不動産投資を始める前にキャッシュフローをしよう

不動産投資について調べていると「キャッシュフロー」という言葉を必ず一度は目にしたことがあるのではないでしょうか。
不動産投資はキャッシュフローによって決まると言われることもあるほど、不動産投資とは切っても切り離せない関係性を持っています。
なぜそこまで重要視されているのか、そもそもキャッシュフローとはなんなのかと疑問に思われている方も少なくないのではないでしょうか。
今回は不動産投資におけるキャッシュフローについて解説していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資のキャッシュフローとは？

キャッシュフローとは、得られた収入に対して経費など支出を差し引きした資金の流れを指しますが、通常のビジネスでいうキャッシュフローと不動産投資におけるキャッシュフローでは少し意味合いが異なりますので、詳しく解説していきます。

そもそもキャッシュフローとは

キャッシュフローとは、現金の流れを意味しますが、不動産投資においては手元に残った現金を指します。
手元に残った現金＝家賃収入からかかった費用などの支出を差し引いたものであり、すなわち不動産所有者の取り分です。

計算の方法は？

計算方法はとても簡単で、家賃収入から必要経費とローン返済額を差し引きします。
キャッシュフロー＝家賃収入－経費－返済額得られる家賃収入から運営にかかるもろもろの必要経費を差し引いて手元に残るお金がキャッシュフローです。
もし、家賃以外に駐車場代などその他の収入がある場合は、そちらも含みます。

キャッシュフローを増やす方法はある？

それではキャッシュフローの金額を増やすにはどのようにしたら良いのでしょうか。
計算式の必要経費には、運営するための経費や税金も含まれていますが、これらの金額は購入時点で決まっており、なかなか努力で減らせる項目ではありません。
そこで目を向けるべきポイントは、家賃収入とローン返済額です。
この2つに焦点をあてたキャッシュフローの増額につながるポイントを紹介します。

ローンの返済期間を長期化する

ローンの返済期間を長くすることで返済額を少額に抑えることができます。
つまり、月々の支払を少なくすることでキャッシュフローを大きくすることができるのです。
また後程説明します繰り上げ返済とは異なり、完済するまでの期間が長くなってしまうので、むやみに長くすれば良いわけではありません。
しかし、返済期間を長くすることで手元に残る金額を多くすることができるため、余裕を持って不動産投資をすることができます。

家賃収入を多くする

家賃収入が増えればその分手元に残る金額が増えることは明らかで、誰でもそうしたいと考えているでしょう。
しかし、既に所有している物件の家賃収入をいきなり増やすことは容易くありません。
そのため、購入前の物件選びが何よりも重要なポイントになります。

また、家賃は立地や築年数の影響を受け相場が変わります。
要は高い家賃を設定しても埋まる人気エリアを選べば、その分家賃収入を増やすことができるのです。
新築は更に家賃を高く設定できますが、その分購入費や掛かる費用が割高になるため、利回りとのバランスを意識することが大切です。
例え中古物件であっても、人気エリアや築浅の物件を選ぶと新築よりも費用を抑えつつ満足のいく家賃を設定できるため、空室を減らすこともできるでしょう。
物件選びの段階で、周辺環境や維持管理費、家賃金額について確認しておくことで、家賃収入を増やすことができます。

自己資金を多めに用意する

物件を購入するときに支払う自己資金の割合を増やせばその分、借入金額は少なくて済みます。
月々の返済額を少なくすることで、手元に残る金額も大きくすることができるのです。
自己資金がなくても不動産投資をできるとアピールしている不動産会社もありますが、購入後の支払いが大きくなり、キャッシュフローが小さくなってしまうリスクがあります。
目安は物件購入費用の2～3割と言われており、逆にそれ以上の自己資金を用意する必要性もあまりありません。
自己資金が貯まるまで待っていては、なかなか購入するタイミングが訪れませんし、今は超低金利で利子は小さくて済むため、それなりの自己資金が貯まった段階で物件を購入して良いでしょう。

ローンを繰り上げ返済する

ローンの繰り上げ返済とは、毎月の支払額とは別に、一部まとまった金額を返済する方法です。
繰り上げ返済をすることで、返済期間を短縮し利息の軽減に効果がある「返済期間短縮型」と、返済を繰り上げることで月々の支払金額が減るため、急な支出に強い「返済額軽減型」の2つの方法があります。
どちらを選ぶかは購入後に選ぶことができるため、自己資金の状況や今後かかるであろう支出を計算しつつ検討すると良いでしょう。

中古物件を選ぶ

キャッシュフローを増やす観点から見ると、新築よりも中古物件の方がよりプラスにしやすいでしょう。
中古物件には「新築よりも安く購入できる」「利回りが高い」という2つのメリットがあります。
これらの理由から新築よりも中古物件のほうが割安で購入でき、利回りも高いため、得られるキャッシュフローを増やすことができ、プラスにしやすいです。

空室期間を短くできるように努力する

キャッシュフローを増やすということは、キャッシュフローが減るリスクをいかに下げることができるかということです。
不動産投資における大きなリスクは家賃収入が減少することです。空室リスクを減らすことが、キャッシュフローが減るリスクを下げることにつながるのです。
不動産投資の初心者は、まずは管理会社に管理を委託しましょう。
特にアドバイスや提案をしてくれる管理会社を選ぶことで空室リスクを下げ、資産を増やすことにつながります。

まとめ

不動産投資におけるキャッシュフローの重要性を少しでも感じていただけたでしょうか。
キャッシュフローについて正しく認識することが、プラスを維持するうえで非常に大切なポイントです。
もしマイナスに転じてしまった場合はできる限り早くプラスに転換させなくてはなりません。
利益を出すために購入した物件でマイナスをだすことのないよう、キャッシュフローをしっかり把握することが重要です。
そして、キャッシュフローを増やすための方法についても知っていると、不動産投資による収益を得やすくなります。
せっかく不動産投資をするのであれば、少しでも多くの収益を上げたいと思うはずなので、キャッシュフローに関する知識は必要不可です。