賃貸物件を借りる際に必要になるのが敷金や礼金です。
敷金・礼金という言葉を知っている方も多いと思いますが、なぜ必要なのか、なぜかかってしまうのかについては知らない方もいるでしょう。
この記事では、賃貸物件の敷金と礼金は何か、そして高額になりやすい初期費用を抑える方法について解説します。
賃貸物件への入居を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
敷金礼金とは？
賃貸物件への入居の際に必要になってくるのが敷金と礼金です。
そもそも敷金・礼金とは何を意味するものなのでしょうか？
敷金
敷金とは、あらかじめ大家さんや不動産会社に預けるお金のことです。
保険のような役割だと認識しておくと良いでしょう。
敷金の語源は江戸時代とされていて、この時代の女性は結婚の際に実家から持参金を持って嫁いでいく習慣でした。
そのお金を敷金と呼んでいて、離縁した際には敷金が戻ってくるという仕組みから来ているようです。
賃貸物件での敷金も同じような役割があり、退去の際に敷金から修繕費やクリーニング代が原状回復費として差し引かれます。
他にも、家賃滞納の際にも敷金が使われます。
残った敷金は借主に返ってきますが、敷金以上の金額がかかった場合は追加請求される仕組みです。
礼金
礼金は、大家さんに貸してくれたお礼として支払う謝礼金です。
貸してくれたお礼として支払うものなので、退去時に返ってくることはありません。
この仕組みができた由来は、戦後の賃貸契約にまで遡ります。
この時代に借主が大家さんとなる家主へ金銭や物品を贈っていた習慣が、今の礼金の仕組みとして残っているとされています。
礼金は、関東では敷金とセットで扱われることが多いです。
大家さんはこの礼金で不動産会社の情報掲載、広告などを出して入居者を募集します。
敷金と保証金との違い
実は、敷金と礼金以外にも保証金という言葉を使っている地域があります。
関西地方や中国地方、九州の一部など、西日本を中心に使われている言葉です。
敷金と礼金ではなく、保証金と礼金という組み合わせで使われているのが一般的です。
保証金と名称は異なっていますが、意味は敷金と同じであり退去後に残った分が返ってきます。
役割も敷金と同じで、家賃滞納や退去時の原状回復、清掃代、修繕費などに充てられます。
保証金の大まかな意味や目的は敷金とそこまで差はありませんが、保証金にはお礼の気持ちも少なからず込められている場合もあるようです。
そのため、一般的な敷金よりも高めに設定されている場合もあります。
中には敷金とは別に保証金を設定している不動産会社もあるようです。
敷引きとは
敷引きは、関西地方や九州地方を中心に使われている特約です。
敷引きという言葉から、原状回復費などを敷金から引いてくれるという意味合いで取られがちですが、実は全く違う内容になります。
敷引きは保証金とセットにされることが多く、退去時に家賃の何ヶ月分かの金額を無条件で差し引きます。
差し引かれた金額は部屋の原状回復費に使用されますが、修繕費が安くて余剰金が出ても借主に返されることはありません。
損傷や修繕箇所が多くなった場合は、さらに追加で請求されます。
関東では敷金・礼金がセットで使われるのが一般的ですが、関西や九州などの西日本では保証金・敷引きがセットになるケースが多いです。
どのような組み合わせであっても、敷引きとなる金額は絶対に返ってこないことは覚えておきましょう。
敷金と礼金の相場
賃貸物件を借りる際には、初期費用がいくつかかかることがわかりました。
そこで気になるのが、敷金と礼金の相場です。
目安となる敷金と礼金の割合は、以下のとおりです。
・敷金…家賃1～2ヶ月程度
・礼金…家賃1～2ヶ月程度
敷金と礼金ともに家賃1ヶ月分が主流ですが、まだ地域によって差があるのが現状です。
さらに、近年は敷金があっても礼金なしの賃貸物件が増えてきました。
これは初期費用を抑えることによって、少しでも早く入居してほしいと考えているからです。
