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中古マンション建て替えはオーナーにとって重要な問題

中古マンション

新築マンションの購入に比べて初期費用を抑えられる中古マンションは、自由なリノベーション可能な物件も多いことから注目されています。
しかし、中古マンションの築年数がかなり経過していたり、劣化が進んでいたりする場合は建て替えを行わなければならない場合があるでしょう。
また中古マンションの建て替えは、マンションオーナーにとっても重要な問題です。
今回は、中古マンションの建て替え時期やその流れ、また入居者がいた場合の建て替えに関して解説していきます。
中古マンションの建て替えについて知りたい人は、参考にしてみてください。

マンションの寿命はそもそもどのくらい?

中古マンション

そもそもマンションの寿命がどれくらいなのでしょうか?
マンションのようなRC造もしくはSRC造の建物の寿命を左右するのは、コンクリートだと言われています。
国土交通省によってまとめられた「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」では、鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命は117年だと推定されています。
国土交通省による中古住宅流通促進・活用による研究会によれば、「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として一般建物の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命し耐用年数は150年」とされていることから、100年程度の年数には耐えられると考えられます。
しかし、固定資産台帳の滅失データを基にした計算では、RC造系の住宅の平均寿命は68年というデータもあります。
これらの内容から、耐用年数はあるものの寿命までそのままにしておくことは少ないでしょう。
そのため国土交通省が2002年にまとめたデータでは、マンションの建て替え工事は平均で築37年程度となっていて、東京都のみでは平均40年程度です。
つまり、寿命は十分なものの安全面への配慮や耐震基準の変更、法改正や時代の流れなど、また、老朽化による維持管理費の問題などによって建て替えを迎えるケースが多いということです。

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中古マンションの建て替えしなければならない理由

中古マンション

耐用年数は十分なものの、なぜ中古マンションの建て替えをしなければならないのでしょうか?

入居者のニーズに合わせるため

マンション形態などのニーズは、時代によって常に変化しています。
例えば団地なら最上階でもエレベーターがない、ダイニングはあるがリビングはない、構造上ユニットバスに替えられない、トイレが和式など、新しく建てられたマンションにはオプションなしで設置してある設備も、中古マンションでは設置できないというケースもあります。
そのため入居者のニーズに合わせたマンションを作らなければ、入居者は増えないということです。

耐震性を向上させるため

地震が頻発する日本では、全国どこでも地震が起こる可能性があります。
特に大きな地震によって被害が出た場合、これをきっかけに耐震性を見直すことがあります。
実際に建築基準法の改正により耐震基準は厳しくなっていき、行政側も地震での被害を最小限に抑えるために耐震補強の重要性を訴えています。
戸建てに限らずマンションも耐震性向上のために、建て替えが必要なケースもあります。

建て替えまでの流れについて

建て替え

マンションの建て替えですが、寿命が近づいてきたからといって簡単に建て替えることは難しいでしょう。
中古マンションの建て替えは、建て替え時期の10年くらい前から準備していないと間に合いません。
中古マンションの建て替えは、以下のような流れで進めていきます。

①建て替えが必要か専門家の意見を取り入れながら検討
②理事会などで建て替えを議題にしてもらい、管理組合全体で検討
③住人に相談し、建て替え計画の合意をもらう
④様々な部分で建て替えの条件をクリアしていき、住人から賛成をもらうようにする
⑤建て替え決議で、住人の4/5以上の賛成を得ると建て替え準備が先に進む
⑥建て替えに向けたマンション建て替え組合を作って話し合う
⑦権利を再建するマンションに移行することなど、国に許可をもらう
⑧仮住まいに転居して、新築マンション工事を着工する
⑨新築マンション建設後、借り住まいから戻る
中古マンションの建て替えを進めるにはいくつもの手順や手続きに、おおよそ10年程度の時間が必要です。

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建て替えが近い中古マンションにはデメリットがある

中古マンション

新築マンションに比べて設備などは万全ではないかもしれませんが、中古マンションの方が自由度も高いことから自分流のリノベーションができる所も多く、自分らしい部屋に住みたい人からのニーズが高まっています。
しかし、中古マンションにはデメリットもあります。
どのようなデメリットがあるのでしょうか?

建て替え費用の負担が大きい

中古マンションを建て替える際には、住人もその一部を負担する必要があります。
なぜ負担するのか疑問に思うかもしれませんが、これはマンション購入の時点で住人がマンションの一部を資産として持っているという考えからです。
建て替えとなった場合の費用は、国土交通省の「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」では2012~2016年では一戸あたり1,100万円が平均です。
竣工年が2001年までは一戸あたりの平均が350万円程度であったことから、物件の状況などで相場が変わる可能性があります。

修繕積立金は建て替え費用に充てられない

マンションでは修繕費用の積立をしていると思いますが、この積立金は原則として建て替えの際に使用できません。
多くのマンションの規約は、国土交通省の「マンション標準管理規約」に沿う形で作られているため、あくまで修繕費用の範囲は修繕のみです。

入居者がいる場合はしばらく賃貸暮らしをしてもらう必要がある

新築マンションの建設工事中は、住民はそれぞれ他の部屋や家を借りて生活しなければなりません。
借り住まいの期間は建て替える規模などにもよりますが、平均で1年~2年程度が多いです。
しかし、引っ越し費用や賃貸の補償はできないので住人の負担になります。

住民の同意がなかなか得られないケースも

マンションの建て替え時には、住人の4/5が賛同している状況でなければなりません。
しかし建て替えにかかる費用が負担できない、建て替えに賛同できないという場合は、マンションから立ち退くという選択肢しかなくなります。
基本的に建て替えに賛同していない1/5の住人には、住んでいる部屋を管理組合に売り渡す売渡請求権が行われます。
これもスムーズに住人の4/5が賛同してくれれば長引きませんが、反対の方が多いとなかなか良いタイミングで建て替えができなくなるでしょう。

まとめ

中古マンションは新築マンションに比べてメリットもありますが、デメリットもあります。
特に中古マンション建て替えの時期が近づいてくれば、オーナーにとって重要な問題となります。
中古マンションの建て替えを視野に入れている場合は、建て替えまでの流れを確認しておきましょう。