マンションを購入したと考えた時、どれくらいの金額なら無理なローン返済にならないのか、頭金は必要になるかなど、いくつもの疑問が出てくるでしょう。
また、マンションは平均年収どれくらいなら購入できるのかなどを知りたいと思う方もいます。
この記事では、マンション購入の際に年収が関係するのか、購入費の目安や価格などについて解説していきます。
マンション購入についての費用や計算方法などを参考にしたい方は最後までご覧ください。
目次
何歳くらいでマンションを購入している？
そもそも、マンションは何歳くらいで購入する方が多いのでしょうか？
ここでは、マンション購入に関する平均値をご紹介します。
平均年齢について
マンション購入をしている平均年齢は、44.8歳です。
この結果については、国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査」に記載されています。
マンション購入は、今後のライフプランにも関係してくるため計画が必要です。
その結果、収入が安定してきたり、子育てが落ち着いてきたりするタイミングでの購入が多くなっているかもしれません。
実際に、新築の注文住宅購入の平均年齢は41.1歳、分譲戸建住宅の平均年齢は39.5歳と40代が中心になっている印象です。
さらに、住宅ローンの返済期間を30年～35年にした場合、40歳代でローンを組めば、70歳後半までに完済できます。
70歳台で定年になることを考えた場合、40歳代で購入すれば間に合うと考える方が多いということでしょう。
勤続年数について
続いて、マンション購入者の勤続年数についてです。
勤続年数に関しても、国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査」からみていきましょう。
最も多いのが10年～20年未満で35.2％、次いで20年～30年未満が20.1％、5年～10年未満が17.8％、5年未満と30年以上がどちらも10.6％という結果です。
高校や大学、専門学校などを卒業する年齢は18歳～22歳です。
先ほどの平均年齢と照らし合わせた結果、卒業後に勤務してから購入する方が多いとわかります。
住宅ローンの審査基準は公表されていませんが、一般的には勤続年数の長さが関係してくるとされています。
この内容から、勤続年数がある程度安定している年代に住宅ローンの申し込みをする方が多いといえるでしょう。
参考：国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査」
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf
マンション購入にあたっての平均年収は？
マンション購入の平均数値をみてきましたが、実際に購入する方の平均年収はどうなっているのでしょうか？
ここでは購入者の平均年収についてみていきましょう。
平均世帯収入について
マンション購入者の世帯収入です。
国土交通省の「令和4年度 住宅市場動向調査」では、平均世帯年収が960万円で平成30年度の調査結果と比較すると、120万円高くなっています。
最も多い世帯年収は、600万～800万円未満で24.3％です。
次いで800万～1,000万円未満が17.4％、400万～600万円未満が10.8％です。
このような結果から、マンション購入地域の差によって平均価格の高騰があり、平均世帯年収が高くなっている可能性もあります。
この結果は新築マンションの内容ですが、中古マンションでは平均世帯収入が657万円です。
平成30年度の調査結果と比較すると、平均世帯年収はマイナス58万円となり、中古マンション購入者の世帯年収が下がっています。
最も多い世帯年収は、400万～600万円未満で27.2％です。
内容からもわかるように、新築マンションでは平均世帯年収が上がる一方で、中古マンションでは平均世帯年収が下がるということがわかります。
この内容から、中古マンションは購入しやすくなった反面、新築マンションへのハードルが高くなりました。
しかし、このような数値は平均的なものであり、目安にしかなりません。
重要なのは、マンション購入時に何を中心にお金をかけるかがポイントです。
