中古マンションを投資のために買いたいと考えている人は少なくありません。
しかし、中古マンションを買う時に手付金が必要なのか、手付金にはどのような種類があるのかを知っている人は多くないはずです。
そこで今回は、中古マンション投資の魅力や手付金の種類、手付金の相場、支払のタイミング、注意点についてご紹介します。
目次
中古マンションは利回りの高さが魅力
中古マンションへの投資は、何よりも利回りが高いというメリットを実感できます。
新築マンションよりも購入時の価格が安いためです。
中古でも比較的新しめの物件であれば、家賃を高めに設定しても自然と入居者が集まります。
物件を新築よりも安く購入し、ある程度高い家賃設定ができれば、家賃収入を多く得られることになるため、利回りの高い運用が実現できるのです。
マンション投資の利回りは、以下の数式で求められます。
実質利回り＝（年間家賃収入額－諸経費）÷物件購入価格この数式に当てはめて考えてみると、家賃を新築マンションと同じくらいの水準に保つことができれば、購入価格が安い中古マンションの利回りがかなり高くなることが分かるでしょう。
不動産投資の手付金とは？
その種類と定義手付金は、不動産売買契約を締結した時に、売主と買主の間で契約が正しく成立していることを示すための証拠金です。
買主や売主に対して手付金を支払い、それが受領されると双方が意思表示をしたことになります。
続いては、その手付金の種類と役割について解説していきましょう。
解約手付
解約手付は、手付金の授与によって解約権を留保させるためのものです。
契約が成立しても契約を実行するまでは、どちらか一方からの意思で契約を解除できます。
売主の場合は手付金の倍返し、買主の場合は手付金の放棄となります。
違約手付
違約手付は、契約違反が認められた場合に損害賠償とは別に没収される手付金です。
買主が売買の代金を支払わなかったり、売主が中古マンションを引き渡さなかったりといった場合に、違約手付が没収されます。
売主側が契約違反をした場合は、手付金の倍額を支払わなければいけません。
証約手付
証約手付は、契約が成立したことを証明するための手付金です。
証約手付は他の手付金よりも金額が小さく設定されるケースが多いです。
しかし、証約手付のみというケースはかなり少なく、解約手付や違約手付を設定することの方が多くなっています。
手付金の相場や支払のタイミング
手付金の相場や支払のタイミングが知りたいという投資家もいるでしょう。
そこで続いては、一般的な相場と上限、手付金を支払うタイミングの2つについて解説していきます。
一般的な相場や上限
手付金の金額は、不動産売買にかかる代金の10％が目安です。
不動産売買契約書で取り決めるのが一般的な方法となっています。
売主が宅地建物取引業者になる場合は、上限が販売価格の20％になることが法律で定められています。
手付金を支払うタイミング
手付金の清算は、本来支払うべき売買代金とは異なるものなので、残金を決済する時に買主が売主に売買代金を支払い、売主が買主に手付金を返還するというのが原則です。
しかし、取引が複雑になってしまうことを防ぐために、売買代金の総額から手付金を差し引いた金額で売買契約を結ぶケースも多くなっています。
金額が大きい場合は中間金を支払うケースもありますが、中間金の支払は義務ではありません。そのため、双方で相談して自由に決めることができます。
手付金の注意点は？
手付金は、頭金や申し込み証拠金と混同されやすかったり、不動産投資を解約した場合にどうすべきなのか分からないという人が多かったりします。
最後に、手付金に関する注意点をみていきましょう。
申し込み証拠金・頭金とは
別物不動産投資の中古マンションの売買では、一度に支払いをするのではなく、何度かに渡って支払いをするのが一般的です。
そのため、いつ支払ったお金が何に該当するのかよく分からないという投資家は少なくありません。
特に、申し込み証拠金と頭金は手付金と混同されやすくなっています。
申し込み証拠金は、購入を決めた段階に買主が不動産会社に決めた事を示すために支払うお金です。
不動産会社によっては、申し込み証拠金を受け取らずに、契約時に手付金を受け取るという方法を採用している場合もあります。
軽焼が成立すれば、申し込み証拠金は手付金に充当されるケースがほとんどです。
頭金は、不動産を買う時に自己資金として支払うお金です。
法律では定められていませんが、手付金として扱われます。
不動産投資を解約した場合
投資用の中古マンションを購入して手付金を支払ったのに、やはり購入をやめたいといった場合はどうなるのでしょうか？
収益不動産で使われている解約手付は、既に支払った手付金を放棄することによって売買契約系カウを無条件で解除できます。
売主に100万円支払っていた場合は、その100万円を放棄し、理由を説明せずに契約の解除ができるのです。
しかし、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」が期限になっているという点に注意しなければいけません。
それ以降だと無条件の解約はできなくなってしまいます。
契約履行の着手は、中古マンションの引き渡しや所有権を移転するための登記手続きなどです。
契約解除をするとそれらのタイミングを巡るトラブルに発展するケースもあるので、契約解除ができる起源をしっかりと把握しておきましょう。
トラブルを回避するためには、早い段階で契約解除を申し入れるのがポイントになります。
また、融資特約による契約解除と手付解除は別物だということも知っておく必要があります。銀行などでローンを組んで中古マンションを購入した場合、契約書の中に「融資未承認の場合の契約解除期限」という内容が書かれています。
これは、消費者を守るためのローン特約です。
ローン特約と手付解除は別物なので、間違えないようにしましょう。
まとめ
投資をするために中古マンションを買う場合、手付金は必要になります。
手付金には、解約手付、違約手付、証約手付の3種類があり、それぞれが異なる役割を持っています。
それぞれの役割を知っておくと手付金に関する理解がより深まるでしょう。
また、不動産投資を始めたいのであれば、手付金の相場や支払のタイミング、手付金の注意点についても知っておいた方が良いと言えます。
頭金や申し込み証拠金と混同されることも多いので、正しい知識を身に付けておきましょう。
