土地の等価交換は行うべき？どんな意味や恩恵があるのかご紹介！

余った土地をそのまま放置していると、固定資産税が掛かってしまうだけになるのでできれば活用したいと考える方は多いでしょう。
土地の活用方法はいくつも挙げられますが、その中の1つとして「土地の等価交換」があります。
土地の等価交換を行うことでどんな恩恵を得られるのでしょうか？
そこで今回は土地の等価交換の意味やメリット・デメリット、等価交換に向いている土地についてご紹介します。
土地の等価交換の意味について詳しく知りたい方、検討されている方はぜひご参考ください。

等価交換の意味

そもそも土地の等価交換とはどういった意味なのか、解説していきます。
「等価交換」とは、土地の所有者がデベロッパーへ土地自体を出資し、デベロッパーに建築費用を出してもらうことで建物を建設することを言います。
建物が完成すると土地と合わせた価値比率に合わせて所有することが可能です。
また、地主と業者が出資して建設するだけでなく、様々な等価交換のやり方があります。
例えば土地と土地を交換したり、土地と建物を交換したりするなどの方法もあるのです。
等価交換の場合、価値が同一であることが条件となりますが、もしも土地と建物で価値に差が生じた場合、差額分を支払うことで等価交換を成立させることができます。

等価交換のメリット

土地の等価交換を実施すると、地主にはどんななメリットが得られるのでしょうか？
続いては、等価交換のメリットを3つご紹介していきます。

様々なリスクを回避しやすくなる

1つ目のメリットは、土地活用における様々なリスクを回避しやすくなるという点です。
土地は所有しているだけで固定資産税などの税金が発生します。
そのため、「せっかく所有しているなら土地活用をして利益を上げよう」と考えている方は多いでしょう。
しかし、例えば土地活用のためにアパートやマンションを建てようとすると、建築費用に多額のコストが掛かってしまい、なおかつ今後維持費などのランニングコストも掛かってくることになります。
土地の等価交換は、こうしたリスクを回避しつつ土地活用が行えます。
建物の建築費用自体はデベロッパーが負担してくれるため、初期費用を掛けずに価値比率に応じて所有できるようになるのです。

税金の優遇措置が受けられる

2つ目のメリットは、税金の優遇措置が受けられる点です。
等価交換には「立体買い換えの特例」という譲渡税に対する特例措置があります。
この特例措置は個人の地主にのみ認められたものです。
等価交換を実施する際に、地主はデベロッパーへ土地を売却するのですが、その時に得た利益に所得税・住民税が課せられてしまいます。
利益が大きければ大きいほど納税額も増えてしまいますが、立体買い換えの特例を受けることで、譲渡税は繰り延べされるのです。
あくまで繰り延べされるだけで、納税額がゼロになるわけではないため注意しましょう。

遺産分割も容易に

3つ目のメリットは、遺産分割が容易になるという点です。
遺産の中に土地があった場合、相続人同士で公平に分割することになります。
しかし、この土地分割は非常に難しく、場合によっては話し合いでかなりの時間がかかってしまうでしょう。
もしいつまでも解決しない場合は、土地を売却して現金化させるか、分筆登記によって土地を分けるか、1つの土地を共同所有する必要があります。
しかし、建物にしておけば遺産分割もしやすくなり、トラブル回避につながる可能性も高まります。
建物を分割する場合、部屋の数や床面積に応じて等分することが可能です。

等価交換のデメリット

土地の等価交換には様々なメリットがありましたが、その一方でデメリットも生じてしまいます。
どんなデメリットがあるのかご紹介しましょう。

交換成立までの時間が長い

1つ目のデメリットは、交換が成立するまでに時間がかかってしまう点です。
等価交換では基本的にデベロッパーから提案されるケースが多く、どうしてもデベロッパー側が得をする形で話が進みがちです。
双方が「自分の配分を多くしたい」と考えている場合、話し合いに折り合いが付かず交渉成立まで時間もかかってしまうでしょう。

共同所有により売却が困難になる

2つ目のデメリットは、共同所有により売却が困難になる点です。
等価交換で地主とデベロッパーは建物を共同所有することになります。
共同所有した場合、例えば地主側で一部を売却しようとした場合、権利を共有する人全員から同意を得なくてはなりません。
万が一お金に困ってすぐに土地を現金化させたいという場合でも、同意が得られなければ現金化はできないのです。

第三者と土地を共有することになる

3つ目のデメリットは、第三者と土地を共有することになるという点です。
等価交換を行うと、土地や建物は地主とデベロッパーで共有されます。
万が一遺産相続などで土地を得た場合、デベロッパーと共有していることに抵抗を感じてしまう相続人が出てきてしまうかもしれません。

等価交換は2パターン存在している

等価交換には「部分譲渡方式」と「全部譲渡方式」の2パターンに分けられます。
部分譲渡方式は建物を建設する時に土地名義が所有者のままで、出資比率に応じた土地の持ち分がデベロッパーに、建物の持ち分が地主へ移行します。
一方、全部譲渡方式の場合は土地名義を初めにデベロッパーへ移してから建築し、完成したら出資比率に応じて配分するのです。
2つの違いは名義変更のタイミングだけで、例えば建物をすべて譲渡しなくてはいけない、部分的に譲渡しなくてはいけない、というわけではありません。

等価交換向きの土地とは？

土地の等価交換はどの土地にも採用すべきものというわけではありません。
土地によっては向き・不向きも存在するため、どんな土地が等価交換向きなのか知っておきましょう。

好立地な土地

まず等価交換に向いているのは、好立地な土地です。
好立地というのは例えば近くに駅があって利便性が高かったり、周辺にはコンビニやスーパー、ドラッグストア、学校などがあったりする土地です。
こうした好立地な土地を所有している場合、デベロッパーからも声を掛けられやすくなります。
逆に、周辺にお店がなく不便だったり駅が遠くて利便性が悪かったりする土地は、等価交換がしたくてもできない場合があります。

100坪以上の土地

もう1つ等価交換に向いているのは、100坪以上の土地です。
デベロッパーは狭小地よりも広い土地にビル・マンションを建てたいと考えているため、100坪以上の広大な土地は等価交換もしやすくなります。

まとめ

今回は土地の等価交換の意味やメリット・デメリットについてご紹介してきました。
土地を等価交換させることで、これまで地主にとってデメリットだったことを解消でき、なおかつ将来的な遺産相続で役立つ可能性があります。
特にローリスクで土地活用がしたいという方は、土地の等価交換を検討してみるのも良いでしょう。
ただし、等価交換にもデメリットがあったり、向いている土地とそうでない土地があったりします。
自分が所有する土地は等価交換がしやすい土地なのか、ぜひチェックしてみてください。