家計の状況を判断して考慮してみましょう。
平均年収以外にも予算を確認しよう
平均年収をチェックするには、細かな計算が必要になってくるでしょう。
そこで確認しておきたいのが、目安についてです。
マンション購入においての大まかな目安は、年収の5倍～7倍程度とされています。
これは、一般的な住宅ローンを組む際に無理なく返済できる基準が年収の5倍とされているからです。
審査に通れば年収の10倍程度のローンを組めますが、これは現実的な金額ではないため、組むべきではありません。
一般的にローンは、元金に利息を付けて返済しなければならず、特に住宅ローンは車などのローンと比べて借入金額が大きくなりがちです。
他のローンと比較しても、住宅ローンは金利が低くなっていますが、返済金額と期間の長さによってずっと金利を支払わなければなりません。
そのため、金利が1％であったとしても結果的には大きな金額になるということです。
少し無理してでも早くローンを終わらせたいと考えるかもしれませんが、この場合は少しの急な出費が家計を赤字にさせるだけでなく、最終的にはローンの遅延を起こす可能性があります。
マンション購入などを視野に入れている場合は、「借りられる金額」と「無理なく返済できる金額」が違うことを覚えておきましょう。
マンション購入で年収以外にチェックするポイントは？
マンション購入には、収入を重視して考えがちですが、他にもチェックしたいポイントがいくつかあります。
ここでは、マンション購入で年収以外にチェックしたい内容をご紹介します。
新築マンションにこだわらない
「マンションを購入するなら新築で」と考えている方もいるでしょう。
しかし、上記でも説明したように新築マンションと中古マンションでは必要な予算が変わってきます。
この予算によって、借入金額も変わってくるでしょう。
現在は中古マンションでもフルリノベーションをしている所もあり、見た目以上に快適に生活できる環境が整っています。
築年数が経過していても、立地条件が整っているマンションも多いため、中古や新築といった分類にこだわらないようにしましょう。
予算によっては中古マンションを選択肢に含めて考えると、住宅購入資金を抑えられるだけでなく、ローン審査にも通りやすくなります。
家具や家電にその分の費用をかけられるため、新築マンションにこだわることなく、広い視野で考えるのがよいでしょう。
優先順位を明確にする
マンション購入時には価格もですが、何を優先するかという点を明確にしておきましょう。
立地、日当たり、階数、将来の資産価値など優先する項目や順番はそれぞれ異なります。
そのため、何を目的にマンションを選ぶのかという点をいくつか決めておくのがおすすめです。
例えば立地を条件にした場合、同じくらいの価格でどちらが駅に近いか、交通の便がいいかで比較すれば悩む時間も減らせます。
新生活で重視したい項目を決めておき、さらに住宅購入資金もおおよそ決まっていれば、あとは比較するだけです。
中古マンションも視野に入れておくと、より選択肢が増えるでしょう。
あらゆる可能性を視野に入れておく
仕事によっては、今後のライフスタイルに変化が訪れる場合もあります。
長期出張や転勤、進学などに加えて、将来的に住み替えや親との同居などの可能性がある場合は、マンション購入時に今後売れる可能性を考えてみましょう。
マンションを購入した時はこのような予定がなかった場合でも、その後何が起こるかわかりません。
いくつかの可能性を視野に入れて考えるなら、”売りやすい”という点に注目してみましょう。
一般的にマンションの需要は、駅から近いなどの立地条件と築年数で決まります。
資産として持つのであれば、新築マンションを購入した方が将来的な価値が期待できるでしょう。
また、マンションは増築できないのでライフスタイルや世帯の人数に合わせて住み替えることも考えておくとより快適な生活ができます。
マンション購入の予算に諸費用を入れる
マンション購入時には諸費用がかかります。
不動産取得税、不動産登記費用の他に住宅ローンを利用すれば事務手数料、保証料、印紙税などが必要です。
諸費用の目安は、マンション購入価格の3％～5％程度となります。
