不動産投資を始めれば、家賃収入を得ることができます。
家賃収入だけで生活できるだけの利益を出したいと考える方も多いと思いますが、不動産投資では失敗が多いことも理解しなければなりません。
家賃収入だけで暮らしていくためには、まず収入を得られる仕組みへの理解や失敗するケース、不動産投資を成功させるコツを知ることが大事です。
今回は不動産投資で不労所得を得られるために知っておきたい失敗談と成功のコツをご紹介します。
目次
家賃収入の仕組みを理解しよう
平成30年の年間平均給与は441万円となっています。
家族構成やライフスタイルにもよりますが、年収440～450万円は十分に生活していける収入と言えます。
これだけの年金を家賃収入だけで出すためには、月々37万円程の利益が必要です。
まず家賃収入を得るためには不動産を購入し、入居者を獲得しなければなりません。
賃貸経営のスタイルは様々で、マンションを1室買って貸し出す人もいれば1棟買って運営する人もいます。
ただし、月30万円以上の収入を得るためには、1室だけの賃貸経営では厳しいと言えます。
1棟が理想ですが、物件の購入費が倍となるので空室が多いと十分な収入を得られません。
空室を埋めるために不動産仲介会社へ依頼したり、不動産管理会社に管理から集客まで任せたりして入居者を集めていきましょう。
入居者が入ると入金される分から管理経費を引かれた分が、オーナーに渡る収入となります。
管理会社を利用する場合は家賃収入から管理委託費が差し引かれます。
さらに、物件の管理費や修繕費もそこから差し引かれるので、家賃収入が丸々と利益になるわけではないことを頭に入れておきましょう。
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家賃収入だけで暮らしたいのに失敗してしまう原因
家賃収入を得る仕組みはシンプルですが、不労所得を目指すのは簡単ではありません。
不動産投資は安定した利益に期待できる投資法ですが、失敗するケースも多いです。
具体的にどのような失敗事例があるのか見ていきましょう。
リスクへの対策が十分でない
毎月家賃収入が入るからと、安心しきっている人は失敗しやすいです。
経営を始めた時点では順風満帆な経営が続いても、時代と共に生活エリアの需要が変化し、空室が増える可能性があります。
さらに物件の経年劣化や地震による倒壊、火事による焼失などトラブルはいつ起きるか予想できません。
様々なことを想定してリスク対策を行わないと、もしトラブルが起きった時に対応できず損失が大きくなる可能性があります。
物件を複数所有していない
投資は分散させることでリスクヘッジができます。
不動産投資も同じく、空室や自然災害のトラブルを想定して複数の物件を運営し、リスクを分散させた方が安定した利益を得られます。
例えば、区分所有マンションを1戸だけ持っていても、空室や火災などが発生した際に家賃収入が得られない、また補うための費用を確保できず赤字経営となってしまうでしょう。
家賃収入で生活するだけの利益を出したいのであれば、損失をカバーできるように複数の物件所有がおすすめです。
住宅ローンの返済がきつい
不動産投資ではローンを借りて物件を獲得する人がほとんどでしょう。
ローンを利用するとなると、当然ですが金融機関へ返済が必要です。
家賃収入で生活するのであれば、ローンの返済もその収入から出ていくことになります。
返済も含めて生活できる利益が出ていれば問題ありません。
しかし、収入以上にローンが多額である場合は、返済が苦しくなり、生活にも影響が出る可能性があります。
特に空室が増えて家賃収入が減ってしまうと、返済が苦しくなってしまうでしょう。
収入を上げるために物件を増やそうと思っても、返済が一度でも滞れば金融機関からの信用が失われ、融資審査が通りにくくなります。
ローンを利用する時は収入と支出のバランスに配慮して、適切な借入額を選択していく必要があります。
家賃収入だけで暮らすためのコツ
不動産投資にもリスクがあることを理解しなければなりませんが、不労所得の夢は簡単に消えるものではありません。
賃貸経営を成功させるためのコツを知ることで、家賃収入だけの生活を実現できる可能性は高まります。
それでは、そのコツをご紹介しましょう。
空室リスク対策を行う
家賃収入の金額は所有物件の入居率で変わります。
空室が多ければその分得られる収入が減るので、空室リスクへの対策が必要です。
空室リスクへの対応は、高い入居率を期待できる物件を取得することでしょう。
ただし、利便性が高い物件は購入価格が高く、それにより逆に利回りが悪くなってしまう場合もあります。
不動産投資に詳しい専門家と相談しながら、入居率のよいエリアや物件を見極めていく必要があるでしょう。
他にも入居者が魅力に思う設備の導入や入居条件なども用意しておくと良いです。
物件管理を徹底する
不動産は時代と共に老朽化し、資産価値が下がっていきます。
資産価値を下げないためにも物件管理は抜かりなく行いましょう。
共有部分の清掃や設備の定期的なメンテナンス、建物の修繕などしっかり行うことで、いつまでも安全な建物を保てます。
管理が行き届いた物件は人気があり長期的な空室リスクも低くなるので、安定した収入の確保につながります。
忘れずに確定申告で経費を計上させる
賃貸経営では管理や修繕など様々な経費が発生します。
確定申告で経費を計上しないと所得税や住民税が高くなってしまうので、節税するためにもしっかり行ってください。
ただし、どこまで経費になるのか判断が付かない人も多いでしょう。
委託費用がかかってしまいますが、税理士に相談しておくと的確に経費計上が行えるので検討してみてください。
信頼できる不動産会社に依頼する
不動産会社はオーナーの希望に合わせた物件探しや入居者募集をしてくれるパートナーです。
しかし、信頼できる不動産会社だと親身に対応してもらえず、不利益となってしまう可能性があります。
不動産投資を成功させた実績のある会社を選び、物件探しや仲介委託をお願いしましょう。
ローン契約前に収支シミュレーションを必ず行う
ローンを利用する場合は、収支シミュレーションを行いましょう。
どれだけの収入に期待できるのか把握し、その上で無理なく返済できるだけの融資を受けることが大事です。
賃貸経営では突然家賃収入が減ってしまう事態も予測できます。
そんな場合も無理なく払い続けられるだけのローンを借りるようにしましょう。
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まとめ
賃貸経営が上手くいけば、家賃収入だけで生活していくことは可能でしょう。
しかし、実現していくためには必要な生活費や期待できる家賃収入額の把握が必要です。
また、不動産投資には色々リスクがあるので、リスク対策をした上で運営していくことも心がけましょう。
不労所得で生活したい夢がある方は、ご紹介した失敗談やコツを参考に不動産投資にチャレンジしてみてください。
