土地の種類とは?土地活用時に考慮すべきポイントを解説

土地

相続した土地を何も活用せず、そのまま放置してしまっている人は少なくありません。
中には、所有しているだけで税金の対象となるので、せっかくなら上手く活用したいと考える方も多いでしょう。
しかし、全ての土地が自由に利用できるわけではなく、場合によっては住居やお店を建てられないケースもあります。
そこで、土地の種類や地目の調査の仕方についてご紹介します。
土地を活用したいと考えている方は、ぜひ参考にしてみてださい。

土地の種類は謄本地目上だと23種類!

土地

土地の種類を地目といいます。
不動産登記法に基づいて用途別に23種類に分けられています。
それ以外の地目はなく、必ず23種類のどれかに分類がされており、私たちの身近にあるものだと、住宅が立ち並ぶ宅地や田、畑、山林などがあります。
たくさんの種類がありますが、土地活用をしたいなら「宅地」であるかが重要なポイントです。

中には建物が建てられないケースもあるため、自分の所有する土地が何に分類されているのかをあらかじめ把握しなければいけません。

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土地の地目を調べるには?

土地

所有する土地の地目を調べる方法は、2つです。
過去に家があったから宅地だろうと判断せずに、事前に確認してから活用にうつりましょう。

① 登記簿を見る
自分が所有する土地の種類は、登記簿を確認すれば分かります。
もし、手元にない時には最寄りの法務局の窓口で受け取り申請をするか、郵送やインターネット「登記・供託オンライン申請システム」からも請求が可能です。
地目にはそれぞれコードが指定されており、登記簿に記載された番号が何に分類されているかが分かればチェックできます。
例えば、田なら1、山林であれば7、雑種地は20とそれぞれ決まっているので、インターネットで地目コードを検索し、照らし合わせてみてください。

② 固定資産税納税通知書を見る
税金の納付後に受け取る固定資産税納税通知書を見ても、地目が分かります。
その年の1月1日時点でその土地を所有しているなら、固定資産税の納付をしているはずです。
税金を納付すると自宅に届く通知書には地目が記されているので、手元にある方はそちらを確認してみてください。

住宅を建てられる土地の種類は?

土地

土地の活用で重要なのは住宅の建設ができるかです。
その内、住居やお店、マンションなどを建設できるのは下記の4つです。

宅地

宅地であれば、住宅やお店を建てられます。
一般的には家やアパートがあると宅地であり、私たちに最も身近だといえるでしょう。
活用方法としてはマイホームを建てたり、賃貸アパートの運営をしたり、売却したりです。
宅地であるにもかかわらず住居や店舗が建築されていないと、軽減措置の対象外となってしまい、固定資産税や都市計画税などが高額になってしまいます。
宅地を何もせずに放置するよりも建物を立てたり、売却したりする方が支払う税金も減るので、有効的に活用しましょう。

また、所有する土地が農地や山林でも、宅地に変更すれば家やアパートを建てられるようになります。

【地目の変更方法】

地目の変更手続きは、その土地の管轄内にある法務局で行います。
では、具体的にどのような手順を踏むのかを見ていきましょう。

① 必要書類の提出
地目変更をする際には、登記申請書と土地の案内図を法務局へと提出します。
土地の案内図はインターネットや地図の本をコピーして、その土地の所在地が記載されたものを用意すれば良いです。
また、登記申請書は法務局で受け取れますが、法務局の公式ホームページからコピーや作成も行えます。

② 農地の宅地へと変更
田や畑などの農地を宅地へと変更する場合は、より手続きが複雑となります。
農地法により、農地を変更する際には農業委員会の許可が必要となり、農地法第5条転用許可または農地法第4条転用許可をとる必要があります。
農地を別の地目に変更することを「農地転用」と言い、この手続きは行政書士がする仕事になるので、専門家に依頼をするのがおすすめです。
しかし、法律の規制により、全ての地目変更ができるわけではないので、申請が可能かは管轄内の法務局に問い合わせると良いでしょう。

山林

山林も、住居や店舗の建築が可能です。
そもそも山林とは竹木が育つ場所であり、一見して宅地であっても山付近の土地だと山林に指定されるケースがあります。
活用方法は建築の他にも様々あり、キャンプ場として使用したり、イベント会場を運営したり、太陽光発電事業をしたりなどがあります。
ただし、所有する山林が土砂災害警戒区域に指定されている場合は、災害の危険性から建築が禁止されることもあるので、注意が必要です。

原野

原野も、建築できる地目になります。
原野とは雑草やかん木類が育つ土地のことで、山林と同じく山付近にあるケースが多いです。
土壌の状況や立地などから農地としての利用は難しいのを理由に、畑や田として活用がされずに放置された場所を指します。

原野に住宅を建てる際は地目の変更をする必要がありますが、定期的に役所の職員が土地の状況視察を行っているため、実態を見て宅地として扱うのが一般的です。

雑種地

雑種地はどの地目にも分類されない土地のことで、建物の建築が可能となります。
身近なものだと、駐車場やゴルフ場、遊園地、野球場などが雑種地に分類されています。
他にも、資材置き場や倉庫として活用したり、アパートやマンションを建てて経営したりという手段もあります。
なお、地目が雑種地であっても建築は行えますが、銀行から融資を受ける場合には宅地へと変更しなければなりません。

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まとめ

今回は、土地の種類についてご紹介してきました。
23種類の地目の中でも、住宅や店舗を建設できた方が有利とされています。
宅地と山林、原野、雑種地の4つは建築が可能であり、農地や山林であっても、地目が変更できれば住宅や店舗を建てられます。
土地を放置したまま税金を払い続けるよりも、上手く活用した方が支払額も減り、アパートや店舗運営を行えばさらに収入を増やせるでしょう。
まずは持っている土地が何の地目に分類されているのかを調査し、活用方法を考えてみてください。