不動産売却をする際の手数料はどのくらいかかるのか?

不動産売却

土地や建物など、所有する不動産を売却する際、仲介手数料や税金など何かお金がかかることはご存知の方も多いでしょう。
しかし、「何の費用が」「いくらかかるのか」まで、具体的に把握している人は、そう多くありません。
そこで今回は、不動産売却をする際の手数料について、詳しく解説していきます。
仲介手数料の計算方法や注意点についても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却にかかる費用

不動産売却

不動産売却では、仲介手数料のほか、印紙税、抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料、譲渡所得税、ハウスクリーニング費用、測量費用、解体費用、契約書類発行費用などケースにもよりますが、様々な費用が発生します。
中でも土地売却のため、建物の解体が必要な場合は解体費用として100~300万円前後かかります。
また、隣接する土地との境界が曖昧だったり、協会確認祖や確定測量図が求められたりした際は、50~100万円前後の測量費用が必要です。
それ以外の印紙税や抵当権抹消費用、住宅ローン返済手数料といった費用は、だいたい数千円~数万円程度に収まります。
そのため、解体や測量が必要なければ、最も大きい負担は、仲介手数料になるでしょう。
仲介手数料とは、売買を仲介した不動産会社に対し報酬として支払うお金のことで、売却額によって金額は異なります。
仲介手数料には、物件情報サイトに掲載したり、広告を出したりといった営業活動を含む通常業務に発生する費用が含まれています。
仲介手数料の上限は法律によって定められているものの、多くの不動産会社は利益を最大限確保するため、上限いっぱい設定していることがほとんどです。
支払うタイミングは、売買契約時と決済後であることが一般的です。

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仲介手数料の計算方法

不動産売却

仲介手数料は、売買価格によって上限が定められています。
ここでは、仲介手数料の計算方法を解説していきます。

・売買価格が200万円以下の計算方法
売買価格×5%+消費税

・200万円以上400万円以下の計算方法
売買価格×4%+消費税

・400万円以上の計算方法
売買価格×3%消費税

例えば、1,000万円の物件の仲介手数料を出す場合、ただ単純に400万円以上だから×3%をすれば良いかというと、そうではないのが厄介な所です。
この場合、売買価格を3つに分け、それぞれの式に当てはめて計算する必要があります。
そのため、計算方法は以下の通りです。

A:200万円以下の式に200万円…200万円×5%
B:200万円以上400万円以下の式に200万…200万円×4%
C:400万円以上の式に600万円…600万円×3%

(A+B+C)×消費税=36万円×1.1=39万6,000円
つまり、1,000万円の土地の手数料上限は39万6,000円となります。
しかし、このようにそれぞれ式に当てはめて計算するのは、非常に手間がかかります。
そこで、おすすめの計算方法がこちらです。

・売買価格400万円以上に使える計算式
(売買価格×3%+6万円)×1.1(消費税)

この式を使って1,000万円の土地を計算すると
(1,000万円×3%+6万円)×1.1=39万6,000円

最初に紹介した式で導いた答えと同じ数字になりました。
価格が400万円以上でなければ使えないものの、非常に簡単に計算できるのでおすすめです。

仲介手数料に関する注意点

不動産売却

仲介手数料の計算式を紹介しましたが、実際に算出する際は注意しなければならないことが存在します。
ここでは、仲介手数料に関する注意点について解説していきます。

仲介手数料は消費税の課税対象になる

仲介手数料は消費税の課税対象です。
個人が自宅など自分の所有する不動産を売却した際の代金は非課税であるのに対し、不動産会社に支払う仲介手数料は、消費税が発生するため注意が必要です。

そもそも消費税は、商品や製品の販売、サービスの提供といった取引に対して課税される税で、消費者が負担し、事業者が納付する仕組みです。
そのため、不動産会社が売主と買主を仲介するというサービスの報酬である仲介手数料も、消費税の課税対象に該当します。
また、家の売却価格に対し、土地部分消費税の課税対象とはならず非課税です。
法人で売却した建物部分は課税対象ですが、個人での売却は非課税となり、課税対象にはならないなど、ケースによって課税対象となるかどうかは異なります。

仲介手数料の上限は売却する不動産によって違う

法律によって上限が定められている仲介手数料ですが、中には上限が引き上げられることがあります。
これは、老朽化していたり、遠方にあったりと売却する物件の状態によっては、通常の売却に比べ、調査などにかかる不動産会社の負担が大きくなるためです。
もちろん、勝手に変更できるわけではなく、上限を引き上げるには「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」に該当しなければいけません。
適用されるかどうかのポイントは以下の通りです。

A:低廉な空き家等(価額が400万円以下)の売買
B:売主があらかじめ承諾している
C:通常の売買契約に比べ、調査費用などがかかる
D:仲介手数料以外に調査費用を請求できるのは売主に限る

さらに、国土交通省の定めたガイドラインには

・現地調査等にかかった費用には人件費も含む
・買主に現地調査等を請求できない

といった取り決めもなされています。
この特例が適用されれば、取引額が400万円未満で仲介手数料の上限が18万円未満のケースであっても、現地調査等に必要な交通費や、人件費といった費用を含めた上限額の1.1倍相当を請求することが可能になります。

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まとめ

ここまで、不動産売却にかかる手数料について、計算方法や注意点も含めて解説しました。
不動産売却にかかる費用のほとんどを占めているのが仲介手数料とはいえ、それ以外にも税金など様々な費用が発生します。
不動産の売却をする際は、事前にしっかりとした資金計画を立てるなど、計画的に行うことをおすすめします。
また、仲介手数料などの計算は、不動産会社が計算してくれますが、中には不当な金額を請求してくる悪質な不動産会社も存在します。
不動産を売却する際は、不動産会社の言いなりになるのではなく、自身でもしっかりと知識を身に付けておくと安心です。