建ぺい率とは?緩和できるって知ってた??

建蔽率

ここでは建ぺい率の緩和について詳しくご紹介していきます。
知っておいて損はない知識となるので、ぜひとも最後までご覧ください。

建ぺい率とは?

建蔽率

建ぺい率の緩和を説明する前に、建ぺい率自体についてよく知らない人も多いことでしょう。
まずは建ぺい率とは何なのか説明していきます。

建ぺい率を簡単に説明すると…

建ぺい率とは土地の面積に対して建てた建物面積の割合を示しています。
この建ぺい率というのは、行政によって建ぺい率に定めが設けられています。
地域によって60%だったり70%だったりと様々なので、これから家を建てることを考えている人は気を付けなければいけないポイントになってくるでしょう。
もし建ぺい率が存在することなく、土地に対して目一杯建物を建ててしまうと風通しの悪さを感じたり、日当たりのより建物にしたりするのが難しくなります。
町の住民皆が土地に対してギリギリの大きさで家を建てるとなったら街並みがとても圧迫感のあるものになってしまうでしょう。
家の機能性を確保する他、地域の美しい景観を守るために建ぺい率は存在しています。

計算方法も知っておこう

建ぺい率の計算方法は以下のようになっています。
【建ぺい率=建築面積÷敷地面積×100】
建築面積というのは建物を真上から見た時の面積のことを表しています。
ここでは例として敷地面積120㎡建築面積75㎡の場合で計算してみると、
75÷120×100=62.5となり、建ぺい率70%となっている地域ではこの規格で建物を建築することができます。
建ぺい率が60%と定められている地域では建築不可能なサイズとなるので、再度建物の大きさや間取りを検討する必要が出てきます。

容積率も合わせて知っておきたいポイント

建ぺい率の緩和について深く知りたい方は、建ぺい率そもののだけではなく容積率も覚えておきたいものです。
容積率とは土地の面積に対して建てられている建物の延べ床面積の割合を示すものになります。
こちらは建物の延床面積で計算するので、1階だけではなく、2階や3階の面積も含めて計算していきます。
そのため必然的に建ぺい率よりも数字が大きくなるようになっています。
この容積率を頭に入れておくべき理由は、こちらも建ぺい率同様に行政によって制限があるからです。
建ぺい率の割合が低かったからといって建物を自在に高くしてもならないのです。
【容積率=延べ床面積÷敷地面積×100】の計算式で割合を出せるようになっています。

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建ぺい率の緩和方法について

建蔽率

「建ぺい率があることによって広い平屋住宅の建築は無理だった」「容積率を考えると3階建ては厳しい」といったように、憧れのマイホームを手にすることを諦めてしまう人も多いことでしょう。
しかし諦めるのはまだ早いかもしれません。
建ぺい率の緩和制度によって、計算時の算入面積を少なくでき、地域ごとの建ぺい率の限度に10%加算できるようになっています。
ここからは建ぺい率の緩和が適用される3つの土地のケースごとに詳しい提要条件をご紹介していきます。

角地の場合

角地における建ぺい率の緩和は、敷地に対して交差している2つの道路がそれぞれ敷地に2m以上接しているという条件が必要です。
道路以外にも公園、広場、川、田んぼと言って敷地に接している場合でも建ぺい率の緩和は適用されるので安心してください。
ただし緩和適用となる「公園等」に当てはまるかどうかは、地域によって異なるため事前に行政もしくは確認検査機関と協議しておいた方がいいでしょう。
また敷地を管轄する特定行政庁が定めた「建築基準法施行細則」を満たすことも求められるので、こちらも事前に確認しておくことが大事になります。
「建築基準法施行細則」はインターネットで地域名と合わせて検索することで見られるので確認してみてください。

防火地域・準防火地域の場合

建ぺい率の緩和は防火地域・準防火地域でも適用されます。
この防火地域では耐火建築物に限り建ぺい率の緩和ができるようになり
延焼防止建築物と呼ばれる耐火建築物と同等の延焼防止性能の建築物でも適用されるのでご安心ください。
準防火地域では耐火建築物や延焼防止建築物のみならず、準耐火建築物や準延焼防止建築物のどれかに当てはまれば建ぺい率の緩和ができるようになっています。

2つの道路に挟まれた敷地の場合

2つの道路に挟まれた敷地でも建ぺい率の緩和ができます。
条件は2つの道路に挟まれており、なおかつそれぞれの道路が敷地に2m以上接していることが必要です。
プラスして敷地を管轄する特定行政庁が定めた「建築基準法施行細則」を満たすことも費用となります。

地域によっても建ぺい率が異なる

建蔽率

地域によって異なると説明した建ぺい率ですが、地域によってどのくらいの差があるのか気になることでしょう。
最後は例として、世田谷区、名古屋市、千葉市の建ぺい率をピックアップしてみたのでご覧ください。

世田谷区

世田谷区の建ぺい率は40%~80%となっています。
同じ世田谷区でも場所によって違いがあり、高級住宅地として認知されている等々力や成城、上野毛などでは建物の間を広く儲けた閑静な住宅街として建ぺい率を40%に決めているのです。
建ぺい率60%~80%となる赤堤、池尻、玉川、大原などは、高層ビルやマンションは立ち並ぶ場所で、その景観に合わせて高く設定されています。

名古屋市

名古屋市は商業地域となる丸の内などでは80%、住居専用地域に属する富士見台などでは40%となっています。
先ほどからご紹介しているように、多くの人が行き交い大きな建物がある地域では建ぺい率が高くなっていることが分かるでしょう。
名古屋市では中心部から少し離れた住宅街になると40%にまで引き下がるので注意が必要です。

千葉市

千葉市は以前70%の建ぺい率となっていた地域でしたが、現在は50%が上限になっています。
これは「千葉市都市計画法に基づく開発行為等の許可の基準に関する条例」と都市計画法第41条第1項の規定により決められました。
これから千葉市で建設予定の方は以前とは異なる数字なので注意してください。

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まとめ

ご紹介してきたように建ぺい率は家を建てる人にとってぜひとも知っておきたい知識です。
加えて容積率にも注目すべきなのですが、建ぺい率の緩和についても要注目しておく必要があります。
緩和適用となる場所には限りがあります。
地域によって建ぺい率も異なるので、事前に確認して素敵なマイホームづくりができるようにしておきましょう。