実際に、賃貸物件に入居する際には敷金・礼金以外にも、仲介手数料や前家賃などの費用が必要です。
【入居時にかかる可能性がある初期費用】
・仲介手数料…家賃の0.5～1ヶ月分程度で、不動産会社に支払います。
・前家賃…入居する月の家賃を前払いするものですが、月の途中であれば日割り計算されます。
・火災保険…火災、水漏れなどの損害保険に加入する必要があります。
・保証料…家賃保証のためのお金であり、払えなくなった場合の備えになります。
敷金・礼金は交渉次第で減額可能？
賃貸物件へ入居する際に、絶対に避けられない敷金や礼金の支払いですが、これらの金額をすべて用意して引っ越すとなると金銭的に厳しい場合もあるでしょう。
敷金や礼金は、大家さんや不動産会社への交渉次第で減額してもらえるのでしょうか？
交渉は可能！
敷金は退去時の原状回復費として充てられるもので、礼金は貸してくれている大家さんに対して支払うものです。
そのため、敷金を支払わなくても退去時に一括精算するから免除してほしいと考えるかもしれません。
敷金は家賃滞納など万が一の事態に備えたものであり、0円にするのは困難でも交渉を行うこと自体は可能です。
ただし、入居時期が申し込みからすぐのタイミングであれば、交渉のしやすさがあるでしょう。
交渉したい場合は、不動産会社に相談してできる項目を確認してみましょう。
交渉するタイミング
続いて、交渉するタイミングについてです。
初期費用を少しでも抑えたい場合、借りることを決める前に交渉を行いましょう。
賃貸契約前であれば入居審査や様々な手続きを行う前なので、交渉の余地があります。
しかし、これらの事前準備が完了してから金額の交渉をしても応じることができません。
交渉が認められなかったからといって、賃貸契約をキャンセルしてしまえば不動産会社にも大家さんにも迷惑がかかります。
場合によっては違約金が発生する可能性もあるでしょう。
交渉しようと考えているなら、少しでも早めに相談するのが鉄則です。
交渉しやすい物件とは？
賃貸物件の中でも、交渉しやすい物件とそうでない物件があります。
例えば、住みたい物件が人気物件だったとします。
それを値下げ交渉した場合、断っても他の希望者がいるだけでなく、値下げしなくても希望者が来る可能性が高いです。
その反面、以下の条件に当てはまる物件は交渉がしやすくなります。
【交渉しやすい物件】
・空室期間が長い（2ヶ月以上）
・礼金が家賃の1ヶ月分より高い（家賃2ヶ月分など）
・家賃が地域の相場を超えている
・1階の部屋
・北向き
・和室
・築年数が経過している
・駅から徒歩15分以上
・周辺環境（コンビニ、スーパーがないなど）
人気のない賃貸物件は、敷金や礼金などの交渉がしやすいです。
特に上記のような条件がいくつも揃う物件は、大家さんも家賃収入を少しでも得たいため、入居の可能性が高まるように減額を検討してくれます。
交渉しやすいシーズンとは？
実は、交渉をする際に季節も影響してきます。
春・秋など引っ越しが増えるシーズンに敷金礼金の減額交渉をしても値下げには応じてもらいにくいです。
逆に不動産会社にとって閑散期となる7月・8月などは入居希望者が少なくなるため、交渉しやすくなるでしょう。
大家さんも、空室が続くより少し料金が下がっても入居してほしいと考えています。
そのため、繁忙期以外の時期であれば、敷金礼金の減額交渉に応じてもらいやすいです。
交渉のコツをご紹介！
大家さんや不動産会社と交渉する際には、いくつかコツが必要です。
どのようなことに気を付けるべきか解説していきます。
予算はあらかじめ伝えておく
賃貸物件を探している最中に、予算について話しておきましょう。
気に入った物件があるものの予算オーバーになってしまうことを伝えておくと、仲介手数料などで調整してもらえるケースもあります。
具体的な予算を示した上で、物件探しを行うようにしてください。
交渉ポイントは1つに！
入居時の初期費用は高額になりがちです。
しかし、「あれもこれも安くしてほしい」「サービスしてほしい」と言えば、いくつもの要求に応えられないという理由で入居を断られるケースもあるでしょう。