これを聞く限り、そんなに高い印象にはならないかもしれませんが、4,000万円の3％～5％は120万円～200万円です。
簡単に用意できる金額ではないため、この諸費用についても購入前に計算しておくと安心でしょう。
預貯金をゼロにしない
マンション購入時には、次から次に費用がかかってしまい、気が付いたら預貯金が底をついていたというケースもあるでしょう。
マンションは購入時にお金が必要ですが、購入後にそこで生活していくためにもお金はかかります。
引っ越しにも費用がかかりますが、今後は固定資産税、修繕積立金、管理費などの支払いが必要です。
不測の事態を想定しておき、数ヶ月は貯金で生活できる程度は残しておくようにしましょう。
借入額をできるだけ抑える
マンション購入時に住宅ローンを利用しない方が少ないです。
そのため、多くの方がマンション購入時にローンを検討するでしょう。
そこで、注意したいのが借入額についてです。
過去のマンション購入者のデータから、予算は年収の5倍程度となっていますが、この数値は平均値なので合わせる必要はありません。
ローンの借入額を抑えれば、その他の費用に充てられるだけでなく、余裕のある借入ができれば窮屈な生活になりにくいです。
借入金額をできるだけ抑えれば、返済の負担も軽くなります。
余裕のある借入額と返済プランを計画してみましょう。
マンション購入価格の目安はどれくらい？
マンション購入価格の平均はどのような目安に従って考えるべきでしょうか？
ここでは、マンション購入価格の目安についてご紹介します。
マンション購入価格は頭金と借入可能額をチェック
マンション購入価格は、頭金と借入可能額でチェックしてみましょう。
住宅ローンの審査でどれくらい借りられるかではなく、頭金に関しても考える必要があります。
この頭金は住宅ローンとは別に自己資金で用意するものであり、10％程度になることが多いです。
つまり、5,000万円のマンションであれば500万円を頭金にすることになります。
そこで、過去にフラット35利用者調査を行った住宅金融支援機構から発表された内容をみてみましょう。
【資金調達内訳】
・手持金：987.8万円
・融資金：3691.8万円
（機構買取、付保金含む）
・その他資金：168.7万円
【返済関係】
・1ヶ月当たりの予定返済額：132.2千円
・総返済負担率：22.1％
全国のフラット35を利用し、マンション購入した方を対象にした調査結果です。
この結果から、頭金の割合が20.4％になることがわかりました。
前年は頭金の割合が17.4％だったため、全体的に頭金を多く用意していることが結果から判断できます。
頭金の支払いによって住宅ローンの利息を減らせるため、総支払額を少なくできるだけでなく、マンションの購入費用を拡張することも可能です。
毎月の返済額も余裕を持てるようになるので、頭金と借入可能額を照らし合わせて検討してみましょう。
参考：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」2022年度版
https://www.jhf.go.jp/files/400366726.pdf
返済比率で無理のない金額になる
住宅ローンの返済比率を把握しておくことで、マンション購入の予算や限度額も自然と把握できます。
しかし、この金額を把握しただけで返済できるかどうかは各家庭によって異なります。
より詳しいローンの返済額を知りたい場合は、返済比率を知ることが大切です。
返済比率は、年収に対するローンの割合を判断するものです。
無理なく返済できる比率は異なりますが、基準として知っておきたいのはフラット35の審査基準でしょう。
住宅ローンを受けている金融機関では、審査基準のひとつとして返済比率を考えています。
フラット35の場合は、「年収400万円未満は返済比率が30％以下」「年収400万円以上は返済比率が35%以下」としているため、これを参考にしてみましょう。
国土交通省が公表している「住宅市場動向調査」では、マンションの返済負担率は17.4％で、中古マンションでは16.6％です。
上限と比べると数字が違うことに戸惑うかもしれませんが、返済比率より下回っていれば無理のない返済ができるということです。
