制定されています。
建蔽率はその土地によって差異があるものの、その数値によってどのくらいの広さの建物を建てられるのかは決まっています。
この建築面積を坪ではどのくらいなのかわかりやすいよう「建坪」と呼ぶケースもあります。
しかし、建坪という言葉は建築基準法により明確な定義があるわけではないのです。
それゆえ、よく耳にする言葉ではありますが、どこを指している言葉なのかははっきり決まっていない用語です。

延床面積

「延床面積」は、建物の全フロアの床面積を全て足したものになります。
そのため、2階建てや3階建てなどの建造物に関しては、建築面積より延床面積のほうが広くなりますが、平屋の住宅では同じになります。
壁や柱の中心を線で囲んだ部分の面積のため、それらを基に算出していきます。
一般的に玄関やひさしは含まれないものの、奥行きが2メートル以上ある場合にはその分も追加して計算します。
また、バルコニーやロフト、吹き抜けも基本的には含まれません。
これらも含めて算出した面積は「施工面積」として表します。

建物面積

「建物面積」は上で説明した延床面積と同じ意味です。
それゆえ、延床面積と記載されているのであれば、それは同義であると考えてください。
また、不動産広告に明記されている建物面積にガレージや地下スペースなども含まれている場合には、それらの部分の広さも併せて記すことが義務化されています。
家を建てる際にはいくつもの制限をクリアしなければいけませんが、その中の一つに「容積率」というものがあります。
これは土地面積に対する建物面積の比率であり、どのような用途の建物なのかやその地域によって決められた数値は違います。
建蔽率が建物を平面的な広さから制限するとしたら、容積率は空間的な広さを制限するための基準であり、地下スペースやインナーガレージが主に対象となります。

土地面積

よく耳にする機会の多い敷地面積と同じものを指します。
他の面積と同じように真上からみた土地の投影面から出すため、傾斜のある土地の場合には実際の面積よりも土地面積が小さくなる場合があります。
また、上でも説明したように、土地面積に建蔽率を乗算すると、建築面積の最大値を導き出すことが可能です。
土地に対する建築面積の比率に制限があるように、建物面積の比率も決められています。
土地面積に容積率を乗算し算出すると、建物面積の最大値も出せます。

建物面積は資料によって異なる

建物面積には登記で利用する場合や建築確認の申請時に利用する場合、あるいは容積率の計算で利用する場合など、使用する用途によって計算の仕方も多種多様です。
その中でも使われることの多い代表的な3つの用語を解説していきます。

法定床面積

建築物の各階やその一部の壁やその他を中心線で囲んだ部分の水平投影面積を法定床面積といい、建築基準法の中で決められているのです。
建築確認をする際に必要となる建築確認申請書で用いられており、床のある部分は全て施工床面積となるため施工床が最も広く、床面積算定の基準となります。
また、一定の条件を満たした場合、玄関ポーチや奥行き2メートルないベランダ、外に設置された廊下や階段などは計算する際に除きます。

容積対象床面積

主に建築計画概要書に記載されますが、法定床面積には加えて計算するものと延床面積には足さないものがあります。
一つめが、集合住宅の廊下や屋内階段、エレベータ―ホールといった共用スペースです。
二つめが、駐車場や駐輪場などの部分にあたる床面積ですが、延床面積の1/5ほどが上限となります。
そして最後である三つめが住宅の地下スペースです。
地下スペースに関しては、建物全体の1/3が上限となるので注意が必要です。

登記床面積

主に登記全部時効証明書や建物図面、公課証明書などに記載される登記床面積は、不動産登記法によって出された面積であるため、基本的には法定床面積と同じです。
しかし、不動産登記法によって独自の規定も設けられています。

まとめ

ここまで不動産広告で良く目にする用語について詳しく解説してきましたが、いかがだったでしょうか。
土地があるから、その土地いっぱいに好きな家を建てられるわけではありません。
土地面積に対して建てられる建築面積は建蔽率によって決まっているように、家を建てるにはあらゆる規定があり、その規定の中に納まるように計算する必要があります。
それぞれの意味を知ることで、今後家を建てる際の参考になるでしょう。
また、資料によって建物面積が異なる理由についても併せて紹介してきましたが、建物面積はそれぞれ利用ごとに変わるため、同じ建物面積のはずなのに煩雑だと感じてしまう方も多いでしょう。
しかし、どの資料にどの方法が用いられるのかはある程度決まっています。
全部覚えなくても、計算の仕方によって違いがあるということを覚えておけば、いざというとき役立つことがあるはずです。