交渉したいポイントを絞り、そこだけは叶えたいという意思を伝える必要があります。
交渉後はすぐに入居する意思を見せる
交渉後に、すぐ入居する意思を見せることも大きなポイントです。
あれこれ交渉したり、要求を聞いてもらったりしたのに、すぐ入居してもらえないなら大家さんにとって何もメリットもありません。
この条件を聞いてもらえるなら、すぐにでも入居するという意思を見せることで、不動産会社も大家さんに交渉しやすくなります。
条件を提案する
値下げなどの条件を提示する際には、交換条件を提案するのも良いでしょう。
例えば「礼金を半額にしてもらう代わりに長期間入居の約束をする」「家賃を上げていいので礼金をなくしてほしい」などです。
これらの条件や特約によって、大家さんにとってもメリットが生まれます。
丁寧な言葉遣いが鉄則！
礼金を交渉する時に大切なのは、丁寧な言葉遣いと態度です。
「礼金を下げてほしい」などという言い方ではなく、「予算オーバーしてしまったので、収まるくらいの金額まで下げていただくことはできますか？」「周辺物件と同じくらいまで下げていただけますか？」など、低姿勢でお願いをしましょう。
不動産会社も印象が良ければこれらの要求が難しいものであっても、少しでも叶えてあげたいと考えてくれるはずです。
なぜ値下げしてほしいのかという理由も合わせて伝えておくと、成功率が高まります。
敷金礼金以外で初期費用を抑える方法
賃貸物件へ引っ越しをする際には、敷金や礼金以外にも多くの費用がかかります。
例えば家賃が6万円の物件に引っ越すと考えれば、敷金や礼金など入居関連だけでも20万～30万円の費用が必要です。
さらに家具や家電の購入もあれば、それ以上必要になるのは確実でしょう。
ここでは、少しでも初期費用を抑える方法についてご紹介します。
仲介手数料が安い不動産会社に相談する
賃貸物件を借りる際に、敷金・礼金以外にも仲介手数料を不動産会社に支払います。
仲介手数料は紹介してくれた不動産会社に支払うものであり、平均は家賃の1ヶ月分程度です。
中には仲介手数料を家賃の0.5ヶ月分に設定しているところもあるので、初期費用を少しでも抑えたいなら仲介手数料がお得な不動産会社を探してみましょう。
不動産会社の公式ホームページなどで、仲介手数料が掲載されています。
閑散期には仲介手数料無料などのキャンペーンを開催しているところもあるので、ぜひチェックしてみてください。
入居日を月初めにする
初期費用を抑えたいなら、入居日を月初めにするのもおすすめです。
支払い総額に変化はありませんが、月末に家賃として請求されるので支払うタイミングを変えられます。
日割り家賃も発生しないので、月末に入居する場合と比較して初期費用で支払う金額を減らせるでしょう。
希望する条件を緩和する
賃貸物件を探す際に、いくつかの条件の中から物件を決めていくでしょう。
その際に、複数の希望条件があればそれだけ家賃も高額になる傾向にあります。
希望する条件を減らし、さらに内容を緩和することで、初期費用と同時に入居後の費用も抑えられます。
フリーレント物件を選ぶ
フリーレント物件とは、入居して一定期間家賃が無料になることです。
無料期間は2週間～1ヶ月程度が多く、これによって前家賃や日割り家賃が発生しません。
このような物件は、入居者が集まりにくいところにあります。
今後も住み続けられるかを見極めて契約した方が良いでしょう。
連帯保証人のみで賃貸できる物件を探す
初期費用で必要になってくるのが保証料です。
保証料は何かあった時のために必要なものですが、あえて連帯保証人だけで契約できる物件にすれば保証料がかかりません。
連帯保証人になれるのは両親や2～3親等以内です。
保証人も年収などの審査が必要なので、働いている人に相談しましょう。
見積もりは複数社に依頼する
賃貸物件契約時には、必ず見積もりをもらうようにしましょう。
物件によって初期費用の内容や金額が異なることもあります。
