不動産投資をするなら知っておきたい！敷金償却について

不動産投資は様々な知識が必要です。
ここでは不動産投資家を目指す人にとって欠かせない情報の一つ、敷金償却について詳しくまとめた記事内容になっています。
基本となる敷金から説明を始めるので、投資を良く知らない方でも十分に理解できるようになっています。
ぜひ、こちらの記事を参考にして、お金で揉めない不動産投資ができるようにしていきましょう。

そもそも敷金とは？

敷金償却の話を始める前にまずは敷金について知っておかなければなりません。
敷金とは賃貸入居の契約をする際に大家さんが入居者から預かるお金になっています。
敷金には賃料の不払い、未払いといった際の担保でもあり、物件の原状回復の費用としても扱われています。
多くが後者としての使われ方が多い敷金ですが、原状回復というのは故意に汚してしまった部分や傷のみが該当します。
経年劣化で仕方なく故障してしまったなどの修理費は敷金から補われることはないため、きれいに使用すれば敷金を一部返却してもらえる他、全額返却してもらえることもできるのです。

敷金償却とは？

続いては敷金償却についてですが、こちらは敷き引きとも呼ばれており、主に西日本でよく見られるものになっています。
はたして敷金とはどのような違いがあるのでしょうか？

敷金と敷金償却の違い

敷金との違いですが、それは預かったお金が返却前提であるかどうかに違いがあります。
通常、敷金を大家さんに渡したのであれば退去時に家を故意に傷めてしまった部分の修理代として敷金から差し引かれていきます。
ところが敷金償却では、最初に大家さんにお金を渡した敷金という枠の中で、保証金として絶対に入居者に返金されないお金があります。
これは償却金とも呼ばれており、大家さんはこの枠内のお金を修理費として使い、原状回復を行っていくのです。
通常の敷金とは異なる仕組みになっているので注意が必要です。
では償却金に充てられないお金は何になるのかというと、それは礼金です。
つまり関西でよく見られる敷き引きは敷金と礼金が一緒になっており、敷金に値する償却金は残念ながら返金されることがないということを覚えておいてください。

敷金の何割を償却しなければいけない？

大家さんが10年、15年といったように長期に渡って賃貸経営を行っていれば、様々な箇所が劣化していく他、色んな入居者とも遭遇することでしょう。
大家であるオーナーという立場はお金にまつわるリスクが大きいのが特徴です。
敷金償却としてお金を預かっていたとしても、入居者の使い方が非常に悪ければ償却金だけは修理費を賄えずに大家さんの懐が痛んでしまいます。
そんな問題をなくすために償却金というのは通常の敷金よりも多めに設定されているのがほとんどです。
相場は家賃の1～3ヶ月分です。
敷金の場合では家賃1～2ヶ月分が相場となっているので、少々高いことが分かるでしょう。
割合としては敷金の6割ほどが償却金となっています。
そうなると敷金と礼金を設けている地域とさほど変わらないのかもしれません。
ただしこの割合や敷金が家賃何ヶ月分であるかはエリアによって、さらには大家さんにもよっても違いがあるので一概にこうであるとは言い切れません。
場合によっては償却金だけでも4ヶ月分に設定している物件もあるので、賃料や間取り、立地だけではなく、頭金としてかかってくる部分についてもよく確かめてから物件を決めていくのが望ましいと言えます。

敷金償却の会計処理について

大家として賃貸経営を行うのであれば、敷金償却の存在と意味合いだけではなく、その会計処理についてもよく理解しておく必要があるでしょう。
ここからは敷金償却の会計処理について詳しく説明していきます。
敷金償却というのは居住用として経営している物件であれば非課税となり問題はありません。
しかしながら店舗や事務所といった事業用として経営する物件であるならば課税対象になってしまうのです。
では税金込みでかかってくるお金についての計算方法ですが、これは様々な所で提供・販売されている商品やサービスと同じように計算できます。
以下の計算式をご覧ください。

【償却金×税率＝消費税込みの償却金】

これが計算式となっており、例えば月額家賃10万円の物件で、家賃3か月分である30万円の敷金が設定されているとしましょう。
敷金の内、償却金にあたるのは家賃2ヶ月分の20万円だとすると、
20万円（償却費用）×0.1（消費税）＝22万円（消費税込みの償却費用）という結論が出ます。
この出た結果は帳簿に入れる際は「長期前払費用」として書き込みます。
必ず消費税を含めた額を記入しなければならないので注意しましょう。

仕訳はどうなる？

消費税の課税対象となると仕訳が気になる方も多いことでしょう。
気になる仕訳の勘定項目は、敷金を預かっている際は「預り金」に、敷金を返還する場合には「現金または預金」、償却金として預かった時には「売上」として扱うことができます。

償却金の有無を確認する方法

関西では一般的となっている敷き引きとなる償却金は、その他の地域になるとどうなっているか不安に感じてしまうことでしょう。
償却金の有無の確認は契約する前にチラシで確認する他、不動産会社に直接聞いても教えてくれるようになっています。
基本的に不動産会社が後悔している物件情報では敷金や礼金、また敷き引きなどを記載していることがほとんどです。
そちらで、詳しい情報を見ることができなければ不動産会社の担当者に連絡して聞くことができます。
万一入居希望者がこの仕組みをよく知らないまま契約すると、トラブル起きる可能性もあります。
「部屋はきれいに扱うから」と言ってきちんと理解されないまま契約に踏み込まれると思わぬ痛手となってしまうので、自身のみならず利用者にもしっかり覚えてもらうべきです。

まとめ

敷金や敷金償却金は非常にややこしく、多くの人に深く理解はされていない項目になります。
オーナーとして賃貸経営することを目指す人ならば必ず知っておかなければいけませんし、物件を借りる側にもきちんと仕組みを理解してもらい、大きなトラブルを呼ばないようにしておく必要があります。
契約に進む前に一度立ち止まり、契約者の顔色を伺いながら不安な点がないようにしてあげましょう。
遠慮なく聞ける雰囲気を作り出すのも利益に大きなさが出るポイントになります。