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不動産投資でも知っておきたい基礎控除とは?

税金

不動産投資をしている場合、利益や経費が発生するので確定申告が必要です。
確定申告をすることで所得控除が受けられますが、控除といっても様々なものが存在します。
その1つが基礎控除です。
しかし、そもそも基礎控除とは何なのか、実はあまり理解できていない方もいるでしょう。
そんな方のために今回は基礎控除の基本知識や不動産投資との関係性、さらに節税の注意点について解説していきます。

基礎控除とは?

基礎控除

まずは基礎控除の基本知識からご紹介しましょう。
2020年1月からは所得控除額が変化しているので、その点についても解説します。

所得から差し引かれる控除額基礎控除とは

所得控除の1つで、住民税や所得税の計算において納税者の所得から一律で差し引かれます。
所得控除は14種類ありますが、基本的に納税者の事情によって適用されるかどうか、また控除額に変化します。
しかし、基礎控除は職業や扶養の有無などは問わず、納税者全員に適用されるという点は他の所得控除とは違う部分です。
そして、所得から差し引かれる控除額は所得の大きさに関係なく、所得税は一律38万円、住民税は33万円でした。
現在は基礎控除が見直されたことで金額が変わっています。

所得控除とは?

所得税の計算で一定の条件に該当する場合、所得の合計から一定金額を差し引く仕組みが所得控除です。
基礎控除を始め、扶養控除や医療費控除など全部で14種類あります。
所得控除の目的は、世帯の状況に応じて税金の負担を軽くすることです。
例えば、同じ年収でも子どもや病気の有無などによって生活状況は違い、生活に必要なお金の額も変わってくるため、税金の負担の大きさにも格差が生まれます。
そこで、所得に応じて控除を受けることで、税の負担が減らせるようになっているのです。

2020年1月から所得控除額が変化

働き方の多様化により、2018年に税制改正が行われました。
改正によって2020年1月から基礎控除額と給料所得控除額が変更されました。
給料から一定額が控除される給料控除においては、10万円の引き下げとなったのです。
一方、基礎控除は所得税38万円、住民税33万円でしたが、10万円の引き上げで所得税が48万円、住民税は43万円に変更されています。
ただし、高所得者の優遇を避けるために、所得の合計が2,400万円以上2,450円以下は32万円、2,450万円以上2,500万円以下は16万円です。
さらに、2,500万円以上の所得者は控除が適用されないので高所得者は気を付けましょう。
なお、基礎控除の引き上げにより、給料控除が引き下がれてもプラスマイナスゼロなので実質的に税金の負担に影響はありません。
しかし、給料などの収入額が850万円以上の人は増税になってしまうので注意が必要です。
改正前は非課税所得を差し引いた収入が1,000万円以上あると220万円の給料所得控除が受けられましたが、現在は850万円を超えると195万円に変更されています。
引き下げ額が10万円以上となってしまっているので、基礎控除の引き上げでは補えず増税という結果につながってしまっているのです。

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不動産投資との関係性

不動産

不動産投資で不動産所得が発生している場合、確定申告が必要です。
不動産所得は総合課税制度を採用しているので、個人の各所得を合計した金額が課税対象なります。
そこから基礎控除などの所得控除が差し引かれた金額が課税総所得の金額となるので、税率を適用させることで所得税を求めることが可能です。

課税対象に含まれる

不動産の範囲不動産投資で主な収益となるのは家賃収入で、所得税では不動産所得に分類されます。
家賃収入は家や部屋の賃料から得られる収入で、他にも礼金・更新料、管理費、駐車場状なども含まれます。
家賃が未回収の状態でも収入の計算が必要ですが、滞納分の入金があれば賃貸料で計上する必要はありません。
しかし、滞納分が回収できなくなると損失での計上が可能です。
さらに敷金や保証金は入居者に債務不履行がないと変換が必要ですが、契約で返還が不要であると確立すれば、確定日にその金額を収入として計上しなければなりません。
また、不動産所得は家賃収入から経費を差し引いた分の利益です。
経費となるものは修繕費や管理委託費、ローン金利、広告費、減価償却費、不動産の所得税・固定資産税があり、不動産所得での課税対象となります。

事業所得にして大幅節税することも可能

独立した部屋数が10室以上、もしくは独立した家屋が5棟以上ある状態で家賃収入を得ている場合、不動産所得ではなき事業所得と見なされます。
事業所得の場合、個人事業主で青色申告をすると大幅な節税効果があります。
不動産所得金額は収入から必要経費を差し引いて求めます。
さらに、青色申告特別控除の適用で期限内の提出であれば65万円、それ以外の期間だと10万円を所得から差し引くことが可能です。
また、配偶者や15歳以上の働ける親族が事業に従事していれば、税務署に「青色事業専業者収入に関する届出書」を提出でき、親族に支払った給料を必要経費にできます。
他にも損失が出た際は、最長3年間は繰り越せるなど節税メリットが多いです。

節税する際の注意点

お金

所得が多ければ多いほど税金の負担は大きくなります。
しかし、家賃収入の取得にかかる経費をしっかり計上していけば、大きな節税につながります。
ただ、節税する際に注意したい部分もあるので見ていきましょう。

経費を証明する

書類は細かいものも必ず保管しておく税金の負担を軽減するためには、可能な限り経費を多く計上することがポイントです。
しかし、計上するためには経費と証明できる書類が必要です。
計上できる経費は修繕費や損害保険料などがあるため、何が経費になるのか意識しつつ、領収書やクレジットカードの明細書など細かなものでも保管しておきましょう。

事業所得だと住宅ローン減税が適用されない

住宅ローンは元々、居住用の住宅に対するローンであるため、賃貸経営を目的にした場合はローンを組めず、組めたとしても減税対象外です。
ただし、賃貸併用の住宅であれば床面積半分以上を自己使用していれば、その部分だけ住宅ローン減税の適用となります。
なお、1年分の合計所得が3,000万円以上だと減税の対象から外れるので注意してください。

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まとめ

本業の収入に加えて不動産所得があると、税額の負担は大きくなります。
基礎控除とは納税者全員に無条件で適用される控除なので、その他の所得控除を活用して負担を減らしていきましょう。
また、不動産収入の必要経費を細かく計上することも節税のポイントとなります。