「収入を増やしたい」「安定した収益が欲しい」と考える多くの人がやってみよう！となるのが、今回ご紹介していくアパートの経営です。
ここではアパート経営における重要な指標、利回りについて詳しく見ていきます。
アパートへの投資で大切なことが知れる内容となっていますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
アパート経営の利回りについて
アパート経営において利回りを考えることは投資のスタートラインという言うほど、欠かせないものです。
利回りとは運用中に得られるリターンの割合を数値化したもので、数字が大きければ大きいほど得られる収益が増していきます。
この指標があることで投資するアパートの購入時の比較や経営方法を見直す際に役立つため、不動産投資をするからには覚えておきたいものとなっています。そんな利回りには種類があり、得られるリターンを大まかに計算する表面利回りと、詳しく計算していく実質利回りがあります。
利回りの計算方法
利回りの計算方法は以下のようになっています。
・表面利回り年間家賃収入÷物件購入価格×100（%）
物件購入時などに見られる利回り○％といった表示は全て表面利回りで計算されています。
この計算方法では経費を含めることなく計算します。
そのため比較的なシンプルな計算方法になっており、投資初心者の方にも実践しやすいのが特徴です。
ただし、表面利回りは実際のアパート経営においては少々不安要素の残る計算方法と言えるでしょう。
リターンを正しく把握したいのであれば実質利回りの計算方法も覚えておくのがベストです。
・実質利回り（年間家賃収入–年間経費）÷（物件購入価格＋取得時諸経費）×100（％）
実質利回りは表面利回りよりも少々複雑となり上記の計算方法で実際にかかったとする経費を入れてリターンを計算していきます。
諸経費は運用する年によっても変わってくるため、物件購入時に記載している利回りは表面利回りばかりなのです。
利回りの目安
利回りの目安についてですが、これはアパート投資であれば4％後半から5％後半だとされています。
目安は運用する場所全国で同じようにはならず、比較的地方都市にあるアパートの方が、利回り率が高い傾向にあります。
実際に、日本不動産研究所第42回「不動産投資家調査」を見てみると、
大阪：4.8%
横浜：4.9%
名古屋：5.0%
福岡：5.1%
埼玉：5.2%
千葉：5.2%
仙台：5.5%
広島：5.7%
上記のように仙台や広島といった地方である地域の方が、利回りが高いのです。
多くの人は東京や大阪といった都市部でのアパート経営が儲かるだろうと考えている人が多い傾向にあります。
しかし実際は地方都市の方が期待できるリターンは大きくなっており、地方の賃貸の投資も検討することとなるでしょう。
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初期費用も把握しておこう
アパート経営において忘れてはいけないのが初期費用です。
ここからは初期費用としてかかってくる一つひとつを詳しく見ていきましょう。
土地がない場合
土地がない場合には、まず土地を購入するところから始めなくてなりません。
土地代は購入する地域によって大きな差がありますが、地方のアパート用の広さとなれば3,000万円～5,000万円ほどで購入できるでしょう。
それに合わせて新築アパートの建設費用が入るので、5,000万円～7,000万円程度は欲しいところです。
また、その他にも契約印紙代や登録免許税、不動産取得税といったもので100万円ほどかかるので注意してください。
土地がある場合
一方既に土地を所有している場合には、アパートの建築費とその他諸費用のみが初期投資として必要になります。
2,000万円～4,000万円ほどあれば、基本的にアパートを建てることができます。随所にこだわりを詰めようとした場合は、もう少し必要な金額も上がるケースもあるでしょう。
物件を購入する場合
物件購入するのには新築アパートを購入するか中古アパートを購入するかでかかってくる費用に大きな違いが生まれます。
2020年現在販売されている投資用新築アパートの中で一番多い価格帯になるのが1億円～2億円という価格帯です。
次いで7,000万円～1億円となっており、ローンを駆使しなければかなり購入は厳しいと考えられます。
しかし、中古アパートの価格というのは新築よりも購入価格が2割～3割ほど低くなります。
価格帯として一番多いのは3,000万円～5,000万円、次いで5,000万円～7,000万円というように圧倒的に価格が下がるのが分かるでしょう。
ちなみにご紹介してきた数字は全て土地と建物込みの価格です。
最近では中古のアパートにリノベーションを施して運営する投資家が増えています。
「古いから人気がないのでは？」と考えてしまいがちですが、今や中古アパートの購入にも魅力はあるため、最近は注目を集めています。
利回りの正しい見方と注意しなければならないポイント
ここまでたくさんご紹介してきた利回りですが、最後に気を付けなければいけないポイントを3つご紹介していきましょう。
満室の想定で計算されている
利回りというのは基本的に満室の想定で計算されている数値です。
このため、購入後うまく入居者を増やすことができなければ稼働率は低くなり、予定していた利回りよりも大きく下回ってしまいます。
空室率を加えて計算する
満室の想定での計算に不満を持つ人は多いことでしょう。
それならば空室率を加えて計算するのがおすすめです。
空室率は利回りの計算方法の後ろ部分にある100という数字を、実際の空室率に当てはめて計算できます。
例えば空室率が20％ならば、利回りの計算時には100という数字を80に換えて計算するのです。
こうすることでより鮮明に利回り率が見えてくることでしょう。
修繕費を差し引く
多くの人がやりがちなのが修繕費を考慮せずに計算してしまうということです。
修繕費は物件価格の一部として格の一部として加えて計算できます。
中古アパートを購入するのがおすすめだと囁かれていますが、それは修繕費込みで計算された利回り率でないかもしれないことを理解しておきましょう。
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まとめ
アパート経営に関する利回りは気を付けるべきことがたくさんあって投資初心者には大変難しく感じるかと思います。
しかしながら、これらを理解しておかないと大きな後悔につながる恐れもあるのです。
「儲かる」といった言葉だけに囚われずに、しっかりと現実と向き合ってアパート経営を実践していくのが成功への第一歩となるでしょう。