いくつかの不動産会社に見積もりを依頼し、初期費用の違いを比較してから物件選びをするのもおすすめです。
「ゼロゼロ物件」なら敷金礼金がかからない！
家賃だけでなく、敷金礼金があると入居者の負担は大きくなってしまいます。
そこで注目したいのは、「ゼロゼロ物件」です。
ここではゼロゼロ物件がどのようなものなのか、増えている理由についてもご紹介します。
ゼロゼロ物件とは
ゼロゼロ物件とは、敷金や礼金の支払いが不要な賃貸物件を言います。
元々は1988年頃に都心で大手賃貸会社がゼロゼロ物件をスタートさせたのがきっかけとされています。
その後、2005年前後からゼロゼロ物件が増加傾向になり、今では貯蓄が少なくても入居しやすいという理由から、多くの方がゼロゼロ物件を求めるようになりました。
ゼロゼロ物件は敷金・礼金の支払いが必要ないため、賃貸物件に入居するための初期費用が抑えられます。
ゼロゼロ物件が増えた理由
近年は、ゼロゼロ物件が増えてきています。
その大きな理由は、空き家の増加が挙げられます。
2005年前後から国内では人口減少が深刻化しており、賃貸物件が供給過多になっている状況です。
大家さんからすれば、毎月の家賃収入によって賃貸物件のローンを返済していこうと考えている方もいるでしょう。
しかし、入居者が集まらずに空室が増えてしまえば、家賃収入を得ることはできません。
だからこそ敷金や礼金を0円にしてでも空室をなくし、家賃収入を得たいと考えているのです。
大家さんにとっては、敷金礼金よりも早期に入居者を見つけた方が、メリットが多いとされています。
ただし、敷金は保証金の代わりになるもののため、部屋の修理費やクリーニング代などをどう賄うのか、別途支払う必要があるのかという疑問も浮上します。
ゼロゼロ物件を検討する場合は、敷金がないことによる修繕費やクリーニング代などについて、事前に確認しておくようにしましょう。
ゼロゼロ物件のメリットとは？
ゼロゼロ物件には、入居者にとって様々なメリットがあります。
ここでは、ゼロゼロ物件のメリットを4つご紹介します。
初期費用が抑えられる
敷金礼金の支払いがなくなることで、賃貸物件に入居する際の初期費用が抑えられるというメリットが挙げられます。
賃貸物件に入居する際には、引っ越し費用や家具・家電の購入費用など、負担が大きくなります。
通常の賃貸物件であれば、ここに加えて敷金礼金が発生します。
初期費用の相場で見ると、通常物件の場合は家賃の6～7ヶ月ほどが相場になりますが、ゼロゼロ物件の場合は2～3ヶ月ほどが相場です。
ゼロゼロ物件にすれば初期費用を抑えられるので、浮いたお金を引っ越し資金にすることもできます。
運が良ければ条件の良い物件に出会える可能性も！
敷金や礼金がかからない分、部屋のグレードは下がるのではないかと躊躇っている方もいるかもしれません。
しかし、ゼロゼロ物件は設備が充実した物件も多く、運が良ければ条件の良い物件に出会える可能性が高いです。
大家さんが敷金礼金を0円にするのは、空室をなくして少しでも多くの人に入居してもらうためです。
そのため、設備や条件が良い物件でも、空室が続いている場合にはゼロゼロ物件にするケースも多く、質が良い物件も少なくありません。
敷金礼金がないことで、その分高層階や角部屋など条件の良い物件を選びやすくなるでしょう。
条件の良い物件を選ぶため、ゼロゼロ物件から絞り込んで探している方も多いです。
貯金がなくても引っ越しをしやすい
賃貸物件に入居し、新たなスタートを切った場合、転勤をはじめとする何らかの事情がない限りは少なくとも2年以上は住み続けることになるでしょう。
転勤をすることがわかっているなら、それを想定して貯金もできますが、ほとんどの場合急な決定となります。
その場合、貯金が少ないといった方も多いはずです。
もちろん、普段からコツコツと貯金をすることは大切ですが、急な事態では十分な貯金がなくても仕方がありません。
しかし、ゼロゼロ物件であれば、敷金礼金がかからず初期費用が抑えられるので、貯金がなかったり少なかったりしても引っ越しがしやすくなります。
