家の買い替えで後悔したくない!知っておきたいポイントとは?

売買

現在、家の買い替えを検討している人はどのくらいいるでしょうか?
家の買い替えは、人生において何度もあるものではありません。
そのため、下調べをしない状態で進めてしまうと後悔する恐れもあります。
そこで今回は、家の買い替えで知っておくべきポイントをご紹介します。
正しい知識を持ち、後悔しない買い替えができるよう備えておきましょう。

家を買い替える時の注意点

家

家の買い替えを検討する前に、注意しておかなければならないことがあります。
それは、買い替えの費用・不動産会社探し・譲渡所得に関するものです。
まずは家を買い替える時に気を付けておきたいポイントを解説していきましょう。

買い替え費用を計算しておく

家を買い替えする場合、必ず事前に費用を計算しておきましょう。
買い替えの際には、新居の価格だけでなく、今住んでいる家の売却費用や税金・登記費用・印紙代・引越し費用・仲介手数料など、様々な費用がかかります。

購入する家が決まっている場合、その価格だけに気を取られがちですが、すべての費用を計算しておかないと、予算オーバーになる恐れがあります。
3,000万円特別控除を利用すると税金はほぼかからずに済みますが、住宅ローン控除を利用すると使えなくなるので注意してください。

信頼できる不動産会社を探す

不動産会社選びも、家の買い替えを行う上で重要なことです。
仲介してもらう不動産会社は、親身になってくれて信頼できる所を選ぶのが基本です。

特に中古住宅を購入して住み替えする場合は、住宅の細かな情報を入手するのに時間がかかります。
また、担当者が提供してくれる情報は、担当者が魅力に思うポイントを拾い上げたものだけになるため、自分が知りたい情報を探すためにも信頼できる業者を選ぶ必要があるのです。
複数の不動産会社を比較して、評判の良い所や、自分に合ったところを見つけると良いでしょう。

譲渡所得についても把握しておく

住んでいた家を売却する場合、購入当時の金額よりも高く売却すると、所得税や住民税といった譲渡所得がかかります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出できます。

譲渡所得=取得費+譲渡費用

売却益が発生しても、条件に該当すれば3,000万円特別控除の利用が可能です。
また、10年越え所得軽減税率の特例や特定居住財産の買い替え特例なども利用できます。
10年越え所得軽減税率の特例は、10年以上所有していた家を長期譲渡所得の税額よりも低い税率で計算し、軽減税率が適用される仕組みとなっています。
これは、3,000万円特別控除との併用も可能です。
特定居住財産の買い替え特例は、売却益が発生し、最初の家よりも高い家を購入したケースに利用できるものです。
利益に対して発生する税金を、新しい家を売却するまで引き延ばせる仕組みとなっています。

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買うのと売るのはどっちが先?

売買

家の買い替えを進める上で、新居を購入するのと住んでいた家を売却するのとをどちらを優先すべきなのでしょうか?
購入を先にするのは買い先行型、売却を先にするのは売り先行型と言います。
ここでは、それぞれの特徴とメリットを見ていきましょう。

買い先行型

買い先行型は、新居探しと同時進行で売却査定をはじめとする売却活動をスタートします。
新居が見つかれば、売買契約・住宅ローン・引越しという流れになります。
メリットは、新居選びの時間にゆとりがあることや、仮住まいの必要がなく引越しも1度のみで良いことなどです。
その反面、売却代金を新居購入資金にまわせない・売却が長引くと二重ローンになる可能性があるといったデメリットがあります。

資金繰りに困る可能性があるので、住宅ローンを完済しているか、資金に余裕がある人に向いています。

売り先行型

売り先行型は、売却査定を踏まえて自分に合う不動産会社と契約し、売却活動をスタートします。
目安としている売却価格で売却されたら、その代金を新居購入資金に充てられます。
メリットは、売却代金を新居購入資金にそのまま充てられることや、新居の予算を組みやすいこと・売却代金を踏まえて資金調達できることなどです。
一方、売却してから新居購入までに期間があるため、仮住まいが必要であり、売却価格が決定しないと新居探しができず、ローンの残債扱いや買い急いでしまう可能性がある点はデメリットです。

そのため、現在住んでいる家の住宅ローンが残っている人・売却代金を購入資金にしたい人・買い替えの最適なタイミングの見極めができない人・買い替えが初めての人などに向いています。

購入が先か、売却が先かという判断は、その人によって最適な方法が異なります。
資金繰りや家庭の状況によってもどちらを優先すべきか変わるので、自分に最適な無理のない方法を選ぶのがポイントです。

買い替えをするタイミング

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実際に家の買い替えを進めるなら、どのようなタイミングがベストなのでしょうか?
ここでは、家の売却に適したタイミングをご紹介します。

引越しシーズンより前

引越しシーズンというと、年度が変わる前の2月や3月をイメージする人が多いでしょう。
家の売却は、一般的に3ヶ月ほどの売却活動期間がかかると言われています。
そのため、引越しシーズンから逆算して12月頃から始めるのがベストです。

築10年前後

家は、築年数が経過するほど資産価値が下がっていきます。
まだ住み続けたいと思う人もいるかもしれませんが、売却するなら築10年前後が良いタイミングです。

築10年前後なら、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性が高いからです。
10年以上経過した家の価格は、購入時の約半分になると言われています。
売却するなら、資産価値が下がりきらない築10年前後がベストなのです。

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まとめ

家の買い替えは、手順や住宅ローン、買いと売りのどちらを先行するかなど、重要なポイントはその人によって異なります。
買い替えとなると、新居探しや新居の購入費用ばかりに目がいきがちですが、実際にかかる全ての費用や不動産会社選び、譲渡所得についても見落とさないようにしましょう。
資金的にも気持ち的にも、余裕を持って準備できるよう進めていくことが大切です。
まずは、自分が買い先行型・売り先行型のどちらが適しているか、また買い替えのタイミングとして適切かどうかを判断してみてください。