マンションの購入は大きな買い物なので、お得に買えるタイミングとはいつなのか知りたい方は多いでしょう。
中古マンションの売買価格は一定ではなく、様々な条件で変化しています。
また、マンションの需要も時期によって異なるため、お得に購入するためにはタイミングが重要となります。
今回は中古マンションの買い時とはいつなのか、また売却価格の決まりについてもご紹介しましょう。
目次
買い時を知る前に…売却価格の決まり方を知っておこう
中古マンションの購入価格は売却価格を示します。
ベストの買い時を図るためにも、売却価格がどのように決まるのか知っておくと良いです。
まずは中古マンションの売却価格の決まり方からご紹介します。
過去の事例を参考に決まる
中古マンションの売却価格を決める方法は色々ありますが、定番は過去の事例を参考に決定する「取引事例比較法」です。
不動産会社に査定を依頼すると、現在から過去1年程の事例を元に売れる価格を提示してくれます。
同じマンションで売却事例があれば、その事例が参考対象です。
しかし、事例がない場合は築年数や部屋の広さ、間取り、ベランダの向き、階数、他にも最寄り駅からの距離といった条件から近い事例を選び、参考にして価格を決めていきます。
不動産会社ごとに少し価格差はあるものの、中古マンションの売却事例は豊富にあるので大きく変動するケースはほぼないです。
築年数・立地条件によっても変化
同じ広さや間取りなど条件が似ているマンションでも、築年数が浅いか古いかによって売却価格に違いが生じる可能性があります。
物件自体は年数が経てば経つほど老朽化が進み、資産価値も下がっていってしまいます。
そのため、似たような条件の物件でも築年数が浅い方がやや高くてもニーズがあり、逆に古い物件は安くしないと売れない可能性があるので、価格差が生じやすいのです。
具体的には築10年のマンションであれば、築5年以内の物件の約80％、築20年にもなれば約42％にも下がってしまいます。
また、住みたいエリアの条件は人それぞれ異なりますが、生活に便利な立地であるほど住む人のニーズが高く、資産価値が落ちにくいので売却価格も高い傾向があります。
例えば、駅に近い場所や周辺に買い物に便利な商業施設があるエリアです。
ファミリー層には幼稚園や小学校、病院などが近い立地も需要が高く、人気があるので価格が高くなる傾向が見られます。
同じ築年数で似たような広さ・間取りのマンションでも、立地が違うだけで価格に差が出ることも多いです。
景況によって左右されることも
景気が悪い時は不動産の購入意欲が減りやすく、それに伴って価格も減少しやすいです。
それとは真逆に景気が良い時は購入意欲が増えるので、価格も上がる傾向があります。
つまり、景気が悪い時は中古マンションを安く購入できるチャンスと言えるでしょう。
ただし、景気が悪く自分が働く会社もそのダメージを受けている場合、給料やボーナスのカット、リストラなども起きやすいです。
今後の生活に支障がないか、また中古マンションで利用した住宅ローンの返済が可能なのかどうかも考えて購入しなければならず、メリットばかりあるわけではありません。
中古マンション買い時はいつがベスト？
中古マンションの買い時は買いたいと思った時が一番のベストです。
しかし、もっとお得に買える時期を狙いたいと考える人はタイミングを見計らって購入しましょう。
マイナス金利のうちに購入するのがおすすめ
中古マンションを購入する際、新築マンションと同じく住宅ローンを利用する人がほとんどです。
住宅ローンを利用する場合、毎月借りたお金の一部と一緒に利子を支払わなければなりません。
金利は常に変動していますが、現在はマイナス金利となっています。
日本銀行が低金利政策を講じたため、金利は非常に低い水準で推移を続けているのです。
2019年9月に開かれた金融政策決定会合によれば、2020年春までは低金利は維持されると予想されていました。
ただ、新型コロナウイルスの流行により、経済は打撃を受けます。
そこで日本銀行は2020年に景気が回復することを前提に、またコロナの影響が長期化する可能性も見込みつつ、金融緩和策の維持を決定しています。
そのため、当面は今まで通りのマイナス金利で推移していくと予想されます。
ただ、日本経済がデフレからインフレに変わったなどの理由で、突然金利が大きく変わる可能性は否定できません。
金利によって住宅ローンの総返済額は大きく変わってくるので、中古マンションを少しでも安く買いたい時は金利が上がらないうちに買った方が良いです。
オリンピック開催後に物件価格が下がる可能性も
2020年夏に東京オリンピックが開催される予定でした。
しかし、新型コロナウイルスの流行により、開催時期は2021年の夏に延長されます。
オリンピックの開催が決定した後、都心を中心にマンションの建築が増えたり、販売価格が高くなったりしています。
理由は、オリンピックを見るために一時的に日本に住もうと考える外国人が増え、マンションなどの不動産需要が高まったからです。
また、オリンピックの開催により日本経済が底上げされる期待から経済が良好となり、それが不動産価格の上昇につながりました。
逆に考えればオリンピックが終了すると経済は落ち着きを取り戻し、またマンションなど不動産の売却が増える可能性が予想されています。
そうなれば上昇傾向だった不動産売却価格も売りが増えることで、価格が下がる可能性が高いです。
そうなると、新築浅の中古マンションも従来よりも安く手に入るかもしれません。
まとめ
中古マンションの売却価格は過去の売却事例を参考に求められますが、築年数や立地、景気などの要素も踏まえた上で決められています。
築年数が浅い物件や人気のエリアの物件は価格が上がりやすいので、その逆の条件に当てはまる中古マンションは比較的お手頃です。
ただし、築年数が古いとリフォームが必要であったり、立地が悪いと生活が不便であったりデメリットもあるので、その点を理解して購入してください。
また、マイナス金利が続いている間やオリンピックの開催後は中古マンション買い時となる可能性が高いです。
そのため、マイナス金利が続く今、もしくはオリンピックが終わった後のtタイミングを狙って購入を検討してみてはいかがでしょうか？