クレジットカード払いに対応している物件もあり
ゼロゼロ物件は、クレジットカード払いに対応しているところも少なくありません。
貯金が少ない場合や急な引っ越しなどでは、初期費用を現金で支払うのが難しい場合もあるでしょう。
しかし、クレジットカード払いに対応していれば、負担が軽減されます。
賃貸物件によってどのようなクレジットカードが利用できるかが異なるため、自分が持っているクレジットカードの種類に対応しているか、確認が必要です。
ゼロゼロ物件のデメリットとは？
メリットがある一方で、ゼロゼロ物件にはデメリットもあります。
ここでは、ゼロゼロ物件のデメリットについても見ていきましょう。
家賃が高い可能性がある
ゼロゼロ物件は、敷金礼金が発生しない代わりとして、家賃が高い可能性があります。
数年で引っ越しをする予定なら問題ないと判断される方もいるかもしれませんが、長期間の入居となれば負担は大きくなるでしょう。
たとえ敷金礼金の支払いがなく初期費用が抑えられたとしても、家賃が割高になって支払う総額として損をしてしまうなら、敷金礼金ありの物件の方が得になる可能性があります。
家賃が高いかどうかは、周辺の賃貸物件の家賃相場から確認しましょう。
特に長期間住む予定の方は、家賃が割高に設定されていないか十分な確認が必要です。
退去時には費用が必要
先にも述べたようにゼロゼロ物件は敷金の支払いがないため、退去時の部屋の修繕費やクリーニング費が別途必要になる場合があります。
入居時は敷金が必要なくても、退去時に入居者負担で原状回復として費用を請求されるのであれば、支払う総額はほとんど変わりません。
敷金を支払っておけば、原状回復費用はそこから充当されるため、退去時は残りの金額を支払ったり、残額があれば返金されたりする場合があります。
入居時に敷金を支払う余裕があるなら、先に支払って退去時の負担を減らすというのも方法の1つです。
希望条件に見合う物件が見つからない
賃貸物件では、空室が長く続いたり空室の数が多かったりする場合に、大家さんが判断してゼロゼロ物件に設定します。
空室の理由は立地や間取り、築年数など様々ですが、その根本的な原因を解決せずに敷金礼金を0円にしている大家さんも少なからずいます。
そのため、費用は安くても立地や間取りなどの条件が悪かったり、希望する設備が付いていなかったりする可能性もあるでしょう。
自分が希望する条件がある場合でも、ゼロゼロ物件では見合う物件が見つからないかもしれません。
物件数が少ない
人口減少に伴う賃貸物件の供給過多の影響を受け、ゼロゼロ物件は増加傾向にありますが、物件数に表すとまだまだ数が少ないのが現状です。
実際に賃貸物件の検索サイトでは、ゼロゼロ物件に絞って検索すると選べる物件数が非常に少なくなってしまいます。
ゼロゼロ物件はメリットも多いので、少しでも初期費用を抑えたいからと魅力的に感じている方も多いです。
そのため、ゼロゼロ物件に絞って探す場合は物件数が少なくなることを想定しておきましょう。
ゼロゼロ物件を探すコツは、閑散期となる11月～1月、6月～8月頃です。
この時期は、ゼロゼロキャンペーンを実施する物件も増えるため、条件の良い賃貸物件に出会えるかもしれません。
違約金がかかるケースもあり
場合によっては、敷金礼金を0円にする代わりに解約時に違約金が発生することがあります。
違約金に関しては、賃貸借契約書に記載されています。
敷金礼金がかからず入居時の負担が少なくても、契約時には必ず違約金に関する項目もよく確認しておかなければなりません。
中には、敷金や礼金が発生する物件よりもゼロゼロ物件の方が、支払い総額が高くなるケースもあります。
契約内容をよく確認するのはもちろんですが、なぜ敷金や礼金が0円なのか、理由を聞いてみるのも方法の1つです。
入居者の質に問題があるケースも…
ゼロゼロ物件では、入居者の質に問題があるケースもあります。
というのも、ゼロゼロ物件では連帯保証人が必要ない場合が多いため、保証会社による審査も緩くなりがちです。