返済比率を平均20％で考えた場合、年収が300万円なら年間のローン返済額は60万円ということです。
返済比率を意識しておくと、無理のない返済が可能になるでしょう。
参考：国土交通省「住宅市場動向調査報告書」令和4年度版
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001610299.pdf
マンション購入したいなら頭金を視野に入れよう
住宅ローンを利用してマンション購入を考えている場合は、頭金を支払うことで返済額を減らしたり、返済期間を短くしたりできます。
ここでは、頭金とは何かから頭金の考え方、頭金ゼロで購入する場合のリスクまでを解説していきます。
頭金とは？
マンション購入時における頭金とは、住宅ローンを利用して購入する場合に、先払いする代金の一部で、契約申込金とも呼ばれます。
頭金を多く支払うほど、借入金額を少なくできて返済期間も短くなるため、住宅ローン審査に通りやすくなります。
また、借入金額と借入期間に応じて発生する利息も減らせるので、総返済額が安くなります。
しかし、マンション購入時には頭金と併せて150～250万円程度の諸費用も払わなくてはならず、無理をして頭金を増やすと貯蓄が減ってその後の生活に支障をきたす恐れがあります。
そのため、住宅ローンを組む際は、無理のない範囲で頭金を決める必要があります。
頭金の考え方
では、頭金はどのように決めたら良いのかというと、一般的には物件価格の2割程度を用意しておくべきと言われています。
しかし、住宅ローンの「フラット35」などで知られる住宅金融支援機構の調査によると、新築マンション購入者の頭金平均額は758万円で物件価格の16.7％、中古マンションの頭金平均額は343万円で物件価格の11.6％となっており、物件価格の2割には達していないのが実情です。
また、近年は住宅ローンの融資が受けやすく低金利になってきていることで、頭金なしで購入する方も増えてきています。
経済情勢の変化と共に、頭金は必ずしも物件価格の2割が良いとは言えなくなってきていますが、だからと言って頭金を少なくしたりゼロにしたりすることにはリスクもあることを把握しておきましょう。
頭金をゼロにした場合のリスク
頭金をゼロにした場合、住宅ローンの借入金額が増えて毎月の返済額や利息の負担も大きくなります。
また、住宅ローンを利用する際は万が一、ローンの返済ができなくなった場合、その家を金融機関が取得して売却し、ローンの返済に充てるために抵当権をつけます。
しかし、売却してもローンを全額返済しきれなかった場合には、不足分の支払いを求められることになります。
住宅の売却価値は、購入直後からどんどん下がっていくため、頭金ゼロで購入すると住宅ローンの返済ができなくなってマイホームを手放すことになった時に、売却価値がローンの残高よりも安くなり、高額な借入金が残ってしまうリスクがあるのです。
どうしても頭金ゼロで購入したい場合は、これらのリスクも想定して物件価格を少し抑えることも検討しましょう。
マンション購入金額の計算について
年収は、マンション購入金額を決める上で一つの目安になりますが、住宅ローンを組むことを想定すると、実際には年収以外にも様々な条件を考慮する必要があります。
そのため、マンション購入金額を算出する際は、「頭金＋借入可能額＋諸経費」という式で計算するようにしましょう。
頭金の考え方については上記で説明したので、ここでは借入可能額と諸経費について解説します。
借入可能額とは？
借入可能額とは、住宅ローンを組む際に金融機関から借りられる限度額です。
金融機関としては返済の見込みがない人にお金を貸すことはできないため、住宅ローン審査によって借入可能額を決定します。
この時に大きく影響するのが、収入に対する返済額の割り合いを示す「返済負担率」です。
金融機関や住宅ローンのプランによっても異なりますが、一般的に返済負担率が25％を超えると返済不能に陥るリスクが高まると言われています。
住宅金融支援機構（フラット35）の調査でも、マンション購入者の総返済負担率の平均は、新築マンションで22.1％、中古マンションで19.4％となっています。
