マンション投資をするなら建築にどのくらい費用がかかるか把握しておこう

マンション

賃貸物件投資をすると決めたとき、アパートとマンションのどちらにすべきか迷ってしまう人もいるでしょう。
マンションの方が高い収益を期待できたとしても、建築費は高くなってしまいます。
それでも、マンションの方が安定した経営ができるため、スタートするメリットは大きいのです。
今回は、マンション投資を始めたいと考えている方向けに、マンション建築にかかる費用について解説していきます。

坪単価はどのくらい?

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マンションを建設する際の坪単価は、どのような構造にするかによって変わってきます。
マンションの場合は、鉄骨造もしくは鉄筋コンクリート造を選択するケースが多くなっています。
5階建てくらいまでのマンションなら、鉄骨造だと84万円から104万円ほど、鉄筋コンクリート造だと92万円から120万円程の金額が坪単価の目安です。
これはあくまでも目安で、場合によっては工事費用が含まれることもあります。

20㎡のワンルームが各階に3部屋あり、2階建てのマンションを例に計算してみましょう。
20㎡が全9部屋なので、全体で180㎡になります。
坪に換算するとおよそ54坪です。
つまり、鉄骨造の場合はおよそ4,500万円から5,600万円、鉄筋コンクリート造の場合はおよそ5,000万円から6,500万円の本体工事費がかかるという計算になります。

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マンション建築にかかる諸費用

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マンションを建てるためには、本体工事費以外の費用もかかります。
続いて、マンション建築にはどのような諸費用がかかるのか解説していきます。

現況測量費

現況測量費は、敷地の面積や高低差など設計するために必要な情報を知るために行う現況測量にかかる費用です。
相場はおよそ30万円となっていますが、依頼先によって変動する場合があります。
あらかじめ依頼する予定の業者がいくらで行っているか確認しておくと安心です。

ボーリング調査費用

ボーリング調査費用は、どのくらいの杭を打つか決めるために必要な支持地盤について調査する際にかかる費用です。
ボーリング調査を行う場所は設計者から指示されるため、それに従って行われます。
1つのポイントあたりおよそ50万円が相場となっています。

設計料

設計料は、マンションの設計をしてくれる設計士に対して支払う費用です。
設計会社と施工会社が同じ設計施工一貫方式、設計会社と施工会社が異なる設計施工分離方式の2種類があります。
設計施工一貫方式の場合は、工事費に対して1%から3%ほどを設計料として支払います。
それに対して設計施工分離方式の場合は、工事費に対して5%から8%ほどを設計料として支払うのが一般的です。
建物の規模が大きくなればなる程、設計料の差も大きくなってしまうため、どちらの方式を採用している建築会社なのか確認しておくと良いでしょう。

新築建物登録免許税

新築建物登録免許税は、建物の保存登記を登録するために支払わなければいけない税金です。
保存登記というのは、所有権の登記を意味します。
この金額は、

課税標準額(固定資産税評価額)×0.4%

という計算式で求めることができます。
課税標準額(固定資産税評価額)は、新築工事にかかる費用の5割から6割程が一般的です。

抵当権設定登録免許税

抵当権設定登録免許税は、マンションを建設する時のローンを組む際に生じる税金です。
抵当権を設定して登録するために必要になります。
この金額は、

課税標準額(債権金額)×0.4%

という計算式で求めることができます。
この他にも、ローンを組む際には銀行に対して支払う事務手数料や保障料も発生するため、思っていた以上にお金がかかってしまうと感じてしまう方いるでしょう。

新築建物不動産取得税

新築建物不動産取得税は、マンションに限らず建物を新築した場合に支払わなければいけない税金です。
マンションやアパートを含む新築住宅を建てた場合の不動産所得税は、

課税標準額(固定資産税評価額)×3%

という計算式で求めることができます。
40㎡以上240㎡以下の部屋の場合は、軽減措置があるので支払い負担を減らせるという点は念頭に置いておいてください。

資金はどうやって調達する?

マンション

マンションを建てるためには、かなり大きなお金が必要になります。
マンション投資をしたいと思っていても、資金面がネックになってあと一歩が踏み出せないという人もいるでしょう。
そこで最後に、資金調達の方法について解説していきます。

◎資金調達のポイント
資金計画を立てる前に、本体工事費や付帯工事費、諸費用を含めた見積もりを手に入れる必要があります。
その見積もりを参考にしながら、借入金と自己資金の割合を考えていくのです。
借入金と自己資金の割合に関しては、建築会社と相談してから決めるようにしましょう。
自己資金は、総額のうち10%から30%ほど用意できるのが最も理想的です。
相続税対策でマンションを建てようと考えている場合は、借入金を多くするのが一般的な方法となっています。

理由としては、アパートやマンションなどの賃貸住宅の建築費や取得資金に使えるアパートローンを遺産の総額から差し引いて財産額を減らせるからです。

◎銀行融資を受ける際のポイント
銀行の融資を受ける際の審査では、申し込みした本人の属性がどうなっているか、建築予定のマンションはどのくらい収益が見込めるか、土地と建物にはどのくらい担保価値があるのかなどをチェックします。
申し込みした本人の属性は、どのような仕事をしていて収入はどのくらいあるのか、返済能力はあるか、信頼できるかなどの側面から総合的に見て判断されます。
また、ローンを借りるなら返済をしなければいけないため、建築予定のマンションはどのくらい収益が見込めるかという点も重要視されるのです。
土地と建物の担保価値は、万が一ローンの返済が滞ってしまった場合、土地や建物を担保にできるか否かを見極めるためにチェックされます。
これらに関するチェックを受け、銀行が定めるレベルをクリアしていれば、融資を受けられます。

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まとめ

マンション投資は、安定した収益が見込めるため、魅力的な投資方法だと言えます。
しかし、建築費がかなりかかってしまうため敬遠する人も少なくありません。
建築費に関しては、銀行から融資を受けるなどすれば問題なく用意できるでしょう。
審査にクリアできる条件が揃っていれば、問題なく融資してもらえるので、念願のマンション投資をスタートできます。