木造3階建て共同住宅とは？賃貸経営におけるメリット・デメリット

木造住宅は、昔からある建築方法の1つです。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造よりも安く建築できる点から今でも多くの住宅で木造建築をしています。
賃貸経営の際も、木造3階建て共同住宅にすることで様々なメリットが得られます。
今回は、木造3階建て共同住宅とは？賃貸経営におけるメリット・デメリットを詳しくご紹介していきます。
木造3階建て共同住宅を賃貸経営するメリット・デメリットを知りたいという方は、ぜひ参考にしてみてください。

木造3階建て共同住宅とは

以下の条件を満たしている住宅を、「木造3階建て共同住宅」と言います。

・防災地域以外の区域
・技術的基準をクリアしている構造
・地階を除いた階数が3であり、その全てが共同住宅もしくは下宿・寄宿舎
・各寝室に避難経路として使えるバルコニーが設置されている

また、2019年6月の建築基準法第27条の改正により「3階建てで延べ床面積200㎡未満の小規模な土地の場合に耐火建築物以外で設計・建築」が可能となっています。
それまでは厳しい建築基準を4つクリアしていなければ準耐火建築物として建築することができませんでした。
しかし、法改正により緩和規定を満たしていれば従来の建築基準を4つクリアしていなくても設計・建築ができるようになったのです。

賃貸経営における木造3階建て共同住宅のメリット

賃貸経営における木造3階建て共同住宅には、どのようなメリットがあるのでしょうか？
5つのメリットを詳しくご紹介していきます。

鉄骨や鉄筋コンクリートよりも建築費を抑えられる

木造住宅は、鉄骨・鉄筋コンクリート造の住宅よりも安く建築できるのが強みです。
木造なら他の構造よりも重量が軽く、基礎工事や地盤整備でもコストを削減できます。
初期費用を抑えて賃貸経営したい場合、木造住宅にすることで建築費用を安く抑えられます。

特例により建築費を抑えられる

2019年6月の建築基準法第27条の改正で「3階建てで延べ床面積200㎡未満の小規模な土地の場合に耐火建築物以外で建築」が可能になりました。
準耐火建築物として建築した場合、「耐火建築物」として建てるよりも建築費用がかかりません。

法定耐用年数が短く税金対策ができる

鉄骨造では34年、鉄筋コンクリート造では47年と法定耐用年数が長めです。
一方、木造の法定耐用年数は22年と短いです。
耐用年数が短いことで、減価償却費が多くなって課税を減らせます。
そのため、早期償却によって早めに資金を回収することが可能です。
賃貸経営において課税を減らして短期間で資金を回収できることは、大きな強みとなります。

建設の自由度が高い

鉄骨造や鉄筋コンクリート造は、設計や変形が難しいです。
しかし、木造なら加工がしやすいので建築の自由度が高まります。
設計プランに合わせて臨機応変に建築ができることも木造住宅のメリットです。

延べ床面積を増やして収益性をアップ

木造3階建て共同住宅は、土地が狭い場所でも建築しやすいこともメリットの1つです。
土地が狭くても、延べ床面積を増やすことで戸数を確保して、収益性をアップしやすいです。
広い土地でなくても収益を安定させられることは、大きなメリットとなります。

賃貸経営における木造3階建て共同住宅のデメリット

賃貸経営における木造3階建て共同住宅には、どのようなデメリットがあるのでしょうか？
デメリットを知ることで、木造3階建て共同住宅で賃貸経営を行う際にも対策を講じることができます。

2階建てと比べると建築費が高く工期も長め

3階建て住宅は、2階建てよりも建築費用が高くなってしまうことがデメリットに挙げられます。
階数が増える分、設備・階段・スペースが増えるため費用が高くなってしまいます。
木造3階建て共同住宅を建てるためには、「準耐火性能」が求められ、「燃えしろ設計」をしなければなりません。
通常よりも太い柱や梁を使うことで燃焼しても一定時間耐えられるようになるのですが、木材量が増えるため建築費用が高くなります。
その他にも、厚めの石膏ボードを使う必要があるので、建築費用が上がってしまいます。
また、建築にかかる工期が長くなることもデメリットです。
2階建て住宅にかかる工期は平均3ヶ月ですが、3階建て住宅の場合は、平均4ヶ月かかります。
構造計算や作業が増えるので、施工期間を長めにみておくことが大切です。

向いている土地が限定される

木造3階建て共同住宅には、向き・不向きな土地があります。
法律では3階建てを禁止されていない土地でも、実質3階建てが厳しい土地があるのです。
また、防災地域エリアで3階建て共同住宅を建てる場合、「耐火建築物」にすることで木造建築が可能です。
しかし、耐火建築物にするには鉄筋コンクリート並みのコストがかかってしまうので防災エリアで木造3階建て共同住宅を建てるのはデメリットとなってしまいます。
木造3階建て共同住宅には、容積率が160～200％程度の防災地域ではない土地が適しています。

建築できる会社が限定される

木造3階建て住宅の建築ができる会社は、多くありません。
構造計算ができる有資格者がいる施工会社で木造3階建て共同住宅の施工経験がある会社に依頼することが大切です。
しかし、実際には資格を所持していて施工経験がある建築会社が少ないです。
建築可能な会社が限定されていることもデメリットの1つです。
会社選びに選択肢が少なく、その中から優良会社を探すのに時間がかかってしまいます。

まとめ

今回は木造3階建て共同住宅の特徴から賃貸経営におけるメリット・デメリットをご紹介してきました。
木造3階建て共同住宅は、技術的基準をクリアした構造ですべてのスペースが共同住宅または下宿や寄宿舎であり、寝室にはバルコニーを設置された物件です。
2019年6月の法改正により「3階建てで延べ床面積200㎡未満の小規模な土地の場合に耐火建築物以外で建築」が可能となりました。
賃貸経営における木造3階建て共同住宅のメリットは、税金対策しながら建築費用を安く抑えられ、収益性をアップできることです。
デメリットは、建築会社が限られることや向いている土地に向き・不向きがあることです。
木造3階建て共同住宅の運用には良い面もあれば、リスクと取れる部分もあるため、両方をきちんと加味しながら不動産経営を行うようにしましょう。