マンション投資をするならローンは組むべき?

中古マンション

マンション投資を検討する時に、ローンを組もうか悩む人もいるでしょう。
中古マンションであっても購入時の金額はかなり大きなものになるので、ローンを組むか、組まないかはとても重要なポイントになります。
今回は、マンション投資を検討しているけどローンを組もうか迷っている人向けに、ローンを組むメリットとデメリット、不動産投資ローンと住宅ローンの違い血がについてご紹介します。
ローンに付いて悩んでいる人は、ぜひ目を通してみてください。

マンション投資でローンを組むメリット

中古マンション

まずは、マンション投資を行う際のメリットにはどのようなものがあるのかみていきましょう。

高いレバレッジ効果が期待できる

不動産投資ローンを利用することで、高いレバレッジ効果が期待できます。
不動産投資におけるレバレッジ効果は、小さい資金金額が大きい不動産投資用の不動産を取得することです。
不動産投資で得られるレバレッジ効果は、他の投資と比べてみてもかなり高いので、資金を大幅に増やせる可能性が高い投資方法としても注目されています。
家賃収入も毎月入ってくるので、安定した投資商品でもあります。

収益性が高くなる

収益性の求めやすさも不動産投資のメリットです。
投資の収益は、保有している資産額×利回りという計算式で求められます。
自己資金500万円だけで購入したマンションと自己資金500万円に不動産投資ローン2,500万円をプラスして購入した3,000万円のマンションで、利回りが5%だった場合を見てみましょう。

500万円のマンションは25万円、3,000万円のマンションは150万円の収益を1年間で得られます。
ローンの返済が毎月10万円だったとしても収益は30万円になるので、魅力的だと言えます。

団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンを組んだ場合、団体信用生命保険(通称・団信)に加入できます。
団信は、借り入れをしている人が何らかの理由で亡くなった際に、ローンを代わりに弁済してくれるという制度です。
つまり、借入している人にもしものことがあったとしても、家族にはローンを完済した不動産を残せるということになります。
それも大きなメリットだと言えるでしょう。

手持ちの資金を残しておける

不動産投資ローンを組むと、自己資金の支払額は少なくなります。
そのため、手持ちの資金を残しておけます。手持ちの資金が残っていれば、家族や自分自身が事故や病気などで突発的な支出が発生した場合でも安心でしょう。
そのため、ローンを組めるなら組んだ方が良いと考える人も少なくありません。

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マンション投資でローンを組むデメリット

中古マンション

メリットがあるということはデメリットもあります。
次は、マンション投資でローンを組むデメリットについてみていきましょう。

利息が発生して総支払額が高くなる

ローンを組む最も大きなデメリットは、利息が発生するという点です。
借入金額が3,000万円、借入の期間は30年、金利が2%の不動産投資ローンを組んだとしましょう。その場合の返済額、3,991万8,769円となります。
つまり、総支払額の中に991万8,769円もの利息が含まれることになります。
金利がもっと低いローンを選択したり、借入期間を短くしたりすれば、支払総額を抑えることは可能です。

審査に時間がかかる

新築の不動産を購入する場合は、不動産会社が提携している金融機関でローンを組むことが多いのでそこまで時間はかかりません。
しかし、中古マンションを購入する場合は、仲介している不動産会社が提携している金融機関でローンを組むケースは少ないです。
そのため、自分自身で金融機関を探して、融資してもらえるか確認しなければいけないので、時間がかかってしまいます。

不動産投資ローンと住宅ローンは別物?

住宅ローン

不動産投資ローンと住宅ローンは同じようなものだと思っている人も多いでしょう。
しかし実際は、全く別物です。
最後に、この2つのローンの違いについてみていきましょう。

借入の目的が違う

不動産投資ローンと住宅ローンは、借り入れの目的が違います。
不動産投資ローンは、購入した物件を他の人に貸して。家賃収入を得るという目的があります。
それに対して住宅ローンは、借り入れをする人が自宅として済むための物件購入に使うことが目的になっているのです。

融資額や審査内容が違う

不動産投資ローンと住宅ローンは融資額や審査内容にも違いがあります。
・融資額の違い
不動産投資ローンは家賃収入が返済原資になり、借り入れする人の年収や資産も加味して融資額が決定されます。
つまり、住宅ローンよりも融資額の上限は高めに設定されているということになるでしょう。
住宅ローンは、借り入れする人の給与が返済原資になるため、年収の5倍~6倍が適切だと考えられています。

・審査内容の違い
不動産投資ローンは、住宅ローンと比較してみると継続的な返済が難しいと考えられるケースが多いです。
なぜかというと、不動産投資には空室や地価変動などのリスクがあるため、想定していた返済が難しくなる可能性が高いからです。
そのため、審査は住宅ローンよりも難しくなっています。
住宅ローンの場合は、サラリーマンや公務員など安定した収入があれば、基本的には組めるようになっています。

その他にも様々な違いがある

その他にも、マンション投資を行う際に利用する不動産投資ローンと住宅ローンには違う部分があります。
いったいどのような点が違うのかさらに深堀してみていきましょう。

・金利の設定
不動産投資ローンの金利は、金融機関によって不動産投資に関する考え方が異なるため、1%~4%と比較的高めに設定されています。
それに対して住宅ローンの金利は、マイナス金利政策の影響もあって変動金利を選択した場合は0.3%~0.5%程度に設定されているケースが多いです。

・年齢制限
不動産投資ローンは、住宅ローンよりも多角的な側面から見て評価されるため、年齢制限はそこまで強くありません。
ただし、20代で不動産投資ローンを組む場合は、勤続年数が3年以上必要だと言われているという点は要注意です。
住宅ローンの場合は、75歳~80歳を完済期限としているケースが多く、最低年齢は20歳以上と定められています。

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まとめ

マンション投資をしようと考えた時に、ローンを組むか、組まないかはとても重要な問題になります。
ローンを組む場合は、どのようなメリットやデメリットがあるのかしっかりと把握しておくようにしましょう。
また、不動産投資ローンと住宅ローンの違いについて知っておくことも大切なポイントになるので、不動産投資を行っていきたいのであれば、基礎知識として身に付けておきましょう。