マンションの管理費とは？維持費の支払いが厳しい場合はどうすべき？

マンションを購入した場合、戸建てではかかることのない管理費や修繕積立金といった費用の負担が発生します。
これらの維持費は、住宅ローンの返済後もマンションに住んでいる限り払い続けなくてはなりません。
そのため、マンションの購入を検討しているけれど、「将来払えなくなったらどうしよう」という不安を抱えている方もいるでしょう。
そこで今回は、マンション生活でかかる維持費の内訳や相場から、戸建てとの比較、管理費の支払いがきついと感じた時の対処法、さらに管理費を滞納した場合どうなるのかまで詳しく解説していきます。

マンション生活でかかる維持費について

マンションを購入して区分所有者になると、マンションを維持・管理していくための費用を支払う必要があります。
その費用にはどのようなものがあるのでしょうか？
まずは、マンション生活でかかる維持費の内訳と相場を解説していきます。

管理費

マンションの管理費とは、廊下やエレベーター、エントランス、駐車場といった共用部分の維持・管理にかかる費用をいいます。
その利用目的は、管理員の人件費や電球などの消耗品を購入する費用、照明器具・消防設備などの経常的な補修費、水道光熱費、火災保険・損害保険の保険料など多岐にわたります。
新しく建てられるマンションの管理費は、年々高くなってきており、現在の管理費の相場は月1.5万円～2万円程度です。

修繕積立金

修繕積立金とは、マンションの大規模な修繕が必要になった時のために、毎月積み立てておく費用のことをいいます。
主に、建物の改修や塗装工事、駐車場や駐輪場の補修・増設などに使用されます。
修繕積立金の相場は、月1万円～1.5万円程度ですが、築年数が経過すると共にその徴収金額は上がっていく傾向にあります。

駐車場・駐輪場代

駐輪場や駐輪場を借りる場合に、毎月かかる費用です。
駐車場代は、マンションやエリアによっても異なりますが、月5,000円～3万円程度が相場です。
ただし、高性能マンションや都心部などのエリアにあるマンションでは、月5万円～8万円ほどかかるケースもあります。
自転車や自動二輪車などを停める駐輪場代については、高くても1台につき月1,000円程度が相場です。
中には、1台までなら無料で借りられるマンションも存在します。

火災保険・地震保険などの保険料

マンションの専有部分で水漏れを起こした場合や、火災・地震などの天災に遭った場合に備えて火災保険や地震保険に加入する必要があります。
これらの保険料は、一括で長い年数分を支払うほど安くなるため、月払いではなく1～5年分をまとめて支払うことが一般的です。
共用部分の保険については、マンション全体で加入していることから、戸建てに比べて最小限の補償に抑えられるので、火災保険料も地震保険料もそれほど高くはなりません。
補償内容によっても異なりますが、10年払いの保険料の場合で5万円～10万円程度が相場です。

固定資産税及び都市計画税

マンションの所有者が支払わなければならない税金に、固定資産税と都市計画税があります。
どちらも、土地や建物などの固有資産に課税される地方税で、毎年各資産に応じて算定した金額が通知され、払込書や口座振替によって各自治体に納めます。
税金の金額は、所有する物件ごとの評価額に、固定資産税なら1.4％（標準税率）、都市計画税なら0.3％（上限）の税率をかけて算出します。
マンションの規模や地価、築年数によって評価額が異なるので、相場を算出することは難しいですが、東京都の新築マンションの固定資産税であれば、毎年10～15万円程度が目安です。
地価が安いエリアや築年数が長いマンションの場合は、固定資産の評価額が低くなるため、これよりも安くなることが多いです。
また、住宅にかかる固定資産税には様々な軽減措置が設けられています。
例えば、土地全体のうち200㎡までの部分については課税評価額が1/6に軽減される制度などがあります。

住宅ローン

マンションを現金一括で購入しない限りは、金融機関から融資を受けて住宅ローンを組むのが一般的です。
国土交通省が公表している「令和3年度住宅市場動向調査」によると、分譲マンションの住宅ローンの年間返済額は平均150万円程度となっており、月々に換算すると約12万円～13万円程度が相場であると予想されます。
ただし、中古マンションの場合はこれよりも安く抑えられるでしょう。

戸建ての維持費と比較してみる

マンションを購入すると様々な維持費がかかるため、戸建てにするべきか悩む方もいるでしょう。
そこで、ここではマンションの維持費と戸建ての維持費を比較していきます。

戸建ての維持費の内訳

戸建てを購入した場合にかかる維持費は、主に次の4つです。

・固定資産税及び都市計画税
・火災保険や地震保険などの保険料
・修繕費
・住宅ローン

それぞれの詳しい内容と相場を見ていきましょう。

固定資産税及び都市計画税

戸建てを購入した場合も、固定資産税や都市計画税といった税金がかかります。
税金の算出方法は戸建てもマンションも同じのため、戸建てにかかる税金の相場は、マンションと同様に毎年10万円～15万円程度です。

