賃貸併用だと住宅ローンは通りやすい?3つの注意点を解説

賃貸併用住宅

マイホームと家賃収入が同時にゲットできると言われているのが、賃貸併用住宅です。
賃貸物件に関わらず低金利のローンの契約ができ、家賃収入を返済に充てられると注目を浴びています。
今回は、賃貸併用住宅についてと住宅ローンは借りられるのか、フルでローンを組む時の注意点とは何か、などについてご紹介していきます。
不動産投資や賃貸運営に興味のある方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも賃貸併用住宅とは?

賃貸併用住宅

そもそも賃貸併用住宅とは、オーナー居住用と賃貸用のエリアが両立している物件のことです。
一般的なアパート・マンションとは異なり、オーナーと入居者が同じ住宅に暮らしています。
例えば、1階を自分の住居スペースとし、2階を賃貸用として貸し出しているケースが挙げられます。
一緒には暮らしていますが、オーナーと入居者それぞれ住む場所が独立しているため、お互いのプライバシーを守りながら生活を送ることが可能です。
また、オーナーは賃貸用のエリアから家賃収入を得られるので、月々のローンの返済に充てられるという利点があります。
ローン金額や家賃によっては、賃貸経営から得られる収入だけで支払いができるケースも存在しています。
また、賃貸併用住宅はライフスタイルの変化に合わせて、利用方法を変えられるというメリットも存在します。
例えば、初めは住居の一部分を入居者へと貸し出し、将来は賃貸経営を止めて二世帯住宅とすることも可能です。
マイホームをゲットして、不動産投資や賃貸運営を始めたい方にもおすすめです。

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賃貸併用住宅で住宅ローンは借りられる?

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅であっても、ローンを借りての建築は可能です。
住居の建築、または購入の際には多額の資金が必要となるため、金融機関のローンを利用するのが一般的です。
金融機関が提供するローンは、住宅ローンとアパートローンの2種類があります。
賃貸物件の建築・購入の際には、通常の住宅ローンとは異なり、不動産向けのアパートローンを組む必要があります。
しかし、不動産・アパート向けローンは審査が難しく、さらに金利も非常に高いため、できれば住宅ローンを借りたいと思う方は多いでしょう。
ただ、どちらにするかは契約者が選べるわけではなく、住宅ローンを借りるためには下記条件を満たす必要があります。

居住スペースが50パーセント以上なら住宅ローン契約が可能

賃貸併用住宅で住宅ローンを組める条件とは、住宅の延べ床面積の50パーセント以上を自宅スペースとすることです。
例えば、3階建て物件の3階部分のみを賃貸用とし、残りの1・2階をオーナーの居住スペースにすると50パーセント以上となるため、安い金利の住宅ローン借入が可能です。
しかし、貸し出せるスペースが1フロア部分のみのため、アパートやマンション経営と比べたら家賃収入が少なくなるというデメリットがあります。

居住スペースが50パーセント以下ならアパートローン契約となる

逆に1・2階を賃貸用とした場合には、オーナーの居住スペースが50パーセント以下となり、高い収益性があると見なされて賃貸用住居として扱われます。
つまり、住居ローンの対象外となり、アパートローンのみしか利用できないということです。
金利は高く、厳しい審査となるのは確かですが、賃貸スペースが多い分、入居者がいた場合には高い家賃収入が期待できるでしょう。

住宅ローンをフルで組む時の注意点

賃貸併用住宅

賃貸併用住宅の建築・購入の際には、住宅ローンをフルで組むのが最も費用負担が少ないとされていますが、中にはいくつかデメリットや注意点も存在します。
では、どのような注意点があるのかを見ていきましょう。

ハウスメーカーの選択肢が狭まる

住宅ローン契約を希望している場合には、自由にハウスメーカーを選べなくなる可能性があることが注意点です。
なぜなら、ローンを提供する金融機関によっては、指定のハウスメーカーを利用した場合にのみ融資可能としているケースもあるためです。
もし、希望の建築会社で住宅ローン契約を結びたい場合には、まずはハウスメーカーへと相談するのをおすすめします。
ハウスメーカーに相談して住宅ローンが利用できる金融機関を探す、という手順の方が希望の物件建築が行えるでしょう。
もし、希望のハウスメーカーがどの金融機関でもローン対象とならなければ、指定の建築会社で依頼する必要が出てきます。

健康状態が悪いと利用できない場合がある

金融機関は住宅ローンを融資するかどうか決める際に、オーナーの年収や自己資金だけでなく、健康状態も審査しています。
ローン契約を結ぶためには、団体信用生命保険加入が必要なケースが多いですが、健康状態が悪いと判断されると不可となる場合もあります。

持病持っている方や、痩せすぎ・太りすぎの方は保険加入ができず、ローンに通らない可能性がでてきます。
また、申込時の年齢が高いほど審査に通りにくいという注意点もあります。
住宅ローンは80歳までに完済するケースが多く、申込時に50歳の場合には最長でも30年ローンまでしか組めません。
ただし、80歳までローンを組むのはリスキーであり、金融機関からは完済時の年齢をもっと低くするように指示されることもあります。
余裕を持った返済にしたいのなら、早めにローン契約を結びましょう。

居住用住宅よりも返済の負担が大きくなる

居住用住宅よりも物件の大きさがある分、ローンの借入額が増えて返済負担が大きくなります。
家賃収入で賄えば大丈夫、と思われるかもしれませんが、常に入居者がいるとは限りません。
なかなか入居者が見つからず、空室期間が長く続くと家賃収入がゼロになり、月々の返済を自己資金から支払う必要が出てきます。

入居者が見つかりやすいエリアなのか、数十年後も高い需要があるのかをよく考えてから建築・購入を検討しましょう。

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まとめ

賃貸併用住宅は、マイホームと家賃収入が同時にゲットできると言われています。
住宅ローンの対象となり、低い金利でのんびり返済ができるのも非常に魅力的です。
住宅ローンを組めるメリットはありますが、ハウスメーカーが自由に選べなかったり、建物が大きい分返済額が上がったりなどの注意点もあります。
何十年後先の将来を考え、どこに建築するのか、住居の大きさはどうするのかなどをよく考えましょう。