不動産投資を行うにあたって欠かせないものの一つに、「レントロール」というものが挙げられます。
普段あまり耳にしない言葉ではありますが、実は投資物件を購入する際にその物件がどの程度の収益力を持っているのか把握するために重要なものとなっているのです。
そこで今回は、不動産投資に欠かせないレントロールの特徴と、レントロールで見るべきポイントを6つに絞ってご紹介していきます。
目次
不動産投資に欠かせないレントロールとは？
不動産投資は、収益力のある物件を購入し運用していくことで利益が得られる仕組みとなっています。
そんな不動産投資に欠かせないとされているレントロールとは一体どのようなものなのでしょうか？
ここからは、レントロールについて解説していきます。
賃貸借契約に関する情報をまとめた書類
レントロールとは、その物件やテナントにおける賃貸借契約に関する情報をまとめた書類を指しています。
家賃明細表とも呼ばれています。
レントロールを見れば、物件の部屋ごとの家賃や共益費、敷金、契約日、契約期間、賃借人の属性なども把握できます。
通常、レントロールは不動産会社から物件概要書と一緒にもらうことができる書類となっています。
ただし、レントロールには決められた書式はないため記載されている項目などもオーナーによって異なるので見る際には注意が必要です。
物件購入時には欠かせない！
不動産物件を購入する際に重要視しなければならないのは、物件の収益性です。
物件概要書などには物件の基本的な情報や利回りなども記載されていますが、それだけでは物件の収益性を判断することは難しいでしょう。
利回りが把握できたとしても、自分自身が想定していたよりも家賃収入が得られるとは限りません。
家賃収入が上手く入ってこなければ、金融機関から融資を受けている場合返済が難しくなってしまったり、家賃収入の減少自体が将来物件を手放す際の売却価格にも影響が出てしまったりもします。
物件購入時には欠かせない情報源であるレントロールですが、レントロールだけを見て良い物件か判断するのではなく、購入しない方が良い物件かどうかを判断するための資料と認識しておきましょう。
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レントロールで見るべき6つのポイント
レントロールは物件購入時には欠かせない重要な資料となりますが、レントロールには正式な書式などもなく、売主が少しでも物件を高く売ろうとレントロールに工夫をしている場合も多くあります。
そのため、レントロールを見る際にはしっかりとポイントを絞って見極めていかなければなりません。
ここからは、レントロールで見るべきポイントを6つご紹介していきます。
空室の想定家賃は近隣地域の家賃相場とどれくらい違う？
まず確認しておきたいのは、空室の想定家賃についてです。
その物件の満室時の利回りを良くするために、若干他の部屋に比べて高めに設定されている可能性があります。
空室の想定家賃が適正かどうかは、近隣地域の家賃相場とどのくらい違うのか比較してみるとわかりやすいでしょう。
似た構造の物件や築年数、広さの物件を賃貸物件検索サイトなどで簡単に調べられます。
空室の想定家賃で利回りが変動してしまうため、しっかりと想定家賃が家賃相場として適正かどうか確認することが重要です。
物件の中で家賃に違いはある？
次に見ておきたいのが、物件内での家賃の違いについてです。
家賃は入居者の契約時期によって異なる場合がほとんどで、新築時から入居していれば家賃も高くなり、築年数が経過してから入居していれば家賃は低くなっています。
高い家賃の入居者であってもいつ退去してしまうかは予測できません。
そのため、家賃の違いはありますが現時点での家賃で収益を想定するようにしましょう。
敷金はきちんと取れている？
次いで確認しておきたいのは、敷金がきちんと取れているかどうかです。
基本的に敷金は、テナントや部屋すべてから取れているのがベストとなります。
敷金がある＝物件需要が安定している、ということにつながります。
反対にどのテナントや部屋からも敷金を取れていない場合、敷金をなくさなければ空室が埋まらないことになってしまうので注意が必要です。
同じ法人が部屋をまとめて借り上げている？
入居者（属性）が法人となっており、その割合が多くなっている場合には同じ法人が部屋をまとめて借り上げている可能性も視野に入れておかなければなりません。
法人が社宅などで借り上げている場合、もちろん個人で賃貸契約するよりも長い期間契約が続くことや滞納のリスクが低いなどのメリットもありますが、その分その法人が撤退してしまった際に空室が多く出てしまうデメリットも十分に考えられるのです。
また、撤退や退去とはならずとも借り上げている部屋を一斉に減額するよう交渉が入るリスクもあります。
同じ法人が部屋をまとめて借り上げている場合には、メリット・デメリットを理解した上で物件購入を検討してみましょう。
入居日はバラバラ？それとも比較的最近に固まっている？
通常、引っ越しシーズンである3月や4月などには入居日が固まっていることも多くありますが、そうでない時期で比較的最近に入居日が固まっていた場合には注意が必要です。
それこそ直近数ヶ月での入居が不自然に多くなっている場合、入居率を偽装している可能性も考えられるので本当に入居需要がある物件なのかどうか確認しておかなければなりません。
入居率は低くないか？
レントロールでは入居率の低さについても確認しておきましょう。
一般的に入居率が7割以下となっている場合、空室状態が多いことが想定できます。
入居率が低くても、なぜ入居率が低くなっているのか原因を知って自分自身で改善可能な問題であるかで購入を判断してみても良いでしょう。
管理会社が悪ければ管理会社を変更したり、原状回復する余裕がなく新規募集ができない状態であれば購入後原状回復工事を行ったりすれば入居率の改善は可能です。
改善できない問題としては、迷惑住人がいる・不人気なエリアである・事故物件であることが挙げられます。
まとめ
レントロールは不動産物件を購入するにあたって、物件の収益力や物件の抱えるリスクなどを把握できる重要な資料です。
しかし、レントロールだけ見れば良いということではなく、物件の良し悪しを判断するための材料の一つという認識に留めておきましょう。
今回ご紹介した6つのポイントをしっかりと見ていけば、問題のある物件かどうか、収益力がある物件なのか判断することも可能なので、ぜひ物件検討時に参考にしてみてください。
