賃貸物件の原状回復、いったいどこまですべき？？

引越しの際に部屋の汚れや傷があると、修理にかかるお金を支払うことになり、敷金が返却されないと考える人もいます。
原状回復をめぐっては紛争に発展する見込みもあるので、きちんと理解しておかなければ後で後悔するパターンもあります。
そこで、原状回復義務とはどういったことを指すのか、入居者が負担する度合いはどこまでなのかを解説していきます。
疑問を解決するためにも記事を役立ててください。

原状回復義務とは？

賃貸物件を契約する時に敷金や保証金を支払いますが、入居者が汚した場所や傷をつけた場所を直すために使われるお金です。
大家さんが前もって預かり、発生した傷の補修に使うことができる他、家賃の滞納があった時にはそれを使って補填することも可能です。
しかし、「原状」と言われてもどこまでが範囲内なのか不明な人は多いでしょう。
住んでいるだけでも汚れは溜まり、時には傷をつけてしまうこともあります。
そのため、引越し時にかかる原状回復のためのコストに関しては、負担額を巡って貸主と入居者の間でどう対処するのか、紛争に発展することさえありました。
その結果、国交省が1998年に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表し、紛争を未然に防止できるよう対策を行ったのです。
ガイドラインでは、入居者の故意による傷や汚れを元通りにすることを原状回復と定めています。
注意不足であれば回復の範囲となり、敷金などで修繕費用を負担しなくてはいけません。

入居者はどこまで負担をしなければいけないのか？

ここからは、賃貸物件での原状回復において、入居者はどのくらい負担しなくてはいけないのか、気になる部分を解説していきます。

鍵

防犯のためにも鍵は欠かせないですが、もし自分の注意不足で無くしてしまった場合や壊してしまった時には、入居者負担で修理を行います。
その際、まずは警察に相談して交番などに届いているか確認してください。
次に大家さんや不動産会社に連絡し、紛失したことを伝えましょう。
防犯上のリスクになるのですぐに鍵交換の対処を行ってくれます。
大家さん側の負担になるのは、次の入居者のために鍵の取り換えを行う時です。
ガイドラインでは「貸主の負担が妥当」と書かれていますが、厳格な取り決めがないので、入居者側が支払うパターンもあります。
しかし、交渉次第で貸主負担となるパターンもあるので、契約をする時にしっかりと相談して取り決めを行いましょう。

給湯器

給湯器を使用している物件も多いでしょう。
使い方を間違えたなど、故意による故障があれば入居者の負担で修理費用を支払います。
しかし、耐用年数を過ぎた給湯器の交換や経年劣化で故障が見られる給湯器の交換などは、貸主の負担です。
給湯器の種類によっては、割高なものもあるので費用が大きくかかる見込みもあります。

壁紙

壁紙は普通に過ごしていても汚れやすい箇所です。
そのため、引越しの際の原状回復で取り換えが必要となるパターンは多いです。
入居者が負担になるケースは、子どもの落書きやタバコのヤニ、ペットのニオイや爪とぎの跡、結露を放置したことでのカビやシミなどです。
負担したくないのであれば、定期的なメンテナンスが欠かせません。
汚れがある時にはすぐに掃除をして綺麗な状態を保っていることで、負担額を少なくすることができます。

床

椅子を引いた際にできた傷やものを落とした時の凹み、引越し作業による傷などは、入居者負担となるので引越しが決まった時によく確認してみましょう。

建具や窓

建具や窓に関しても、入居者が不注意でつけた傷などは入居者負担で修理する必要があります。
その他にも、ペットを飼っていてペットが傷をつけた時やニオイをつけた時は入居者負担です。
ただし、地震や経年劣化による破損や汚れは貸主負担です。

経年劣化との違いは？

原状回復において重要なポイントは経年劣化となります。
長く住んでいれば済んでいるだけ経年劣化は進むので、負担する割合は低くなるでしょう。
しかし、どの程度が経年劣化となるのか分からない人は多いはずです。
その際は、それぞれの耐用年数から経年劣化を知ることができます。
たとえば、壁紙の耐用年数は6年です。
入居した年数が3年であれば、壁紙の価値は50％となり、原状回復で負担する割合は50％となります。

経年劣化のチェックポイント

不注意による傷があれば費用を負担する覚悟ができますが、それ以外にある傷や汚れは経年劣化に含まれるのか、いまいち不明であれば、以下のチェックポイントで見定めてみましょう。

壁紙

壁にカレンダーやポスターを飾る人は多いです。
その際、画鋲を使う人も多いでしょうが、穴があくので修理にかかる費用を負担すると考えるでしょう。
しかし、ポスターなどを設置してできた壁紙の変色や画鋲の穴は、経年劣化や通常損耗に含まれるので費用を負担する義務はありません。

フローリング

毎日のように綺麗に掃除をしてつるつるなフローリングなら、取り換える必要もありません。
しかし、長く住んでいれば傷や汚れもできてしまうでしょう。
経年劣化に含まれるものは、ワックスの剥がれや家具を置いた時にできる凹みです。
それ以外は負担となるので注意しましょう。

水回り

水回りは毎日使うので汚れがつきやすいです。
費用も大きくかかるのではと心配する人もいるでしょう。
負担が必要となるパターンは、あまりにも汚れがひどい場合です。
普通通りに生活をしてできるような汚れや傷でない限り、費用を負担することになるので、掃除を習慣化して綺麗な状態を維持することが大切です。
また、クリーニングだけで汚れが落ちれば負担費用も少なく済みますが、設備の交換が必要になる際には負担額も増えるので気を付けてください。

まとめ

原状回復について知識を持っていなければ、余計な費用まで入居者が負担することになります。
無駄な出費を抑えるためにも経年劣化や通常損耗について深く知り、負担額を減らしていきましょう。
ただし、国交省によるガイドラインはあくまでも基準です。
契約書に書かれている内容が優先されるので、契約ではよく確認し、不明な点があればすぐに相談しましょう。