・火災保険や地震保険などの保険料
火災保険や地震保険についてもマンションと同じく、火災や地震などの天災に備えて加入します。
しかし、保険料はマンションよりも戸建ての方がやや高くなる傾向にあります。
加入する保険の種類によっても異なりますが、相場は5年払いで15～20万円程度です。
また、戸建てを購入する場合はローンを組むと同時に、団体信用生命保険への加入を求められることも多いです。
これは住宅ローンの契約者が返済途中で死亡、または高度障害の状態になった時に残りのローンが支払われるものです。
新築時に10年分を一括で支払うケースや分割で支払うケースなど、様々な種類があります。

・修繕費
戸建ては、築10年が経過した頃から少しずつ修繕が必要な箇所が出てきます。
修繕費の中でも最も高いのが外壁塗装で、他にもトイレやキッチンなどの水回りのリフォーム費用、フローリングの張り替え費用などがかかります。
戸建ての修繕費用の相場は、所有期間によっても変わりますが、30年間所有した場合では600万円～800万円程度といわれています。
これを1カ月に換算すると、17,000～22,000円程度になります。
そのため、戸建ての購入を検討している方は毎月2万円程度を将来の修繕費として積み立てておくと良いでしょう。

・住宅ローン
新築の戸建てを購入するにあたっては、全体の7～8割の方が住宅ローンを利用しています。
返済期間の平均は32年～34年、さらに年間返済額の平均は133万円と言われています。
月々に換算すると約11万円となり、分譲マンションよりも比較的安い傾向にあります。
一方、中古の戸建てを購入する方で住宅ローンを利用しているのは約5割程度であり、住宅ローンを組む場合も月々の返済額は新築に比べて安いことが多いです。
ただし、その分修繕費が高くなる可能性が高いため注意が必要です。

マンションと戸建てで維持費が高いのは？

続いては、30年間住んだと仮定して、戸建てとマンションの維持費にどれくらいの差が出るのか比較してみます。
まず、マンションに30年間住んだ場合の維持費の総額は次のとおりです。

・管理費及び修繕積立金…900万円～1260万円
・駐車場代…0円～1,080万円
・税金…300万円～450万円
・保険料…15万円～30万円
・総額…1,215万円～1,820万円

次に、戸建てに30年間住んだ場合の維持費の総額です。

・修繕費…680万円～850万円
・税金…300万円～450万円
・保険料…30万円～45万円
・総額…1,000万円～1,350万円

上記の数字だけ見ると、戸建ての方が維持費は安いように見えますが、一般的には戸建てはマンションよりも物件自体の価格が高い傾向にあります。
そのため、必ずしも総支払額は戸建ての方が安いとは言い切れません。
また、戸建ての場合は管理費や修繕積立金が発生しない分、自分で計画的に積み立てておく必要があることに注意が必要です。

マンションの管理費とは？

マンションの管理費は、住宅にかかる維持費の中でもマンション特有のものです。
そこで、ここからはマンションの管理費とは何か、修繕積立金とどこが違うのかについて解説していきます。

マンションの管理費の利用目的

管理費とはマンションの共用部分に関する日常的な維持・管理の目的で使用されるお金です。
マンションの維持費の内訳でも説明しましたが、利用目的をさらに細かく挙げると次の通りとなります。

・管理員の人件費
・清掃費、ゴミ処理費
・共用設備のメンテナンス費
・消耗品費、通信費、その他の事務費
・共用部分に関する火災保険料や損害保険料
・共用部分の水道光熱費
・マンション敷地内の植木や植栽の管理費

マンションの維持・管理については、マンション管理組合が主体となって進めますが、実際の業務を管理組合だけで行うことは難しいため、管理会社や専門業者に委託しているのが一般的です。
そのため、管理費の多くは管理会社への委託費用に当てられています。

管理費の相場

管理費は各マンションの管理規約で定められていて、同一マンションであっても所有する部屋の面積に応じて負担額が異なり、面積が広いほど負担額が増加します。
また、コンシェルジュが常駐していたり、高機能設備が備わっていたりする高機能マンションでは、人件費や設備の維持費に一層お金がかかる分、一般的なマンションよりも管理費が高く設定されています。
一般的なマンションの管理費については、1戸あたり毎月16,000円程度が平均です。
しかし、マンションの規模によっても金額には幅があり、戸数が多く大規模なマンションほど割安になる傾向があります。
例えば、20戸以下のマンションでは1カ月の管理費が19,000程度であるのに対して、500戸以上のマンションでは15,000円程度となっています。
マンションの管理費は、補修費の増加や社会情勢の変化によって、経費が圧迫された場合、値上がりする可能性があることも頭に入れておきましょう。

