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中古マンションの購入に住宅ローンは使える?使うときの注意点

中古マンション

中古マンションの購入を検討している方の中には、住宅ローンが使えるのかどうか、気になっている方もいるのではないでしょうか?
また、住宅ローンが使えたとしても頭金なしのフルローンでの購入ができないのでは?と不安に思っている方も少なくないはずです。
そこで今回は、中古マンションの購入に住宅ローンは使えるのか、使う時の注意点と一緒に解説していきます。

中古マンションの購入でローンを使う時の注意点

中古マンション

中古マンションの購入でローンを使う時には、いくつかの注意点があります。
後から知らなかったと慌てないように、中古マンションを購入する前にしっかりと中古マンション購入時の住宅ローンの勉強をしておきましょう。
新築マンションを購入する時と住宅ローンの条件が異なるので、しっかりと中古マンションローンについて頭にいれておいてください。

中古マンションでも住宅ローンは使える

中古マンションの購入時にも、住宅ローンは使えます。
住宅ローンを使う場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けることも可能です。
住宅ローン控除とは、住宅ローンで家を購入した場合に、税金がいくらか控除される制度です。
新築マンションでも中古マンションでも、その年の年末のローン残高の1%の金額が10年間控除されます。
つまり、年末に1,000万円のローン残高が残っている場合、10万円が控除されることになるのです。

しかし、控除の対象となる金額には上限があります。
2014年4月以降に購入して住み始めた中古マンションの場合、控除の対象となるのは、2000万円以内です。
また、長期優良住宅認定マンションでは、控除の上限が3000万円となります。

フルローンは難しい場合が多い

中古マンションローンの場合、フルローンで借りることが難しい場合が多いです。
フルローンとは、頭金や自己資金なしで、全て金融機関から融資を受けて住宅を購入することを指します。
新築マンションと住宅ローンを借りる時の審査が中古マンションの場合は異なるので、フルローンで購入することができないことが殆どです。

フルローンで借りられない原因

新築の場合はフルローンでマンションを購入することができるケースが多いです。
しかし、中古マンションを購入するとなると、購入する前の時点で建物の価値が下がってしまっています。
リフォーム済の中古マンションの場合、物件の価格は高くなりますが、金融機関が評価する担保額は変わりません。
そのため、金融機関が評価した担保額とマンションの購入額に差がでてしまい、フルローンを借りることが難しくなってしまうのです。
決して、フルローンで中古マンションを購入できないわけではありませんが、物件次第ではフルローンが使えない場合もあります。
もし、フルローンで購入できない場合は、担保額が物件価格に見合っていないことが原因だと考えられます。

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住宅ローンの審査が通らない原因

住宅ローン

中古マンションを購入する際、場合によっては住宅ローンの審査が通らないこともあります。
その原因は様々で、収入や返済履歴に問題がなくても担保や法令によって審査が通らないことも珍しくありません。
住宅ローンの審査が通らない原因には、どのような原因があるのでしょうか?

延滞の履歴が残っている

住宅ローンの審査が通らない原因で1つは延滞履歴があることです。
過去に消費者金融からお金を借りて延滞してしまったことがあるという場合、ローンの審査が通りにくくなってしまいます。
延滞履歴は3~10年程残ってしまうので、延滞履歴が消えるまで審査に通ることが難しくなってしまうのです。
携帯料金の支払い遅延も履歴に残ってしまうので、住宅ローンでマンションを購入を検討している時は支払いを延滞させないことが大切です。

他のローンでたくさんの借入をしている

また、支払いを延滞させていなかったとしても、マイカーローンなどの他のローンを複数組んでいたりすると審査に引っかかる可能性があります。
他のローンが残ったまま住宅ローンを組んでしまうと、返済できるのか銀行側は不審に思ってしまうからです。
返済見込みがないと判断されてしまうと住宅ローンを組めなくなってしまいます。
もし、車などの大きい出費をローンで組みたいのであれば、住宅ローンを組んだ後にしましょう。

諸費用も一緒に申し込んでいる

中古マンションを購入する際、修繕費用や手付金などもローンで組みたいという人もいるでしょう。
フルローン同様に、こういった場合も審査が厳しくなります。諸費用は現金でいくらか支払うと審査は通りやすくなります。

年齢が高い

住宅ローンを組む際、組む人の年齢が高い分審査が厳しくなります。
例えば、40歳で35年ローンを組んだ場合、完済を終えるのは75歳です。
年金や退職金でローンを返済しなければいけなくなるため、審査で不利な傾向にあります。

非正規社員であ正社員ではない場合も

住宅ローンの審査は厳しくなります。
住宅ローンは30年、35年ローンと長い年月組むことになるため、継続して勤務できる正社員でなければ、審査に通りにくいのです。
もし、非正規社員の場合は、何年も契約を更新していることや自分の強みなどを銀行にアプローチしてみてください。

転職の履歴が多い

住宅ローンを組む際、転職履歴が多かったり、転職から期間があまり経っていなかったりすると審査から落ちる可能性が高いです。
転職の履歴が多いと、継続して勤務できるか怪しいからです。
つまり安定した収入を得ていないと捉えられてしまいます。

過去に傷病歴を持っている

働く上で支障がでそうな病気がある人も住宅ローンは借りられません。
もし、借入者が病気で働けなくなったり、亡くなってしまったりした場合の保険も備わっていますが、それは予想外の事態に保障されるものです。
完済を約束にお金を借りるので、健康状態が悪く将来支払えない可能性があれば、銀行としては大きなリスクを抱えることになるので、健康体であることが審査基準の1つとなっています。

まとめ

中古マンションは新築と同じく住宅ローンを使って購入できます。
しかし、担保額が物件価格に見合っていないとフルローンで購入することは難しいです。
希望の金額を銀行から借りられないことも考えられるため、中古マンションを購入する際は、自己資金を用意しておいた方が良いでしょう。
中古マンションを購入前にしっかりと住宅ローンについて予習してみてください。