似たような形・広さでも土地には強い個別性があって同じものは存在せず、様々な要因で価格は変わってきます。
土地は1ついくらという形で売りに出されているわけではないので、妥当な価格なのか判断しづらいと感じている人も多いはずです。
土地を適正な価格で買いたいのであれば、価格が決まる要素を理解する必要があります。
今回は土地価格の決まり方や相場を知る方法、安い土地の注意点を解説していきましょう。
目次
土地価格の決まり方
土地の価格は法律上の規制、面積、形状など様々な条件から決められています。
具体的にどの要素が価格を決めるポイントになるのか解説しましょう。
公法上の規制が大きく影響
土地は地域ごとに建築可能な建物用途や高さなどが規制されています。
そのため、法律や条令といった公法上の規制は土地の使い方を制限するため、価格に大きな影響を与える要素です。
土地を査定する際は、公法上の規則から知ることが大事と言えます。
なお、不動産会社の土地査定は法律知識を加味した上で価格を提示しています。
面積
土地ごとの建物用途は公法上の規制だけではなく、面積も関わっています。
公法上の規制ではマンションの建設が可能なエリアでも、50坪ほどの土地となると分譲マンションを建てることはできず、戸建てでの用途に限られます。
マンションを建てるためには十分な広さを持つ土地が必要です。
広くマンションが建てられる土地と戸建てしか建てられない土地を比較するとなると、やはり前者の方が高くなる傾向にあります。
ただし、広い土地でも単価が相場よりも高くなるケースと低くなるケースもあるので、単純に「広いから高い」「狭いから安い」と決まるわけではありません。
形状
土地は正方形や長方形などシンプルな形状から、複雑な形状をした場所もあります。
三角形や台形、旗竿状などいびつな形状の土地も建物が建てづらく、制限がかかるので価格は安くなりやすいです。
一方、正方形や長方形のような整形地は高くなります。
しかし、いびつな形状でも広さがあれば形状の制限をあまり受けないので、価格への影響は少なくなります。
アクセスの良さ
駅周辺は商業施設や飲食店などが充実しているところが多く、また各地にアクセスできる電車・バス・タクシーが利用できるので、生活の利便性が高いエリアです。
そのため、資産価値が下がりにくく、土地も駅に近いほど価格が高い傾向にあります。
同じような地形・広さの土地でも駅から徒歩1分の場所と徒歩5分の場所では、土地同士にそれなりの価格差が生じるので、アクセスの良さは価格を左右する要素です。
しかし、駅から完全に離れている土地同士の場合、車やバスでの移動手段が主流となってしまうため、大きな価格差は生じません。
アクセスの良さは、状況に応じて価格の決め手となる要素だと考えておきましょう。
接面している道路幅
前面道路の幅が狭いと大きな建物が建てられないので、価格を下げる要因になります。
土地には、敷地面積に対する延床面積の割合を示す容積率が定められており、これは前面道路の幅の長さから決まっています。
容積率が高いほど階数の多い建物を建設できるので、土地の価格は上がりやすいです。
同じ地域でも前面道路の幅によって容積率が変わってくるため、接面する道路幅は価格を決める重要な要素となります。
角地かどうか
角地は2方向の道路に接する角にある土地を差します。
一面だけ道路に接している中間画地と比べて、建物との隣接面が少ないので開放的で日当たりが良いなどのメリットがあり、価値が高く付きやすいです。
視認性も良好なので、特に店舗向けの土地だと土地価格は高くなる傾向があります。
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土地の価格相場を知る方法
土地価格の相場を知る方法は以下の通りです。
・国や都道府県が公表する価格
・毎年1月1日時点の公示地価
・毎年7月1日時点の基準地価
国や都道府県が公表する価格や公示地価角、基準値価格は、実際の相場を乖離しているケースがあります。
そのため、具体的な相場を知るためには、購入エリアを絞って売り出されている情報を多く集めて、相場を求めるやり方が良いです。
国土交通省の不動産取引価格情報検索からたくさんの事例を収集できるものの、どの物件なのかは特定ができません。
詳しい事例の収集にはチラシなどの広告やインターネットから情報を集めるほか、不動産業者に成約事例などを聞くと良いでしょう。
相場を調べる時は売り出し価格にだけ注目するのではなく、1㎡・1坪あたりの単価に換算し、比較するとより適正価格が見極められます。
土地価格が安い場所は気を付けよう
できるだけ安く土地を買いたいものですが、安い場所には注意したいことがあります。
土地の形がいびつ
土地の価格を決める要素に形状をご紹介しましたが、安い土地は高確率でいびつな形状をしています。
形がいびつの土地だと有効に使える部分が少なくなってしまい、建物の形や間取り、駐車場の配置などに悪影響を与えます。
建物の自由度を優先したい時は少し高くても整形地が理想です。
傾斜地の可能性も
傾斜地は地面を平らにする造成が必要で、その工事にコストがかかります。
そういう理由から人気がないので安く買えるものの、その土地を売るとなると造成工事費用を安くしないと売れない可能性があります。
また、安い傾斜地は傾斜や段差の方角が悪い場合も多く、日当たりが悪かったり、洗濯物が乾きにくかったりといった不便さが生じる可能性も高いです。
道路よりも土地の方が低いこともある
道路よりも低い位置にある土地は、高い位置にある土地と比べて安いです。
低い土地は道路と通じて敷地内に雨水が流れ込みやすくなってしまいます。
また、道路を通る人の視線も気になってしまい、生活にストレスを感じてしまう場合もあります。
さらに、敷地内に自動車を納車する場合は車路を設けるか、道路と同じ高さの駐車スペースを設ける必要があります。
生活の利便性を考えると、少し高くても低い土地は選ばない方が良いでしょう。
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まとめ
今回は土地の価格についてご紹介しました。
土地は公法上の規制の影響が大きいものの、形状や広さ、駅からの距離など様々な要素を加味して決められています。
平均相場を求めるのは簡単なことではないので、親身にサポートしてくれる不動産業者に相談しながら土地探しをしていくことをおすすめします。