修繕積立金との違い

マンションの維持費として区分所有者が毎月支払うものには、管理費の他に「修繕積立金」があります。
どちらも共用部分の維持・管理のためにかかる費用ですが、管理費が日常的な維持・管理のための費用であるのに対して、修繕積立金は大規模な修繕に備えて積み立てておく費用のことをいいます。
修繕積立金の利用目的として例えば、経年劣化による外壁の塗り替え工事やエレベーターの交換工事、ロビーやエントランスのリフォーム工事があります。
他にも、マンションのグレードアップを目的としたバリアフリー工事や、天災や事故による被害回復のための修復工事などが当てはまります。
修繕の必要が生じる度に、修繕積立金から取り崩して工事費用に当てられますが、その用途は国土交通省の標準管理規約によって次のケースに当てはまる場合のみと定められています。

・一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
・不測の事故その他の特別の事由により必要となる修繕
・敷地及び共用部分等の変更
・建物の建替え及びマンション敷地売却に係る合意形成に必要となる事項の調査
・その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

上記の他には、建替えに伴う経費やマンションの敷地売却などの目的で取り崩すことが可能です。

管理準備金と修繕積立基金について

新築マンションを購入する場合は、管理準備金と修繕積立金の支払いを求められることが一般的です。
そのため、新築マンションの購入を考えている方は、この2つの費用についても理解しておきましょう。

管理準備金

管理準備金とは、マンションの管理をスムーズにスタートさせることを目的に、契約時に一括で支払う費用のことをいいます。
新築マンションの場合は、備品の購入や保険への加入などを、マンションの引き渡しまでに進めておかなければなりません。
しかし、管理組合にはその資金がまだない状態なので、月々の管理費を徴収する前に管理準備金として、まとまった金額を集めておく必要があるのです。

修繕積立基金

修繕積立基金とは、修繕積立金に充当するために、契約時にまとめて支払う費用をいいます。
築10～15年経過した頃に行われる大規模な修繕工事に備えて、区分所有者は毎月修繕積立金を支払いますが、それだけでは費用が不足する可能性があるため、契約時にまとまったお金を徴収しておくのです。
また、大規模修繕以外で補修が必要となった時にも、修繕積立基金が当てられることがあります。

管理費が安ければいいというものではない！

「マンションの管理費が安い方が毎月の支払い額を抑えられる」そう思う方もいるかもしれません。
しかし、マンションの管理費は安ければいいというものではありません。
なぜ、「管理費＝安い方がいい」という認識は間違っているのでしょうか？
その理由を2つ紹介します。

マンションの管理費が安いとその分マンションの管理が甘くなるから

管理費が安ければいいわけではない理由の1つ目は、マンションの管理費が安いとその分マンションの管理が甘くなるからです。
マンションの管理費は、主にマンションの設備や管理員を雇う人件費に使われます。
マンションの外壁や廊下に付いた汚れや傷などを直すためのメンテナンス費に使われることもあります。
もし管理費が安いマンションを選んだ場合、どのような事態に陥るでしょうか？
「管理費が安い」ということは、「マンションを管理（維持）するためのお金が少なくなる」ということです。
つまり、その分マンションの管理が甘くなってしまいます。
マンションの設備が劣化しても中々設備を更新してもらえない・管理員が常駐していないといった問題が発生します。
オートロックシステムやセキュリティのためのカメラが古い、そもそもセキュリティ自体が甘いといった可能性もあるでしょう。
また、マンション共用部のロビーや廊下などが掃除されてなかったり、ゴミの管理がされていなかったりといったことにもなりかねません。
管理費が安いと、管理に使えるお金も少なくなるので、人件費を削減したり管理の質が下がったりしてしまうのは当然のことではあります。
このように、管理員が不在になりがちで、メンテナンスが疎かなマンションの住み心地は快適とは言えません。
決して管理費が安ければいいというものではないのです。
管理費は、安心して快適にマンションに住むためには必要な出費であるということを覚えておきましょう。
マンションの管理費は、管理会社やそのマンションの築年数、管理状況、共用施設の有無によって上下します。
そのため、マンションの管理費が妥当かどうかは、管理の内容や近隣の同条件のマンションの管理費と比較してみると良いでしょう。
そうすることで、妥当な管理費を支払って適切なサービスを受けることができます。

