駐車場経営は低コスト・低リスク始められる土地運用だと言われていますが、それでも絶対に成功するわけではありません。
土地があるからと言って安易に駐車場経営をしてしまうことで、失敗につながる恐れがあります。
そこで今回は、駐車場経営で失敗してしまう原因とその対策方法についてご紹介していきましょう。
今後土地運用をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
駐車場経営で失敗してしまう原因とは？
駐車場経営は、通常の不動産投資におけるアパート経営やマンション経営などに比べれば初期コストもそこまでかかりませんし、リスクもそこまで高くないとされている土地運用方法の1つです。
しかし、そんな低コスト・低リスクの駐車場経営でも失敗してしまう可能性は大いにあります。
では、駐車場経営で失敗してしまう原因とは一体どのような点が挙げられるのでしょうか？
土地環境のニーズ調査が不十分だった
駐車場経営は、アパート経営などに比べて土地を選ばずに運用できるとされています。
駐車場に向いている土地環境であれば、それだけで駐車場経営しようと考える人もいますが、駐車場経営においてニーズの調査は最も重要となります。
例えば、その土地環境がオフィス街や住宅街であった場合、駐車場経営すればニーズはあるだろうと考えられますが、公共交通機関が潤滑であったり、他にも駐車場が多くあったりした場合、土地環境的には問題がなくともニーズがないことから利用者は少なく、稼働率も上がりません。
特にオフィス街は駐車場経営に有利だと考えられがちですが、よくよく調べてみるとニーズがなく、利用される頻度も少なかったというケースも多くあります。
このことから、土地環境のニーズ調査が不十分であると駐車場経営を失敗してしまう原因となり得るのです。
価格競争に負けてしまった
駐車場経営をする際には、駐車場を利用する際の価格を設定しなければなりません。
価格設定はその駐車場における最大のアピールポイントともなり、他の駐車場との差別化も図れるものです。
駐車場の価格をある程度収益につながる設定にしなければ自身の収益にはつながりにくいですが、周辺の価格競争に負けてしまえば駐車場経営も立ち行かなくなってしまうでしょう。
比較的駐車場経営は参入が楽だと考えられているので、周辺の駐車場料金よりも高く設定してしまっては他の駐車場に利用者を取られかねません。
このことから、価格競争に負けてしまうことでも駐車場経営に失敗してしまう起因となってしまうでしょう。
賃料の滞納や不正駐車が多い
コインパーキングではあまりありませんが、月極駐車場を経営する場合に賃料の滞納や不正駐車に注意しなければなりません。
月極駐車場は基本的に賃料収入を得られる駐車場で、その賃料が滞納されてしまえば収入を得ることはできなくなります。
さらに、契約していないにも関わらず不正駐車をされてしまえば賃料を回収することができずタダで利用されてしまうことになるでしょう。
この2点が長期化することで、駐車場経営が失敗してしまう原因にもなり得ます。
節税目的の経営で始めたのに多額の納税額に
持っている土地を節税目的として駐車場経営を始めたのに、なぜか納税額が増えてしまったというケースも存在します。
駐車場に対しても固定資産税や都市計画税はかかります。元々住宅などが建てられていたが、解体して駐車場としてしまうと特に注意が必要です。
建物に対しても固定資産税がかかりますが、住宅用地の特例によって固定資産税は1/6に減額されているのです。
そのため、その建物を解体して駐車場とすることで住宅用地の特例がなくなり、通常の課税額となってしまいます。
固定資産税だけでも6倍の税金となってしまうので、駐車場経営の利回りを考えても赤字となる場合もあるでしょう。
節税目的で駐車場経営を始めると、多額の税金を納めなければならなくなり節税にならないどころか駐車場経営に失敗してしまう恐れがあります。
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駐車場経営で失敗しないための対策方法
駐車場経営は必ずしも失敗する土地運用方法ではなく、あくまでも低コスト・低リスクの土地運用方法です。
しかし、駐車場経営を失敗してしまうことも十分に考え得ることです。
では、駐車場経営で失敗しないための対策方法を今回は3つご紹介していきましょう。
立地環境のニーズ調査は絶対に行う
まずは、立地環境におけるニーズ調査を事前に行うようにしてください。
駐車場経営は、そもそものニーズがなければ失敗に直結してしまいます。
立地環境で駐車場はニーズがあるのかどうかを、あらかじめ調べておきましょう。
自身でインターネットを用いて調べる方法もありますが、駐車場運営会社などに問い合わせてみると無料で調査してくれたりもします。
駐車場経営が成り立ちそうな土地かどうか、駐車場経営するとしたらコインパーキングか月極駐車場かどちらが良いのかなどを知ることができるでしょう。
駐車場経営を失敗しないためにも、事前のニーズ調査は絶対に欠かさず行うことが大切です。
管理会社は慎重に選ぶ
駐車場経営をする際に、管理会社によって収益性が変動することが多くあります。
そのため、管理会社は慎重に選ぶようにしましょう。
出来れば、複数の管理会社に資料請求をしたり、実際に説明を聞いたりすることをおすすめします。
契約内容などを比較しながら選んでみてください。
固定資産税や料金設定も踏まえて事業計画を立てる
駐車場経営での固定資産税は、建物があった場合よりも約6倍に増えてしまいます。
そのため、駐車場にした際の固定資産税はどれくらいになるのか、料金設定を踏まえて事業計画を立てるようにしましょう。
その際、実質利回りは17.5％を目指せるような事業計画であれば駐車場経営をしても失敗しにくくなります。
それが困難である場合、駐車場経営以外の土地運用方法を考えた方が賢明です。
固定資産税の金額は納税通知書で確認することはできますが、それ以前に知りたい場合は公示価格を調べて計算することも可能です。
事業計画を立てるのは未経験者であれば非常に難しいので、専門家に相談することも視野に入れてみてください。
まとめ
駐車場経営は、低コスト・低リスクの土地運用方法です。
しかし、どんな事業でも失敗するリスクはある程度あり、駐車場経営では思わぬ点が落とし穴となってしまうことも十分に考えられます。
まずは、駐車場が立地環境に必要とされるのかどうか調査し、管理会社は複数から検討して依頼、専門家を交えた上で事業計画を立ててみてください。
これらを事前にしっかりと行うことで駐車場経営でも失敗するリスクを最低限に抑えられるでしょう。
