中古住宅の消費税について徹底解説！節税方法もご紹介

中古住宅の購入には、消費税がかからないという話を聞いたことはありませんか？
新築よりも安い上に消費税がかからないとなれば、お得にマイホームや投資用物件を手に入れることが可能です。
しかし、本当に中古住宅には消費税は発生しないのでしょうか？
この記事では、中古住宅の消費税について節税方法と併せて徹底解説していきます。
「購入価格が安い中古住宅は消費税がかからないという噂の真偽を確かめたい」という人や「節税方法を知りたい」という人は参考に読んでみてください。

「中古住宅に消費税はかからない」のは本当？

まず、「中古住宅に消費税はかからない」というのは本当なのでしょうか？
実は中古住宅に消費税がかかるか、かからないかは売主によって異なるので注意が必要です。

売主が個人であればかからない

中古住宅の消費税は、個人が売主の場合には消費税がかかりません。
しかし、事業者が売主の場合は、建物に対しての消費税がかかってしまいます。
土地はどちらも消費税がかかりませんが、事業者から購入する場合には建物代の消費税がかかるというのが正しいです。
そのため、消費税をかけずに安く中古住宅を購入したいなら個人の売り主から購入する必要があります。

仲介手数料や各種手数料は消費税がかかるので注意

個人からでも事業者からの購入でも、仲介手数料や各種手数料には消費税がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料は、以下の通りです。

・売買価格が税抜き200万円以下の場合：仲介手数料の上限は「売買価格×5％＋消費税」
・売買価格が税抜き200万円以上400万円以下の場合：仲介手数料の上限は「売買価格×4％＋2万円＋消費税」
・売買価格が税抜き400万円以上の場合：仲介手数料の上限は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」

個人の売主から買う場合は建物には消費税はかかりませんが、その代わり仲介手数料や各種手数料には消費税がかかってしまうことは念頭に置いておきましょう。

売主を見分ける方法

個人から安く中古住宅を購入したいのであれば、売主が個人か事業者かを見分けなければなりません。
売主の見分け方は、不動産ポータルサイトで気になる不動産を見付けたら「取引態様」がどうなっているのかを確認してみてください。
取引態様には、売主・貸主・代理・仲介(媒介)の4種類があり、中古住宅の場合では売主・代理・仲介の3つのいずれかが取引態様となります。
不動産ポータルサイトの場合では、「売主＝事業者」の可能性が高く、事業者が売主なら消費税が発生します。
一方、代理や仲介と記載されている場合は個人が売主の可能性が高く、個人が売主なら消費税がかかりません。
代理もしくは仲介と記載されていたら、個人が売主なのかを不動産会社に確認しておくと確実で安心です。

建物本体の価格を知るためには？

中古住宅は、土地と建物代を１つにまとめた金額にて売買されています。
そのため、ポータルサイトや不動産屋で総額だけが記載されていて、建物本体の価格が記載されていない場合は建物本体の価格を正確に把握できません。
しかし、売主が事業者の場合には売買価格に消費税が含まれるので、消費税から逆算して建物価格を知ることができます。
土地には消費税がかからないため、売買価格を消費税率で割ることで建物本体価格を求められます。

「売買価格に含まれる消費税÷10％(消費税)」

こちらの計算式で本体価格を計算できます。
売主が個人の場合は売買価格に消費税が含まれないので、消費税から逆算して建物価格を把握することではできないので注意してください。

節税したいなら法人化を視野に入れよう！

もし、節税したいのであれば、法人化を視野に入れてみてください。
なぜなら、法人化することでたくさんのメリットが得られるようになるからです。
どのような恩恵が受けられようになるのか、詳しく紹介していきます。

高い節税効果を期待できる

法人化することで、高い節税効果が期待できます。
個人では所得税(5～45％)・住民税(10％)を合わせて税率が最大55％ですが、法人は実行税率20～30％だけで済みます。
平成31年9月までは地方法税特別税率が課税されていましたが、今は廃止となりました。
そのため、個人よりも法税の方が大きく減税できることが期待できます。
また、経費で計上できる範囲が広がり、保険料も全額経費として算入可できたり、家族の給与を役員報酬で計上できたりします。
このように、法人では高い節税効果が期待できることが大きなメリットです。

融資が受けやすい

個人よりも法人の方が社会的な信用性が高くなります。
なぜなら、法人は個人よりも厳密な会計処理が必要だったり、会社の情報が公示されていたりするため、信用性が高いのです。
そのため、金融機関での融資審査に通りやすくなり、融資を受けやすいこともメリットの1つとなっています。
融資を受けやすいことや融資額の上限が増えやすいことにより、その分を不動産投資でき、事業を拡げやすくなるのです。

様々な資金調達が可能に

個人の場合は、資金の調達方法は融資・借入・補助金・助成金くらいしかありません。
しかし、法人となると資金の調達方法の幅が広がります。
法人では、投資型のクラウドファンディングでの資金調達も可能です。
株式会社であれば、寄付型・購入型のクラウドファンディングに加えて「投資型のクラウドファンディング」も利用できるようになります。

繰越損失の期間が長くて安心

繰越損失とは、年度の損益通算で赤字の場合に損失を繰り越せる制度です。
個人では青色申告者なら最大で3年の繰り越しが可能となっていますが、法人ではなんと最大で10年間の繰り越しができます。
個人に比べて繰り越し損失の期間が最大で7年長いことは大きなメリットです。

まとめ

中古住宅には消費税がかからないという噂がありますが、正しくは「個人が売主の場合は中古住宅の購入に消費税がかからない」です。
事業者が売主の場合には建物代に消費税が発生します。
また、どちらから購入しても土地代には消費税がかかりませんが、仲介手数料や各種手数料はかかります。
売主が誰なのかを不動産会社に確認すると安心です。
法人化することで、様々なメリットを受けられるので節税したい人は参考にしてみてください。