メンテナンス不足のマンションは資産価値が下がりやすいから

管理費が安ければいいわけではない理由の2つ目は、メンテナンス不足のマンションは資産価値が下がりやすいからです。
管理費が安いということは、管理に使えるお金も少なくなります。
管理が行き届いているマンションと管理ができていないマンションでは、マンションの設備や共有スペースなどが劣化する速度も異なります。
劣化しやすいマンションということは、資産価値もその分下がりやすいということです。
投資家がマンションを購入する際に気を付けていることは、「マンションの管理」です。
投資家の間では有名な話ですが、「マンションは管理を買え」と言われているほど管理が重要視されています。
将来、「マンションを売りたい」と思ったとしても資産価値が下がったマンションを高値で売ることは難しいです。
資産価値が高いマンションなら、将来マンションを売るという選択肢もしやすくなります。
管理費が安いからという理由でマンションを選ぶと、こういったデメリットにもつながりやすいので注意しましょう。

管理費などの維持費は軽減できる？

管理費は安ければいいというものではないと言っても、管理費が高いと支払いが気になるという人もいることでしょう。
管理費などの維持費は軽減できるのでしょうか？
その方法をご紹介していきます。

金利が安い金融機関で借りる

管理費や駐車場代を抑えたい場合には、あらかじめ金利が安い金融機関で借りることをおすすめします。
金利が1％と2％では支払いに大きな差が生じます。
マンションを購入した場合には、総額でさらに大きな差となるため、金利が安い金融機関で借りるようにしましょう。
また、固定金利と変動金利を選ぶことができますが、変動金利はどのように変動するか見通しが立ちません。
そのため、固定金利で金利が安い金融機関から借りた方が安心です。

管理会社を変えてもらえるか確認してみる

管理費を安く抑えたい場合、理事長に管理会社の変更をしてもらえるか確認してもらう方法もあります。
なぜなら、管理費や修繕積立費は価格改定されることがあるからです。
マンションでこういった価格改定がされる際には、説明会が開催されます。
その説明会で「管理会社を変える」ということを理事長にしてもらえれば、管理会社が変わって管理費が安くなるかもしれません。
管理費の支払いが厳しいということを伝えてみてください。

駐車場代を安く抑える

管理費ではありませんが、毎月かかる維持費と言えば駐車場代もそうでしょう。
マンションの敷地内にある駐車場がマンション代に含まれていて無料で使えるなら問題はありません。
しかし、有料の場合や2台目以降は有料になる場合もあるでしょう。
駐車場代を安く抑えたいのであれば、マンションの敷地内の駐車場ではなく周辺の月極駐車場を利用するのも1つの手です。
敷地内の駐車場よりも安く借りられる可能性があります。
駐車場によって料金が異なるので、比較してみると良いでしょう。
また、車が必須というわけではない場合には、車を手放すという選択肢もあります。
あまり車を使わない、電車やバスで移動できるといった場合には、車を手放すことで毎月の駐車場代をなくすことができます。
車が必要な時には、レンタカーやカーシェアで代用してみてください。

FPに相談をする

FP（ファイナンシャルプランナー）とは、お金に関するプロのことです。
もし、管理費や修繕費、駐車場代などの支払いで困っている場合にはFPに相談をしてみるのも良いでしょう。
お金のプロなので、どうしたら今の悩みを解決できるのかをアドバイスしてくれます。
また、お金の収支バランスの把握や、必要に応じたシミュレーションなどを行ってくれます。

住宅ローンの借り換え・繰り上げ返済をする

既に金融機関からお金を借りている場合には、金利が安い住宅ローンに借り換えをするのも1つの方法です。
固定金利から変動金利に、変動金利から固定金利に、もしくはさらに安い固定金利することも可能です。
変動金利で借りていた場合には、金利が上がったタイミングで借り換えを検討しましょう。
また、他の金融機関の金利が下がっている場合も借り換えのタイミングです。
借り換えだけでなく、住宅ローンの繰り上げ返済もおすすめです。
余裕資金がある場合には、住宅ローンを繰り上げ返済することで、支払いの総額を抑えることができます。

