不動産投資を成功させたいのであれば知識は必要不可欠となります。
多くの知識を要する不動産投資ですが、オーナーとなったら特に注意し、理解しておくべきことがあります。
それが、国土交通省が定めている「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
当記事は、原状回復について知っておきたい知識をまとめたものになっています。
オーナーとしてトラブルをできるだけ回避しながら不動産投資を進めたい方は、ぜひ目を通してみてください。
目次
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインとは？
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは、国土交通省住宅局より出されているガイドラインです。
このガイドラインでは、賃料が市場家賃と同じくらいの設定になっている民間賃貸住宅を想定してつくられています。
賃貸借契約締結時において参考すべきものになっています。
万が一、契約書の条文において曖昧な部分があったり、契約締結時に何らかの問題があったりしたら、このガイドラインを参考にして契約者と話し合いを進める必要があるのです。
原状回復に注目してみてみると、退去時にオーナーと借主どちらに責任があるかを巡るトラブルが発生するケースが非常に多くなっています。
こうしたトラブルは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」がなければ、多くの問題に発展していることでしょうし、不動産投資家となるオーナーがさまざまなトラブルに見舞われ、抜け出せない状況になってしまう可能性もないとは言い切れません。
賃貸住宅標準契約書の考え方、そして裁判例及び取引の実務などを考慮した原状回復の費用負担のあり方について、妥当と考えられる一般的な基準をまとめたこのガイドラインあるからこそ、原状回復をめぐるトラブルの解決に繋がっています。
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原状回復の基本的な考え方について
続いては、オーナーが知っておくべき原状回復の基本的な考えについてご紹介していきます。
これからお伝えしていくことを踏まえた上でガイドラインをよく理解し、トラブルのない投資ができるようにしていきましょう。
基本的な考え方とは？
覚えておきたい基本的な考えとなるのが原状回復についての定義です。
国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン内では原状回復は「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。
トラブルを回避するための注意点
不動産投資を行うには単に利益を求めてばかりいてはいけません。
利回りの良さは満足度や評判も関係してくるので、原状回復におけるトラブルも見過ごせません。
そんなトラブルを回避するためには、原状回復の問題を「入口」だと捉えることです。
原状回復については、賃貸借契約の「出口」におけるタイミング、つまり退去時の問題と捉える人が多いのではないでしょうか。
しかしながら退去時に問題としてあげるからことトラブルに繋がりやすくなっています。
これが入居時の問題として、事前に損耗の有無を確認したり、物件の状況をよく確認していたりすれば、契約締結時に原状回復の条件を出して当事者双方がよく確認して納得した上で運用を進めることができるのです。
出口でのトラブル発生を防げる有効的な方法になるので、覚えておきましょう。
賃貸物件でありがちなトラブルと対策
続いては賃貸物件でありがちなトラブルについて見ていきます。
対策方法も合わせて解説していくので、万が一の時に備えて覚えておくようにしましょう。
賃借人が持つ原状回復義務
不動産は賃借人が利用している状態が長く続くため、必然的に賃借人が原状回復義務を持つようになっています。
気になる費用に関しても賃借人が負担するのが決まりです。
負担方法としては賃料に含むことが求められています。
ただしこの原状回復は、賃借人の使い方の悪さによって損耗してしまった特別損傷と呼ばれる部分に限ります。
経年劣化と通常の使用による摩耗などは賃貸人であるオーナーが費用の負担をしなければなりません。
日焼けによって起きてしまったフローリングや畳の色褪せにおいては経年劣化として捉えることができます。
これはガイドラインにおいて通常損耗と呼ばれています。
国土交通省では、原状回復＝賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことも明確にしているので、覚えておいた方が良いでしょう。
原状回復に関するトラブル
ガイドラインがあるというものの実際原状回復をめぐるトラブルは尽きません。
最もトラブルにつながりやすくなっているのが賃借人への過剰請求です。
通常であれば賃貸人が負担すべき通常損耗や経年劣化部分の原状回復工事費用を賃借人に請求することが問題となっているのです。
そしてこの多くが敷金から充当、もしくは退去時に請求されるようになっています。
敷金においては返金せず、全額徴収する理由を一切説明しないことでも問題が起きています。
敷金は返金するのが一般的だと考えられているため、何の問題によって徴収するのかを明確にしなければ賃借人は納得できないからです。
クロスの張り替えやクリーニング、設備の修理など、原状回復にかかる費用を説明することで賃借人は不満を抱くことない退去に繋がるでしょう。
トラブルを回避するには？
ガイドラインでは原状回復におけるトラブルを未然に防ぐために、確認を徹底することを勧めています。
物件の損耗の有無に状態確認などは入居時と退去時それぞれのタイミングで行う必要があります。
そして、この確認は賃借人立会いの上で行うのが望ましいと言えるでしょう。
入居時においては賃借人も家をきれいに保つ管理者になってもらわなければなりません。
退去し引き渡しするまでの間は注意して管理してもらい、退去時で見つかった特別損耗に関しては原状回復義務があることも丁寧に説明して理解してもらいましょう。
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まとめ
原状回復についてのトラブルが多く起きてしまうからこそガイドラインが作成されました。
国土交通省が出した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」にはオーナーが注意すべきことが多く書かれているので、一つひとつ理解して賃借人に説明できるまで読み込んでおく必要があるでしょう。
きちんと理解していることがトラブルの防止にもつながります。
賃借人もオーナーもどちらも満足できる結果を手にするためには、今回紹介してきた原状回復についての理解を深めておくべきだと言えます。
