アパート経営をするなら知っておきたい!失敗しないためのポイントとは

不動産

利回り率が良いことから人気の高いアパート経営ですが、中には失敗する人も少なくありません。
そこで今回は、アパート経営で失敗してしまう原因について紹介します。
併せて失敗しないためにはどうしたら良いのかについても、詳しく解説していますので、これからアパート経営を始めようか検討されている方はぜひ参考にしてください。

アパート経営で失敗してしまう原因

アパート

アパート経営における失敗とは、想定していた収益が得られず、資金繰りが難しくなってしまい、最終的には物件を手放さなくてはならなくなるような事態を指します。
なぜそのような事態に陥ってしまうのか、その原因についていくつかご紹介します。

間取りの選定による失敗

アパート経営の失敗でよくあるのが間取りの選定による失敗です。
例えばファミリー向けの3LDKや4LDKのような広いタイプは、面積が広い分家賃も高くなってしまうため、あまり賃貸需要は高くありません。
なぜなら人数の多いファミリー層は、高い家賃を払い続けるよりも購入を検討するからです。
そのため、アパート経営は1Kや1LDK、あるいは2DKのように小さい間取りで行うことが大切です。

立地の選定による失敗

アパート経営が失敗する最大の要因とも言われているのが立地の選定です。
立地はアパートを経営するうえで非常に重要な要素であり、例えプロであっても立地が悪ければ成功するのは難しいです。
特に駅から距離があったり、買い物する場所がなかったりといった生活に不便な場所にアパートを建てても成功する可能性は極めて低いと言えます。
相続税対策など元々の土地を活用しようと土地ありきで考えてしまい、賃貸需要があるのかといった根本的な点を疎かにし、結果失敗してしまうということが少なくありません。
既に持っている土地を活用するためにアパート経営を考えている方は、その土地が賃貸経営に適しているのか、しっかり検討することが大切です。

施工会社の選定による失敗

アパート経営では施工会社の選定によって失敗してしまうことがあります。
建築後に水漏れをしたり、音漏れや振動が酷かったりと、アパートそのものに問題が起きてしまうケースです。
このように施工の質が悪く問題だらけのアパートでは、入居希望者がいなかったり、せっかく決まったとしてもすぐに退去してしまったりと安定した収入が見込めません。
アパート経営では最初の投資金額が大きいため、どうしても削れるところは削りたいと考えてしまいがちですが、ここで出し渋ってしまうと後で取り返しのつかない事態に陥ってしまいかねないため要注意です。

借入のしすぎによる失敗

アパート経営では借入のしすぎによる失敗も後を絶ちません。
通常アパート経営は空室が増えるほど収入が減り苦しくなりますが、そこに借入金の返済が重なると非常に大きな負担になります。
アパート経営では、固定資産税や都市計画税といった各種税金の他、建物の保険料や管理費が定期的に発生しますが、これらの費用は賃料収入の約15%のため、これだけならそこまで負担は大きくありません。
しかし、そこに借入金の返済も加わると状況は一変します。
借入金の返済額によっては、空室による収入減がダイレクトに影響し、その結果失敗するリスクも高まります。
借入のしすぎによる失敗を防ぐためには、まとまった金額の自己資金を用意することが非常に重要なのです。

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アパート経営で失敗しないようにするには

アパート

アパート経営で失敗する原因についてご紹介しました。
続いては、そうならないためにはどうしたら良いのか、その方法について詳しく解説していきます。

しっかりとリサーチを行う

アパート経営のために物件を購入する際、立地や周辺環境についてリサーチを行いますが、書面上だけでなく、実際に現地調査をすることが大切です。
また、当該物件の入居率だけでなく、近隣にある類似物件についてもよく調べて比較したり、今後新しいアパートが建設される可能性について予測したりと物件そのもの以外の情報もしっかりとリサーチを行います。
物件を購入するときは、どうしても利回り率の高さなどが気になってしまいますが、キャッシュフローがどのくらい確保できるのかといった点も考えることが大切です。

資金をきちんと確保しておく

アパート経営は、最初だけでなくその後も収益を確保することができるのかが成功するために非常に重要です。
新築したばかりの頃は入居率も高く安定して利益を出せていたとしても、築年数が経てば経つほど入居希望者も少なくなり、家賃を下げるなどの対策をしなくてはならなくなります。
また、築年数が経過すれば修繕が必要になるため、きちんと資金計画を立てて備えておくことが大切です。

リスクを把握して対策を考えておく

アパート経営は失敗すると多額の借金を背負う可能性があります。
例えばどんなにおしゃれなアパートを建設し、最初は入居率が高くてもローンを返済完了するまでの期間に何も問題が起きないとは限りません。
もしかしたら悪質なサブリース会社に騙されるかもしれませんし、騒音や迷惑行為をする入居者のせいで全量な入居者が退去し空室ばかりになってしまうかもしれません。
そしてこのような事態に陥ってしまったとしても、ローンの返済は待ってくれません。
もし返済を滞納してしまうと、最終的に待っているのは物件の差し押さえと競売です。
しかし、もし競売にかけたとしても残りのローンが完済できなければ、残りは自分で返済していかなければならないのです。
そんなことにならないためにも、起こり得るリスクをきちんと把握し、対策を考えておくことが何よりも重要です。

まとめ

アパート経営には様々なリスクが付き物ですが、事前に準備や対策を適切に行うことで、ダメージを軽減することが可能です。
失敗しないためにも、物件を建築したり購入したりする際には、建築会社の選定や周辺環境の調査などできることをしっかりと行いましょう。
高い安定性や収益性を得るためにも、賃貸ニーズを把握したうえで物件を選ぶことが何より重要なのです。
そのうえでトラブルにも対応できるよう備えておくことがアパート経営を成功させるための秘訣です。