そのため、入居者の質が悪くなってしまう可能性があるのです。
入居する上では、生活に支障をきたすような騒音やルール無視などのトラブルに巻き込まれるのは避けたいものです。
トラブルに発展しないようにするためにも、入居前には内見で住居環境の確認をしておく必要があります。
1度では判断できないことも多いので、時間帯を変えたり曜日を変えたりして何度かチェックするとより安心できます。
ゼロゼロ物件の注意点とは？
もしゼロゼロ物件への入居を検討しているなら、注意したいことがあります。
最後にゼロゼロ物件の注意点を4つご紹介します。
物件内容は自分の目で見て確認
ゼロゼロ物件の細かな内容については、しっかりと自分自身の目で見て確認してください。
そもそも、大家さんが賃貸物件をゼロゼロ物件にするのには、必ず理由があります。
例えば原状回復工事を最低限しか行っていない、設備が古い、周辺で騒音が発生しやすい、日当たりや風通しが悪いなどです。
こうした理由があるからこそ、大家さんは敷金礼金を0円にしてでも入居者を集めたいのです。
中には物件の状態が悪いケースもあるので、なぜゼロゼロ物件になっているのか、内見の際にしっかりと見て確認しておくようにしましょう。
解約予告期間が違うケースも
通常、賃貸物件の解約予告期間は1ヶ月になっていることが多いです。
しかし、ゼロゼロ物件の場合は2ヶ月前までになっている場合があるため、注意が必要です。
うっかり解約の旨を伝え忘れていると、家賃の支払いが引っ越し先での支払いと重複してしまう可能性があります。
余計な負担をなくすためにも賃貸借契約書をよく読み、解約予告期間がいつまでになっているかチェックしておきましょう。
賃貸借契約書を細部まで確認できていれば、後になって困ることもありません。
見積書の確認を怠らない
ゼロゼロ物件は、敷金礼金が0円になっている代わりに、その他の費用が加算されている可能性があります。
実際に、ゼロゼロ物件の中には仲介手数料をはじめ家賃保証料や鍵交換代、消毒料、排水管洗浄料、害虫駆除といった様々な費用が加算されているケースがあります。
ゼロゼロ物件という条件に惹かれて契約しても、支払い総額が結果的に多くなってしまっては意味がありません。
不要な作業が含まれている可能性もあるので、見積書の内容をきちんと確認して、気になった点は問い合わせるようにしましょう。
初期費用はゼロではない！
敷金礼金が0円になったとしても、ゼロゼロ物件では初期費用が全くかからないわけではありません。
ゼロゼロ物件の場合、初期費用としてかかるのは前家賃・火災保険料・仲介手数料・保証会社利用料・鍵交換代・クリーニング費などがあります。
前家賃とは入居月の翌月分の家賃のことで、ゼロゼロ物件の多くで必要とされています。
つまり、入居時に2ヶ月分の家賃を支払うということです。
ただし、上記の費用は必ずしも用意しなくてはいけないわけではありません。
中には必要のない項目が含まれているケースもあるので、契約前の段階で本当に必要なものなのかを確認した上で、不要な項目は外してもらいましょう。
敷金礼金がかからないという部分だけ見て、通常の物件よりもゼロゼロ物件の方が魅力的に見えてしまう方も多いです。
もちろんゼロゼロ物件はメリットも多いですが、お得になると思い込んでいると、想像よりも初期費用がかかってしまうことに驚いてしまうかもしれません。
初期費用が0円になるわけではないので、細部まできちんと確認して、どのような費用が必要になるのか把握しておいてください。
今回は賃貸物件の敷金礼金についての概要や初期費用を抑える方法、ゼロゼロ物件のメリット・デメリットなどについてご紹介しました。
敷金礼金は、賃貸物件に入居する上で必ず必要になる費用です。
しかし、この費用があることで初期費用の負担が大きくなるため、できるだけ抑えたいと思っている方も多いでしょう。
初期費用を抑える方法は様々ありますが、ゼロゼロ物件にする場合は注意も必要です。
自分にはどのような物件が合っているのかよく考え、最適な方法で契約することをおすすめします。
