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中古マンション金利はどのタイプを選ぶべき?

金利

中古マンションの購入でも住宅ローンを利用できます。
住宅ローンを選びにあたり、返済総額に影響する金利は注目したい部分です。
金利には3つのタイプがありますが、中古マンションの購入ではどのタイプが向いているのでしょうか?
今回は、中古マンションの購入で金利はどのタイプを選ぶべきか、それぞれの特徴や返済総額の比較などをご紹介します。

住宅ローンの3つの金利タイプ

不動産

住宅ローンの金利タイプには、固定金利・変動金利・当初固定金利の3つがあります。
まずはそれぞれの特徴や違いから解説していきましょう。

固定金利タイプ

借入した時の金利が完済するまで続くタイプです。
変動金利と比べて金利水準が高いものの、借入の時点で返済総額を確定できる点がメリットです。
そのため、返済計画もスムーズに立てられます。
さらに、返済中に金利が上がっても返済額に影響せず、安定性が魅力的です。
ただし市中金利が下がっても固定されたままなので、その点はデメリットと言えます。

変動金利タイプ

市中金利の動きに合わせて適用金利が変わっていくタイプです。
そのため、金利が見直されるたびに返済額が変動するため、借入の時点で総返済額は確定できず、固定金利と比べて安定性にやや欠けます。
ただし、金利が下がれば、その水準が適用されるので固定金利よりも返済総額が下がる可能性もあるでしょう。
また、金利水準は固定金利と比べると低い設定となっています。
金利は半年に1回見直されていますが、返済額自体は5年ごとの変更が一般的です。
もし金利の見直しで返済額が増えた場合、更新後の返済額は1.25倍までの上限とするルールを設けている銀行が多くみられます。
1.25倍を超えた分は次回の返済額の更新に持ち越される形となります。

当初固定金利タイプ

借入の時点から一定期間は固定金利が適用され、その後は変動金利に切り替わるタイプで、固定期間選択型と呼ばれることもあります。
固定金利となる期間は3年・5年・10年が定番です。
設定する期間が長いほど金利水準が高くなります。
固定金利期間が終わると原則変動金利に切り替わりますが、特約をつけて再び固定金利の期間を設定することも可能です。
再び固定金利期間を設定した場合は、その時点での金利が適用されます。

なお、金利タイプの変更には手数料がかかる場合がある点がデメリットです。
また、固定金利期間が終了するタイミングで金利が上がっている場合は、返済額が大きくなる可能性もあります。

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3タイプの総返済額を比較してみよう

不動産

3つの金利タイプはそれぞれ特徴が異なるので、総返済額にも違いが生じます。
人によって適した金利タイプは違ってくるので、総返済額がどのくらいになるかシミュレーションし、比較してみると良いでしょう。
では、3つの総返済額のシミュレーション例を比較してみたのでご紹介します。

【共通の条件】
・借入額:3,500万円
・借入期間:35年間
・ボーナス返済なし

【固定金利タイプの場合】
借入の時点で金利水準を1.46%と仮定します。
固定金利では35年間金利が変動しないので、毎月の返済額は109,522円、年間にすると1,314,264円です。
そうなると総返済額は45,999,240円となります。
借入金額は3,500万円なので、利息分は10,999,240円となります。

【変動金利タイプの場合】
変動金利をシミュレーションする場合は、過去の金利推移を参考にすると良いです。
5年ごとに返済額が変わるので、以下の金利と毎月の返済額で仮定します。
・借入当初5年間(0.775%):97,891円(5年間:5,873,460円)
・6~10年(1.275%):105,127円(5年間:6,307,620円)
・11~15年(1.775%):111,480円(5年間:6,688,800円)
・16~20年(2.275%):116,817円(5年間:7,009,020円)
・21~35年(2.775%):121,012円(15年間:21,782,160円)

変動金利の場合、総返済額は47,661,060円となり、そのうち利息分は12,661,060円です。

【当初固定金利タイプの場合】
固定金利期間を10年間として、以下の金利と毎月の返済額で仮定します。
・当初10年間(1.2%):105,012円(10年間:12,601,440円)
・11~15年(1.775%):112,356円(5年間:6,741,360円)
・16~20年(2.275%):117,735円(5年間:7,064,100円)
・21~35年(2.775%):121,962円(15年間:21,953,160円)

返済総額は48,360,060円となり、そのうち利息分は13,360,060円となります。
金利タイプによって金利水準が違い、さらに変動タイプは返済額が変化するので正確な比較は難しいものの、シミュレーションで大まかな違いが見えてきます。

ただし、火災保険料や保証料、手数料などの諸経費も含まれるので、算出した金額よりも実際に支払う金額は高くなることも理解しておく必要があります。
総額も大事ですが長期的に支払い続けるので、ライフスタイルや家族構成などに変化があった時、問題なく毎月支払いを続けられるかどうかが重要です。
今の支出や将来出る可能性があり支出、ライフスタイルに変化なども踏まえた上で、中古マンションの購入に適した金利タイプを選びましょう。

金利の推移も併せてチェックする

金利

金利は常に変動しているので、住宅ローンの利用ではタイミングが重要となってきます。
そして、将来金利が上がるのか、それとも下がるのかという見通しによっても、固定金利がいいのか、それとも変動金利や、当初固定金利がいいのか考えやすくなるでしょう。

固定金利タイプの代表であるフラット35の場合、2019年12月末の時点で水準は年1.210~1.870%となっており、1.210%と設定している金融機関が多いです。
最近は上昇傾向にありますが、1.2~1.3%代と低水準を保っています。

一方、変動金利は主要都市銀行で0.4%代、ネット銀行となると0.415%で推移している金融機関が多く、こちらも低水準です。
日銀の低金利政策は少なくとも2020年春まで続けると表明していました。
新型コロナの影響で経済的な打撃を受けたものの、日銀は2020年後半にかけて回復すると見込んでおり、またコロナの影響は当分続く予想も立てた上で低金利政策を続けるとしています。
もともと、春以降も低金利政策が続くと考えられていたので、当面は急激に金利が上がる心配はないでしょう。

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まとめ

住宅ローンの返済総額は選ぶ金利タイプごとに変わってくるので、よくシミュレーションして決めることが大切です。
また、返済総額にこだわるだけではなく、毎月どれだけ返済できるのか、将来返済がきつくなることはないのかなども含めて、借入額を決めていきましょう。金利は金融機関によって異なり、また毎月変化しているので、中古マンションの購入を考えている人は金利の推移をよく確認してみてください。