このことからもローン返済に充てる金額は、年収の20～25％程度に設定するのがおすすめです。
年収別、ローン返済額の目安
返済負担率20～25％で35年ローンを組んだ場合、単純計算で借入可能額と利息を合わせた年収ごとの住宅ローン返済額の目安は次の通りです。
・年収300万円：年間返済額60～75万円／総返済額2,100～2625万円
・年収500万円：年間返済額100～125万円／総返済額3,500～4375万円
・年収800万円：年間返済額160～200万円／総返済額5,600～7,000万円
・年収1,000万円：年間返済額200～250万円／総返済額7,000～8,750万円
ただし、実際には住宅ローンだけでなく、自動車ローンや教育ローンなどを組んでいれば、その金額もローン返済額に加算されます。
そのため、返済が必要な全てのローンや生活費などを考慮した上で、無理なく返済できる金額を慎重に検討するようにしましょう。
マンション購入時にかかる諸経費
マンション購入にかかる費用は、物件価格だけではありません。
新築か中古かにもよりますが、印紙税やローン借入時の事務手数料及び保証料、保険料、仲介手数料、修繕積立金などの諸費用も発生します。
諸費用の目安は、新築マンションで物件価格の3～5％、中古マンションで5～8％と言われています。
予算の全てを住宅ローンに充ててしまって、諸費用が不足することのないように注意してください。
マンションの購入時にかかる主な諸費用は、以下の通りです。
・登記費用
マンション購入時に必要となるのは、建物表題登記と所有権保存・移転登記です。
建物表題登記は、マンションが建っている土地や床面積、構造などを明らかにするための登記です。
手続きを土地家屋調査士に依頼する場合は、調査士に支払う報酬が上乗せされます。
所有権保存・移転登記は、購入したマンションの所有者を示すための登記で、手続きを司法書士に依頼する場合は、司法書士報酬が上乗せされます。
・融資に関する費用
住宅ローン契約をする際は、契約書に必要な収入印紙代や、保証会社に保証してもらうための保証料がかかります。
保証料は、借入額や借入期間、保証会社によっても異なりますが、一般的に融資額1,000につき20万円程度が目安です。
また、融資先に支払う事務手数料や、マンションを担保に住宅ローンを借りるための抵当権設定登記といった費用もかかります。
・管理費や修繕積立金
新築マンションを購入する場合は、初期費用として管理費や修繕積立金の支払いも発生します。
本来は、入居後に支払う費用ですが、入居月とその翌月については口座引き落としの手続きが間に合わないことがあるため、この期間分のみ前払いするケースが多いです。
・その他の費用
マンションを購入時に必要なその他の費用として、固定資産税や火災保険料などがあります。
固定資産税は、入居後も毎年支払わなければならない税金ですが、新築物件で一定の要件を満たす場合は、軽減措置を受けられます。
火災保険料は、住宅ローンを組む場合に必須加入となる火災保険の保険料です。なお、地震保険や家財保険は任意とされています。
この他に、マンションの売主に支払う事務手数料もあり、費用は会社ごとに異なります。
マンション購入時には年収以外にも注意！
ここまで、年収からマンション購入額を決める方法や住宅ローンを組んだ場合の返済額の目安をご紹介してきましたが、マンション購入時は年収以外にも注意すべき要素がいくつかあります。
特に、以下の4つの点についてはよく理解しておきましょう。
コストも含めて計算する
一戸建てとは違って、マンションを購入すると住宅ローン以外にも毎月、様々なランニングコストが発生するため、住宅ローンの返済額だけを見て「購入できる」と考えるのは危険です。
マンションのランニングコストで代表的なものには、管理費や修繕積立金、駐車場代、税金、保険料などが挙げられます。
これらの金額は、マンションの規模や立地、築年数、管理形態によっても異なりますが、一般的には月々4万～8万円程度かかると言われています。
中には、インターネット料金や管理サービス料が付加されているケースや、入居年数が経過するにつれて金額が値上がりするケースもあるため、事前にしっかりと確認しておく必要があります。
