一括借り上げとは?仕組みや違いを解説

借り上げ

投資用に不動産を購入したものの、物件数が増えて管理が負担に感じる、という人もいるでしょう。
そんな人のために「一括借り上げ」というシステムがあります。
物件管理を代行してくれるだけでなく空室リスクなどの心配もなくなる一括借り上げとはどんな仕組みなのか、メリット・デメリットやポイントも含めて解説していきます。

一括借り上げとは?管理委託との違い

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そもそも「一括借り上げ」とはどんな仕組みをいうのでしょう?
混同されやすい管理委託との違いについてもみていきます。

一括借り上げの仕組み

自身が所有するアパートやマンションなどの不動産を、不動産会社や管理会社へまとめて預けることを「一括借り上げ」といいます。
よく一括借り上げと同じ意味として使われる言葉に「サブリース」というものがありますが、サブリースとは不動産会社や管理会社が一括借り上げした物件を第三者に貸すことを指し、「転貸」「また貸し」と同意語です。
そのため、サブリースを行うにはまず、一括借り上げをする必要があり、一連の流れをまとめて「一括借り上げ」または「サブリース」と呼ぶのが通例となっています。
したがって、「一括借り上げ」という言葉にはサブリースが含まれており、その逆もあるということを頭に入れておく必要があるでしょう。
一括借り上げの場合、賃貸契約は入居者と管理会社にて行います。
入居者は管理会社に対して家賃を支払い、そのうちの10~20%を手数料として差し引いた残りが、家賃収入として不動産所有者へ支払われます。
空室や家賃滞納があっても支払額は変わらないので安定した収入が得られます。
入居者の情報は開示されませんが、物件管理やトラブル対応なども含まれているので利用する人は多いです。

管理委託とは違う?

一括借り上げと混同しやすい言葉として「管理委託」というものもあります。
管理委託とは、自身が所有するアパートやマンションの管理業務や入居者募集だけを任せる管理方式です。
そのため、管理委託の場合は不動産所有者が直接、入居者と賃貸契約を結びます。
空室や家賃滞納があった場合はそれだけ家賃収入が減りますが、手数料は家賃の3~10%程度で済みます。
ただし、物件管理やトラブル対応など、どこまで管理会社へ依頼するかで手数料が変わるので場合によっては一括借り上げより割高になってしまうおそれもあります。
収支をよく確認し、見極める必要があるでしょう。

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一括借り上げのメリットとデメリットは?

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次に、所有する不動産を一括借り上げにする場合、どんなメリットとデメリットがあるのかみていきます。

メリット

大きなメリットとしては物件管理やトラブル対応などをすべて任せられるという点が挙げられます。
入居者の審査やクレーム対応、入退去時の立会や原状回復などは物件数が多くなればそれだけ負担も増えます。
また、空室や家賃滞納が起きても収入が保証されている点も大きいです。
所有する不動産の立地が良ければ問題ありませんが、立地やアクセスが悪いなどの場合は空室リスクが高くなります。
一括借り上げは10年単位での契約もあるので家賃収入の補償は大きな魅力といえるでしょう。

デメリット

一括借り上げにはデメリットもあります。
契約期間が長く、安定した家賃収入が得られる一括借り上げですが、所有する不動産の築年数や市場動向により定期的に家賃の見直しがあります。
こまめにメンテナンスを行っていても、周辺に競合物件が建つなどすればどうしても家賃を下げざるを得ません。
当初見込んでいた額よりも収入が減るおそれがあります。
家賃の見直しに納得できない場合は契約期間中であっても解約となり、自身で物件管理を行わなくてはなりません。
一括借り上げでは入居状況は知らされないため、解約となって初めて空室が多いことを知るケースもあります。

一括借り上げを検討する際のポイント

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一括借り上げを検討している場合、どのような部分に注目すべきでしょうか?
ポイントをいくつかご紹介します。

契約内容

一括借り上げの際には、契約内容を確認しておきましょう。
確認するポイントは、契約期間や契約賃料、更新内容などです。
契約期間は長期でも、賃料の見直しや契約期間中にどれくらいの期間で賃料の見直しが行われるか、更新する条件はどうなるかなどを確認しましょう。
一括借り上げの魅力となる家賃保証は、物件の立地条件や周辺の不動産状況などを確認し、これらの情報と合わせて決めるのがポイントです。
また契約内容によっては、一定期間内にメンテナンスが必要な場合の条件などが加わっているものもあるので、事前に把握しておきたいことをメモしておきましょう。

事業計画やリスク

一括借り上げでは、事業計画やリスクを考えながら行うようにしましょう。
一括借り上げの事業計画には、経営に必要な収支を含めた予定を立てる必要があります。
この事業計画に書かれている収支が現実的であるか、根拠が伴っているか、計画が妥当であるかを確認しておきましょう
一括借り上げでは、事業計画の甘さが収支を狂わせてしまう可能性があるので、計画内容やリスクについて確認しておく必要があります。

原状回復費や解約

一括借り上げでは空室リスクや家賃滞納リスクはありませんが、原状回復費や修繕費に関して、どのような規定になっているかを確認しましょう。
原状回復費や解約に関しての規定も、不動産管理会社によって条件や内容が異なります。
原状回復費や修繕の条件に加えて、請求が発生する前に事前に見積書の内容提示などを決める、またはこれらの費用に関しての規定を決めておくなど、明確にすることがポイントでしょう。
また解約に関しては、オーナー側からの途中解約があった場合に関しての条件が提示されている場合がほとんどです。
万が一の解約に備えて、一括借り上げ前から解約条件にも目を通しておきましょう。

仲介力や情報力

一括借り上げの場合、入居者と不動産会社の契約が結ばれるため、オーナーには入居者の情報などは入ってこないことが多くなります。
しかし、入居者に関しての情報を知らないことが後に困ったことになる可能性もあるでしょう。
そのため不動産会社は仲介力のある所を選び、入居者情報に関しても開示してもらえるかを確認しておきましょう。

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まとめ

今回は一括借り上げについて、仕組みやメリット・デメリット、検討する際のポイントをご紹介しました。
一括借り上げを行えば、家賃が保証されるうえに物件管理やクレーム対応なども代行してくれるので手間がかかりません。
とはいえデメリットもあり、自身の所有する不動産では一括借り上げと管理委託のどちらが向いているのか、総合的な判断が必要となるでしょう。