所有している土地がある場合には、土地の有効活用としてマンションなどの賃貸物件を建築して経営する方法があります。
しかし、マンションの建築費がどのくらいかかるのか漠然と大きな投資であることは分かりますが、非常にイメージしにくいことでもあります。
マンション経営を検討している中で、新築マンションの建築費がどのくらいかかるのかは事前に知っておくべきことです。
そこで今回は、マンションの建築費の相場やコストダウンのコツについて解説していきます。
今後、マンション経営を考えている方はぜひ参考にしてみてください。
目次
マンションの建築費はどれだけかかる？
マンションの建築費と聞いても、どのくらいが相場なのか知っている方は多くありません。
実は、マンションの建築費はマンションの構造と坪単価、床面積によっても異なってきます。
まずは、マンションの建築費について解説していきます。
マンションの建築費（本体工事費）とは
マンションの建築費は、どのようなマンションを建築するかによって坪単価が異なることから、相場や大まかな費用の目安は出せるものの正確な建築費は出しにくいです。
大まかな費用の目安を計算するのであれば、「坪単価×床面積（坪数）」から求められます。
坪単価は1坪あたりの建築費を指しており、業者もこれまでの事例から構造での坪単価の目安を教えてくれることがあります。
しかし、あくまでも目安でしかありません。
同じ坪数であってもマンションの構造によって、坪単価が大きく異なり建築費にも大きな差が出てきてしまいます。
マンション建築費の相場
マンション建築費の相場を一つひとつ見ていきましょう。
マンションの構造は、木造・鉄骨造・RC（鉄筋コンクリート）造・重量鉄骨造・壁式プレキャストコンクリート造があります。
それぞれの坪単価の相場は以下の通りです。
木造：40～60万円
鉄骨造：50～80万円
RC造：70～100万円
重量鉄骨造：80～110万円
壁式プレキャストコンクリート造：90～100万円
この坪単価に床面積をかければ、大まかな建築費用が算出できます。
建築費に影響を与える要素
建築費に影響を与える要素としては、マンションの形状から規模、階数、部屋の間取り、マンションの立地、設備のグレードなどが挙げられます。
マンションを100坪の土地に建築するとしても、その土地内ギリギリにマンションを建てるわけではなく、近隣の建物や災害リスクなどの面から建ぺい率（建築面積の割合）が定められているので多少のスペースを設けながら建てられます。
例えば、100坪の土地にマンションを建てる際、建ぺい率が70％であった場合には床面積が70坪のマンションです。
建ぺい率によってマンションの規模が変わってきてしまうので、あらかじめ把握した上で計算してみることをおすすめします。
また、マンションの立地によっても坪単価は異なります。
都道府県などの地域別で坪単価は異なっており、都心部に近ければ近いほど坪単価も高くなります。
大阪ではRC造の坪単価相場が85万円であった場合でも、東京では同じ構造でも坪単価相場が115万円と30万円ほどの差が出てくることになるのです。
マンションの階数によっても建築費は変動します。
大まかな目安ではありますが、RC造の5階建てマンションであれば2憶円以上は必要とされています。
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マンションの建築費を抑える方法
マンションの建築費は大まかに計算してみても、かなりのコストがかかることが分かります。
マンションの建築費はどのようにすれば抑えられるのでしょうか？
ここからは、建築費を抑える方法についてご紹介します。
建物を複雑な形状にしない
建築費を抑えるために、建物の形状を複雑にしないことが挙げられます。
建物の形状が複雑になればなるほど、壁面が増えてしまうので仕上げ材なども増加してしまい建築費も高くなってしまいます。
部屋の形状が複雑となると借り手も付きにくくなってしまうので、できるだけ複雑な形状は避け「羊羹切り」と呼ばれるシンプルな形にしましょう。
柱と柱の間の距離感を長くしない
柱と柱の間の距離感を長くすることで、柱と柱をつないでいる梁を太い丈夫なものにしなければなりません。
丈夫で太い梁はそれなりに価格も高く、大きなマンションともなると建築費に大きく影響を与えてしまいます。
柱と柱の間は長すぎず短すぎないよう、適切な距離感を保つようにしてください。
戸数に合わせてエレベーターの台数を決める
エレベーターは階数が高くなればなるほど必須となりますが、台数が増えることでコストもかかります。
マンションの戸数に合わせてエレベーターの台数を決定するようにしましょう。
目安としては、50戸につきエレベーター1台と考えておいてください。
ただし、80戸であれば2台必要というわけではなく、1～2階までであればエレベーターを使用しない人もいるので3階以上に50戸程度であれば80戸でも1台で問題ないケースもあります。
その場合、エレベーターをマンションのどこに配置するかも重要になってくるので注意しておきましょう。
共有廊下を外廊下にする
建築費を抑えるためには、共有廊下を外廊下にすることもポイントとなります。
共有廊下を外廊下とすれば壁面も増えず、空調や換気システムの導入も不要となることから建築費が抑えられます。
地下階を設けない
マンション建築は立地する各自治体の定める建築条例に従って建てなければなりません。
自治体によってはマンション相応の駐車場を確保しなければならず、台数確保のために地下階を設けようかと検討する方も多くいます。
しかし、地下階を作ると建築費が大きく跳ね上がります。
建築費を抑えるのであれば、地下階を設けずにマンションの中間階などに機械式の駐車場を導入する方がおすすめです。
建築費以外にも費用にも注目しよう
マンションの建築費とは言いますが、本体工事のみがマンション建築ではなく水道やガスなどのインフラ設備・敷地の整地・地盤確認費用などの付帯工事費が発生します。
付帯工事費はマンションの本体建築費の10～20％ほどかかると考えておきましょう。
他にも、諸費用として現況測量費からボーリング調査費、設計料、印紙代、火災・地震保険料、各登録免許税、司法書士手数料、新築建物不動産取得税などが発生します。
また、マンション建築をした後のマンション運営中にも税金や管理費用が発生することになるので、建築費の総額だけでなく運用などにも必要な費用をあらかじめ想定し、長期的な資金計画を立てることが大切です。
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まとめ
今回は、マンションの建築費の相場から目安の求め方、建築費を抑えるコツをご紹介してきました。
マンションの建築費は相場や大まかな目安から見ても、かなりのコストがかかるため、あらかじめコストダウンするためのコツを押さえておく必要があります。
建築費用にばかり目が行って、建築費以外でかかるコストを忘れてしまうこともあるでしょう。
しかし、マンション経営は初期費用以外に運営中にも大きなコストがかかってきます。
しっかりと自分の資産に合った運用計画を立てていくことが重要です。