マンション購入時は、住宅ローンの返済額と毎月のランニングコストを合わせた金額が、無理なく支払えるかどうかをシミュレーションしましょう。
ライフプランに合った物件を購入する
マンションを購入するタイミングは人それぞれですが、結婚を機に購入する方は多いです。
購入時は2人世帯でも、子供が誕生して家族数が増えた場合、生活費が増えるのはもちろんのこと、教育費も必要になります。
さらに、産休や育休あるいは離職によって世帯収入が減る可能性も想定しておかなければなりません。
年収をもとにマンションの購入金額を決める際は、ライフスタイルが変化しても無理なく支払える金額かどうかも検討しましょう。
マンション購入を決めるタイミングで、一度ライフプランについて真剣に考えてみるのもおすすめです。
同じ年収でも人によって借入可能額は異なる
同じ年収でも、個人の状況によって借入可能額は異なります。
住宅ローン審査では、年収以外にも勤務先や雇用形態、勤続年数など、様々な項目がチェックされます。
また、車のローンやクレジットカードの分割払いといった既存の借り入れがある場合は、年収に対する返済負担率の割合が大きくなり、希望の借入金額を全額借りられない可能性もあります。
同じ年収の人が、一律で同じ金額を借り入れできるわけではないことを理解しておいてください。
将来的に年収が変化する可能性も考慮する
将来的に年収が必ず増えていくとは限らず、状況によっては減る可能性もあります。
移動や転職などをきっかっけに、経済状況が大きく変わることも考えられます。
楽観的な予測を元に無理な借り入れをすると、予想外の事態が起きた際に支払いが厳しくなる恐れがあるため、余裕のある支払額に設定するのがおすすめです。
一般的に、住宅ローンやマイカーローンなど、すべてのローンを含めた月々の返済額は、世帯月収の30％以内に収めるのが望ましいとされています。
さらに、25％以内に収めれば娯楽や貯蓄に回せる余裕も生まれるでしょう。
将来、収入が変化する可能性も見越して支払い計画を立てることが大切です。
マンションを無理な金額で購入してしまうと
上記の注意点を踏まえずに無理な金額でマンションを購入してしまうと、以下のようなリスクが起こり得ます。
想定外のトラブルに対応できない
一つ目のリスクは、想定外のトラブルに対応できなくなることです。
例えば、病気やケガ、休職、失業などのアクシデントによって収入が大きく減少する可能性は、誰にでもあります。
また、結婚や出産、離婚などライフステージの変化によって出費が増えることも考えられます。
無理な金額でマンションを購入してしまうと急な出費に対応できずに、最悪の場合は返済が立ち行かなくなってしまいます。
想定外の出費や収入の減少に備えて、余裕のある返済計画を立てるようにしましょう。
金利変動に対応できない
二つ目のリスクは、金利変動に対応できなくなることです。
固定金利を採用している場合は問題ありませんが、変動金利の場合は経済情勢に応じて金利が変化します。
金利が下がった時には返済の負担が軽くなりますが、金利が上がった時には余裕のない住宅ローンを組んでいると返済が難しくなるというリスクがあるため注意が必要です。
暮らしに困窮する
三つ目のリスクは、暮らしに困窮する可能性があることです。
マンションで生活していくには、住宅ローンだけでなく管理費や修繕積立金などのランニングコストもかかります。
豊かな暮らしを送るために高価なマンションを購入しても、月々の返済や支払いに追われて生活費に困窮するようでは本末転倒です。
マンション購入で失敗しないためにも、無理のない範囲で住宅ローンを組むことが大切です。
今回は、年収に応じたマンション購入金額の目安から、年収以外に考慮すべき要素や注意点、無理な金額でマンションを購入してしまった場合のリスクまでを解説してきました。
マンション購入金額は年収に見合っていることはもちろん、支払い可能な頭金や借入可能額、諸費用、将来予想されるトラブルなど、様々な条件を考慮する必要があります。
無理な金額で購入してしまうと、将来的に生活に困窮したりローンの返済が難しくなったりする可能性もあるため、この記事を参考にして自分に合った価格のマンションを購入するようしてください。
