買い替えローンが使える人の条件・メリット・デメリット・注意点が知りたい

現在住んでいる物件を売却し、新たに違う物件の購入を検討している人も多いでしょう。
しかし、その際にネックになるのが住宅ローンです。
売却してもローンが残っている場合、買い替えのために新たに住宅ローンを組むには、残額を一括返済しなければなりません。
そこで、今回はローンが残っている場合でも組める買い替えローンについて解説していきます。
買い替えローンとはどんなものなのか、使える人の条件やメリット・デメリットも紹介しているので、住み替えを検討している方はぜひ参考にしてください。

買い替えローンって何？

買い替えローンとは、新しく物件を購入するためのローンに加えて、所有している物件を売却した際に残るローンを合算して組める住宅ローンを指し、住み替えローンと言われることもあります。
通常の住宅ローンは、その物件を買うためだけに借り入れができるため、物件を売却した際の残額が1,000万円とすると、その分は手持ちの資金から用意する必要があります。
しかし、その残りの資金を用意できない、もしくは取っておきたいので一括で払いたくない場合に、残額も合算して組めるのが買い替えローンとなります。

買い替えローンを使える人の条件

買い替えローンは、物件の買い替えを考えている方にとって便利なものですが、誰でも使えるわけではありません。
ここでは、使える人の条件についてご紹介します。

新居を購入する

買い替えローンはその名の通り、現在所有している物件の他に新たに購入する場合にのみ利用できるものです。
そのため、新居の購入予定のない方は契約できません。

売却後もローンの残債がある

買い替えローンの説明でも軽く触れましたが、物件を売却してもローンの一部が残ってしまう場合のみ使うことが可能です。
そのため、物件を売却したお金でローンが完済できる人に関しては利用することはできません。

滞納などをしていない

一般的な住宅ローンに比べて高額な借入となるため、融資条件も厳しいことが多いです。
そのため、過去の滞納やキャッシングなども審査対象となります。
買い替えローンを検討している方は、過去も含め滞納しているものはないか、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

買い替えローンのメリット・デメリット

物件を売却してもローンが残る場合でも、新たに借りることのできる買い替えローンのメリット・デメリットについて、それぞれ紹介します。

メリット

最もメリットと言えるのが、ローンの残額があっても新たに物件を購入できる点です。
所有している物件を売却し、新たに購入しようと思っても、通常の住宅ローンでは残額に関しては貸してくれないため、自己資金を用意するか二重でローンを組む必要があります。
しかし、買い替えローンなら、残額分もまとめて貸してくれるため、二重でローンを組むケースに比べて費用や手間、そして利息などを削減することが可能です。

デメリット

最もデメリットと言えるのが、手続き関係が複雑で手間がかかる点です。
売却する物件の住宅ローンをA銀行で借り入れており、新たにB銀行で買い替えローンを契約しようと思うと、それぞれの銀行で必要な手続きを調整する必要があります。
しかし、買い替えローンでは、売却する物件と新たに購入する物件の引き渡し日が同日である必要があります。
通常は売却が決まらなければ新居の購入予算も決まらないことがほとんどですが、買い替えローンを利用する場合にはそれらを同時進行でする必要があるため、スケジュールが過密になりがちです。
また、物件がいつ売れるかを見越して、新たに購入し引き渡し日を同日にするには、運の非常に重要な要素となり、新居だけを購入するケースに比べて同時進行しなければならない手続きが多く手間がかかるのが難点です。

買い替えローンの注意点

最後に注意点について詳しく解説していきます。

借入すぎはNG

買い替えローンでは、住宅ローンの残額も併せて借入することになります。
そのため、一般的な住宅ローンに比べて借入額は高額になる傾向にありますが、新たに購入する物件の価値以上に借入することになるからこそ、絶対に注意しなければならないのです。
また、銀行に借りることのできる金額と、毎月返せる金額は異なります。
審査に通ったからといって、当初に予定していた金額を超えて借りてしまったり、返済期間を長くしてしまったりすることは安易にしてはいけません。
買い替えを検討していると多少返済額が上がったとしても、「外食を減らせば何とかなる」「ボーナスを返済に回せば大丈夫」などと考えてしまいがちです。
しかし、もし予想外の出費が増えたり、ボーナスが出なかったりすると、家計破綻する可能性が極めて高くなるので注意が必要です。

売却額を安めに見積もろう

売却する物件の見積もりは低く取っておくことが大切です。
例えば査定額が2,000万だったからといって、実際にその金額で売れるとは限りません。
もしかしたら1,800万円でしか売れない可能性もあるのです。
そうなった場合、その差額分はそのままローンの残額として上乗せされることになり、当初予定していた金額よりも借入額が増えたことでローン審査に通らず、再審査が必要になることがあります。
もし、再審査に通らなければ住み替え自体ができなくなるだけでなく、購入予定だった物件をキャンセルすることにより違約金が発生することもあるため要注意です。
そんなことにならないためにも売却額は低く見積もり、審査することが大切です。

まとめ

ここまで、買い替えローンについて詳しく解説しました。
買い替えローンは、売却予定の物件のローン残額に新たに購入する物件のローンを一つにすることが可能です。
二重にローンを契約する必要がないなど、メリットも多い一方で、引き渡し日が同日でなければならないなどのデメリットも存在します。
また、住宅ローンに比べて高額を借入することになるため、審査条件も厳しい傾向にあります。
利用を検討している方は、今回ご紹介した使える人の条件を参考に滞納していないかなどを今一度確認してみてください。
その上で利用する際には、借入すぎない、売却額は低めに見積もるなどに気を付けることが大切です。