不動産証券化とは?分かりにくいスキームやメリットを解説

不動産

企業の資産調達には様々な方法があります。
その一つである不動産証券化は、あらゆる方面にリスクを分散できるという嬉しい特徴を持ちます。
本記事では不動産証券化のスキームやメリットを分かりやすく解説します。
不動産関係の新たな知識を身に付けたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産証券化とは?

証券化

分かりにくいと言われる不動産証券化ですが、一度覚えてしまえば難しいことではありません。
まずは不動産証券化がどんなものなのか解説します。

証券化で流動性の高い不動産へ

不動産証券化は、土地や建物といった不動産の賃料や売却益を原資に発行される証券のことです。
証券化させることによって流動性のあるやり取りを行うことができるので、不動産収益に行き詰まっている方にとっては朗報ともなる情報に感じるでしょう。
ただし、上記で説明した不動産の証券化は大まかなやり方でしかありません。
実際は2つの方法があるのでご紹介しましょう。

2通りの仕組みが存在

不動産の証券化には資金流動化型と資産運用型の2つがあります。
資産流動化型とは、企業などが所有している不動産を証券と結び付けた上で売却する方法です。

資金調達の仕組みが単純なだけあって覚えやすいでしょう。
一方で資産運用型は、まず複数の投資家から資金を集めることから始まります。

専門家が不動産に投資を行い、その利益を投資家に還元する形で証券化する仕組みになっています。
両者やり方に違いがあるものの、どちらも不動産そのものを手放すのではなく賃料や資金集めなどによって得た細かなお金を活用して証券化できます。
人生で最大の買い物と言われる不動産を一棟丸々手放さずとも流動性の高い金融商品を発行できるので、徐々に資産を増やせる点は投資家にとっては魅力的なメリットです。

基本スキームについて

不動産証券化の知識において一番分かりづらいとされるのがスキームではないでしょうか?
不動産を証券化するにはSPVという存在が欠かせません。
SPVというのは証券化を行うに当たって原資産を譲り受ける事業体です。
SPVは投資家や資金を必要とする証券化を行う人物(オリジネーター)から独立した原資産の管理運用のみを目的としており、証券化における仲介役とも言える存在です。
もし投資家から集めた資金の返済ができなくなって倒産したとしても、オリジネーターは責任を負う必要はありません。
また、投資家側もSPVに原資産を正常にキャッシュフローしているので、オリジネーターが万が一倒産したとしても出資金を回収できるので安心です。
このように投資リスクを分散させられることも不動産証券化の魅力の一つとなっています。

投資家が容易に投資できるシステム、そして一般市場からの直接指揮調達も可能にし、さらにはリスクの低い安全な投資ができるとなれば、多くの人が試してみたいと考えることでしょう。

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証券化のメリットをご紹介

証券化

先ほどから不動産の証券化の魅力を存分にお伝えしていますが、「試すにはまだ不安」「本当に安全なのか気になる」といったように、不動産という高い財産を抱えているだけあって不安が募る人もいるはずです。
ここからは先ほどご紹介して以外にもたくさんある証券化のメリットをご紹介します。

投資機会の拡大につながる

不動産証券化最大のメリットは、投資機会の拡大につながることです。
もし投資家が不動産に対して個人で直接投資を行うとなったら、投資単位は1,000万円以上になることがほとんどです。
一度に一気に1,000万円という大金が動くとなれば、失敗は避けたいものです。
しかし、なかなかに不動産の買取手が見つからないとなれば不安でいっぱいになってしまうでしょう。
不動産が証券化され、本来ならば高額であるはずの物件が小口で負担が軽減されるとなれば、あらゆる投資家に目を付けてもらうことができます。
不動産が欲しい人にとってはこれまで手の届かなかった高額物件を手に入れられるチャンスとも言えます。
こうして投資機会の拡大に繋がることで新たな流動性を切り拓いてくれます。

不動産経営におけるリスクを投資家にも分散

証券化される不動産というのは基本的には収益が安定しているものに限ります。
しかし、何があるか分からない世の中なため、例え今収益が安定していたとしても数年後もその安定した不労所得の構造が続いているとは言い切れないのが実情です。
もしオリジネーター自らが不動産そのものを所有するという場合にはそのリスクは100%背負う形になりますが、証券化さえしてしまえばリスクはあちこちに分散することが可能です。

もちろん投資家はそういった分散されるリスクも承知の上で出資を行っています。
オリジネーターにとって運用リスクの分散は、不安定な収益に転じた時のリスクヘッジにもなります。

SPVに売却後にも得られるメリットがある

オリジネーターが自身の所有していた物件をSPVに引き渡すことで運用を害する様々なリスクを回避できます。
証券化はオリジネーターが物件を手放した瞬間、その物件との関係は失われる仕組みです。
倒産に信用不安といったリスクから離れるため、運用が危ぶまれている方は証券化するこことで不安が解消されるでしょう。

財務体質改善に役立つオフバランス化が可能

財務体質が健全でないと、保有資産の一部を手放してオフバランス化したいと考えるのが一般的です。
事実資産の売却によってオフバランス化されますが、高額物件であると買い手なかなか見つからず、すぐに資産化するのは困難です。
そこで不動産の証券化によって一部の権利を売却すれば、財務体質が改善されて企業の安定化に繋がっていきます。

まとめ

今回は、不動産証券化についてご紹介しました。
不動産の証券化はオリジネーター多くのメリットがある仕組みになっていますが、これまで手が届かなかった物件の権利の一部を手に入れられるといったように投資家にもメリットがあります。
スキームについて分かりにくいという言葉を漏らす人も多いですが、今回の説明によって何となくでも仕組みが理解できた方もいるのではないでしょうか?
リスクを分散できるメリットや財務体質の改善などメリットはたくさんあります。
ぜひ証券化された不動産を狙ってみてはいかがでしょうか?