入居前に収支状況を確認しておく

管理費や修繕積立費は、将来価格改定されることがあります。
管理の質が変わらないまま管理費が安くなる分には問題ありませんが、管理費が高くなると金銭面で困る可能性が生じます。
管理費が値上がりしやすいのは、未払いの人が多かったりマンションの空室が多かったりする場合です。
こういった事態に陥ると、マンションの経営危機から管理費や修繕積立費を値上げする傾向にあります。
そのため、入居する前にこうした事態に陥りやすいマンションなのかどうかを見極めましょう。
見極める方法は、入居者数や入居者の年齢層をチェックするだけでOKです。
入居者が少なかったり高齢者が多かったりするマンションだと、管理費が値上がりする可能性があります。
マンションが満室もしくは満室に近いと良いでしょう。
また、修繕費をどのように使うのか「大規模修繕計画」がされているのかもチェックしておくと安心です。
されていない場合には、あとから修繕費が必要になる可能性があるでしょう。

マンションの管理費を滞納するとどうなってしまう？

マンションの管理費を滞納する人は、実は年々増加しています。
国土交通省が公表した「平成30年度マンション総合調査結果」では、管理費や修繕積立費を3ヶ月連続で滞納している人が約25％もいました。
マンションの管理費を滞納すると、どうなってしまうのでしょうか？

計画通りに管理や修繕ができなくなる

マンションにはロビーやエレベーターなどの共用部がありますが、こういった共用部は管理費を使って清掃や管理を行います。
外壁を修繕するのには、修繕費用が必要です。
マンションの管理費や修繕費を滞納する人が増えると、計画通りにマンションの管理や修繕をすることが難しくなります。
マンションの管理をしたくても管理員を雇えなくなったり、修繕をしたくても修繕費用が足りなかったりといった事態に陥ってしまうからです。
滞納する人が多いほど、こうした管理や修繕ができなくなってしまいます。

管理費や修繕費が値上がりする可能性がある

マンションの管理費や修繕費を滞納する人が増えてしまうと、マンション自体の経営が厳しくなることがあります。
空室がある場合には尚更のことです。
こうした場合には、泣く泣く管理費や修繕費を値上げせざるを得なくなってしまいます。
管理費や修繕費が値上がりすると、さらに支払いは難しくなってしまいます。
管理費や修繕費を値上がりさせないためにも、マンションに住み続けるためにも、滞納しないようにしましょう。

マンション内の人間関係の悪化

滞納者が増えたことで管理費や修繕費が値上がりしたり、そもそも滞納者に支払いを催促しなかったりすると、マンション内で人間関係が悪化する可能性があります。
お金を出し合って共用部の管理や外壁の修繕などをするはずが、一部の人しかお金を払わなければ不満が生まれてしまいます。
マンション内の人間関係を悪化させないためにも、管理費や修繕費はしっかり払いましょう。

管理会社から督促される

マンションの管理費や修繕費を滞納すると、管理会社から電話で督促されます。
「引き落としができませんでした」「支払いをお願いします」といった内容の電話です。
その電話をしても管理費を2、3ヶ月滞納すると、督促状や催告書が送られてきます。

理事会で名前が公表される

何ヶ月も滞納が続くと、管理組合の理事長に報告されます。
その後、マンションの理事会にて名前が公表されます。
滞納したことが、マンションの住民にも伝わってしまうのです。
マンションの住民や理事長にまで伝わってしまうと、会う度に支払いを催促されたり、文句を言われたりする場合があります。
実際に、支払いの念書を記入させられたケースもあるようです。

高額な遅延損害金の加算

マンションの管理費を何ヶ月も滞納していると、高額な遅延損害金が加算されます。
遅延損害金とは、支払いが遅れたことによる損害金のことです。
遅延損害金の利率は、規定によって異なります。
マンションでは14.6％の利率のところが多いです。
半年～数年単位で滞納してしまうと、とんでもない金額になってしまうでしょう。

強制売却される可能性も

長期でマンションの管理費や修繕費を滞納して悪質な滞納者だと判断されると、競売で強制売却される可能性もあります。
競売になると、裁判所を通して強制的に不動産を売却し、滞納金を売却した不動産で回収されてしまいます。
管理費や修繕費を滞納する人が増えた現在では、競売までする管理組合もいるので競売されないように注意しましょう。
滞納してしまったら、誠意を持って謝罪して返済しましょう。

マンションでは、戸建てでは必要のない管理費や修繕積立金が必要になります。
管理費は、廊下やエレベーター、エントランス、駐車場といった共用部分の維持・管理に必要なお金です。
修繕積立金は、建物の改修や塗装工事、駐車場や駐輪場の補修・増設などに必要です。
管理費が安いマンションだと、こうした管理や修繕が甘くなりやすく、資産価値も下がりやすくなります。
管理費などの固定費を抑えるには、金利が安い金融機関で借りる・入居前に収支状況を確認しておく・駐車場代を安く抑えるといった方法があります。
支払いが厳しいからといって管理費を滞納しても良いことはないので、滞納せずに支払うようにしましょう。